L’idée qu’il existe un off-market sur lequel s’échangent des biens immobiliers non publiés sur les portails et les sites d’agences suscite la curiosité des acquéreurs. Elle peut même générer des frustrations chez certains, alimentant le sentiment de passer à côté des bons plans. Qu’en est-il vraiment ? Le marché caché est-il une légende urbaine ou une réalité immobilière réservée aux initiés ? Je Rêve d’une Maison vous dévoile les 7 secrets du off-market !
Article mis à jour le 16 décembre 2020.
Le off-market n’est pas un mythe !
Levons un premier doute : le off-market existe bel et bien ! Mais contrairement à ce qu’imaginent certains acquéreurs, il ne représente qu’une petite partie de l’offre immobilière. Chez Je Rêve d’une Maison, nous estimons que 10 à 15% des biens vendus n’ont pas fait l’objet d’une annonce sur internet et peuvent donc être rangés dans cette catégorie. Une chose est sûre, plus un marché immobilier est tendu, comme c’est le cas à Paris et en première couronne, plus le volume de biens échangés sur le off-market est important.
La probabilité de trouver des biens off-market en direct (sans agence) est très faible.
Vous pouvez tout à fait apprendre par hasard la mise en vente prochaine d’un appartement ou d’une maison au détour d’une conversation avec des proches, avec le ou la gardienne de l’immeuble, le notaire ou le commerçant du coin. Mais cette probabilité reste faible et rien ne vous garantit que le bien vous plaira ou qu’il sera au bon prix !
“Chez Je Rêve d’une Maison, 95% des biens off-market auxquels nous avons accès nous sont présentés par des agents immobiliers et 5% par d’anciens clients, parrains ou personnes proches” relève Barnabé C., chasseur immobilier.
Les agents immobiliers utilisent le off-market pour obtenir des mandats de vente en exclusivité.
Vous cherchez à acheter un appartement ou une maison et souhaitez vendre un bien qui vous appartient dans le même temps ? Certains agents vous feront accéder à des offres confidentielles en l’échange d’un mandat exclusif pour vendre votre logement. Si le off-market représente un canal intéressant pour les acheteurs, il est aussi une tactique utilisée par les professionnels pour signer de nouveaux mandats de vente.
Halte aux idées reçues, le off-market est rarement synonyme de bonnes affaires.
C’est pourtant logique quand on y réfléchit ! En effet, le off-market met en relation des vendeurs tentés de surévaluer un peu le prix de leurs biens avec des acheteurs souvent moins enclins à négocier, notamment sur des marchés tendus où la concurrence est rude et où il faut aller vite.
Le “off” est donc souvent un moyen utilisé par les agents pour tester l’appétence de leurs fichiers clients pour un bien et peuvent légèrement en surévaluer le prix sur une courte durée. Si cela marche, jackpot ! Mais, si le bien ne trouve pas preneur, l’agent et le vendeur ajusteront son prix et publieront une annonce visible de tous sur internet, quelques jours ou quelques heures plus tard.
Comme le résume Antoine L, chasseur immobilier. “ce n’est pas parce qu’un bien est vendu off-market qu’il constitue forcément un bon plan ! Le rôle du chasseur immobilier est de vous aider à y voir plus clair, notamment de vous dire si le bien est trop cher.”
Être dans les “petits papiers” des agents pour accéder au off-market est un job à temps plein !
Dans un contexte d'afflux d’acquéreurs post-covid, les agents immobiliers ont parfois tendance à vous oublier si vous ne leur rappelez pas régulièrement que vous cherchez à acheter. De plus, ils ne communiquent pas toujours entre eux au sein d’une même agence, ce qui réduit votre probabilité d’accéder à des biens pertinents en exclusivité off-market.
Le off-market peut déboucher sur de vraies opportunités à condition d’effectuer un travail de fond.
Construire une relation de confiance avec un agent immobilier pour obtenir des offres off-market demande du temps. À force de faire des visites, de rencontrer des agents et d’entretenir de bonnes relations avec eux, un chasseur immobilier a plus facilement accès au marché caché, comme le confirme Laurent, agent immobilier dans le 10e : “j’avais travaillé avec un chasseur sur une vente d’appartement, cela s’était bien passé et je savais qu’il cherchait un loft sympa pour d’autres clients. Quand j’ai su que j’allais en recevoir un de 110m2 avec terrasse, je l’ai recontacté et nous avons organisé une visite dans la foulée. Le client a acheté le bien qui n’a jamais été publié sur internet”.
Pour les biens de prestige et certaines prestations exceptionnelles, le off-market est une pratique courante et quasiment indispensable.
Certains clients aisés souhaitant vendre un bien immobilier haut de gamme exigent souvent une grande discrétion, excluant d’emblée la publication d’une annonce sur internet. C’est par exemple souvent le cas pour des appartements ou des maisons évalués à plus de 3 millions d’euros et qui s’échangent presque exclusivement entre agences immobilières de luxe et chasseurs immobiliers. Il en va de même pour les biens disposant de prestations rares et très recherchées, tels qu’une grande terrasse en plein Paris ou un appartement atypique.
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Le off-market peut donc représenter une option de choix pour être le premier à visiter un bien sur un marché tendu et/ou pour dénicher une pépite haut de gamme ou avec des prestations exceptionnelles. Mais attention ! Accéder au marché caché demande du temps et un solide réseau, et n’est pas toujours synonyme de bonnes affaires. Faire appel à un chasseur immobilier peut vous aider à visiter plus facilement des biens off-market, mais aussi à évaluer leur rapport qualité/prix.
Pour en savoir plus sur le off-market et bénéficier de conseils utiles pour votre projet d’achat, téléchargez l’ebook “Les 27 moments de vérité d’un achat immobilier” écrit par les chasseurs immobiliers de Je Rêve d’une Maison !
