Vous êtes propriétaire et souhaitez changer de résidence principale ? Il est tout à fait possible que vous ayez un coup de cœur pour une pépite avant même d’avoir lancé les démarches pour la vente de votre bien immobilier actuel. Vous ferez alors face au dilemme suivant : est-il raisonnable d’acheter avant de vendre ? Je Rêve d’une Maison vous dévoile les avantages et les risques de procéder dans cet ordre et vous livre ses conseils.
Est-il conseillé d’acheter un bien immobilier avant de vendre l’actuel ?
Acheter une pépite avant d’avoir vendu votre logement actuel peut être très tentant, notamment si l’appartement ou la maison convoité(e) se situe dans une zone tendue comme Paris ou une autre grande métropole « où les biens mis en vente trouvent très rapidement preneur, parfois dans la semaine, voire dans la journée » souligne Axel C., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Acheter avant de vendre est envisageable si au moins l’un des 2 facteurs suivants est rempli :
- Vous disposez des liquidités nécessaires pour acheter comptant le nouveau bien immobilier. Dans ce cas, faire les choses dans cet ordre vous permet de gagner du temps et de sécuriser votre acquisition ;
- Le bien que vous souhaitez vendre se situe dans une zone tendue. Auquel cas, vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un acquéreur si vous proposez un prix cohérent avec le marché.
Si le bien que vous vendez se situe au contraire dans une zone peu tendue, rassurez-vous, certaines solutions de financement vous permettront toutefois d’acheter avant de vendre. Nous y reviendrons.
Quelles précautions prendre pour acheter avant de vendre ?
Faire estimer le prix de votre bien immobilier à l’avance et anticiper certaines démarches sont les principales précautions à prendre pour que tout se déroule sans accroc.
Obtenez une estimation juste de la valeur de votre bien
Lorsqu’un propriétaire vend son bien avant d’en acheter un autre, il ne s’expose à aucune mauvaise surprise financière : il connaît à l’avance sa capacité d’achat.
À l’inverse, la prise de risque peut être plus élevée, ne sachant pas de quel budget vous disposerez. Si vous souhaitez acheter avant de vendre, il est donc indispensable d’estimer la valeur de votre bien actuel. « Mais gare aux surestimations par rapport à la réalité du marché ! Vous risquez de ne plus pouvoir financer votre acquisition ou de devoir emprunter davantage auprès de votre banque si vous ne parveniez pas à vendre votre bien au prix voulu » met en garde Axel C.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Faites appel à un professionnel connaisseur du marché local, tel qu’un agent immobilier, qui vous fournira une estimation fiable de la valeur de votre bien en fonction de sa superficie, de sa situation géographique, de son état et de ses avantages et inconvénients. Pour vous rassurer sur la cohérence du prix avec le marché, il est conseillé de demander 2 ou 3 estimations en précisant à l’agent que l’objectif n’est pas de réaliser “un coup” mais bien d’avoir l’estimation la plus juste possible.
Anticipez les démarches liées à la vente de votre bien
Une acquisition immobilière implique un certain nombre de démarches souvent fastidieuses : échanges avec les agences ou le chasseur immobilier pour l’organisation des visites, allers-retours avec le courtier et la banque pour obtenir un prêt, rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte authentique… À cela s’ajoutent des délais réglementaires incompressibles (délai de rétractation, clause suspensive d’obtention de prêt, etc). « Comptez en moyenne 4 mois entre l’acceptation de l’offre d’achat et la signature de l’acte authentique » prévient Axel C.
Si vous vous retrouvez dans la situation d’acheter avant de vendre, n’attendez pas d’être installé depuis plusieurs mois dans votre nouveau logement pour commencer à organiser la vente de votre ancienne résidence principale. La plupart des acheteurs-vendeurs déclenchent la vente de leur bien au moment de la signature du compromis de leur achat, voire après la fin du délai de rétractation pour encore plus de sérénité.
Acheter avant de vendre : comment financer votre acquisition ?
Si vous ne disposez pas des liquidités suffisantes pour acheter comptant votre nouveau bien avant la vente de l’ancien, vous devrez emprunter. Deux types de prêts immobiliers sur-mesure s’offrent à vous : le crédit-relais et le prêt achat-revente.
Le prêt relais
Cet emprunt immobilier prend la forme d’un crédit transitoire à court terme (d’une durée d’1 an renouvelable une fois si le bien n’a pas été vendu). Il fonctionne comme une avance qui sert à financer l’achat de votre nouveau bien avant d’avoir finalisé la vente de l’ancien afin de faire la transition entre les deux opérations.
« Son montant représente en moyenne entre 50 et 80% du prix de l’appartement ou de la maison que vous vendez, et généralement 70% à Paris et en première couronne. » note Axel C. La mensualité correspond essentiellement aux intérêts et aux cotisations de l’assurance emprunteur.
Deux types de prêts relais sont disponibles pour les particuliers qui souhaitent acheter avant de vendre :
- Le prêt relais sec si le prix du nouveau bien est inférieur à celui que vous quittez. Vous rembourserez alors la totalité du montant emprunté au moment de la vente ;
- Le prêt jumelé avec un autre prêt si le prix de la nouvelle acquisition est supérieur. Lors de la vente, vous rembourserez en anticipation une grande partie du capital emprunté sans aucune pénalité.
Le prêt achat-revente
Comme le prêt relais, cette solution de financement vous permet d’acheter avant de vendre en toute sérénité. Elle s’adresse cependant spécifiquement aux particuliers qui n’ont pas fini de rembourser leur précédent prêt immobilier et tient compte de leur endettement actuel.
Dans ce cas, la banque rachète votre ancien crédit immobilier et l’associe à un nouveau prêt unique. Elle vous fournit une avance équivalente à 70% de la valeur du bien que vous souhaitez acheter et que vous rembourserez au moment de la vente.
La durée d’endettement sera cependant plus longue et le remboursement de votre ancien crédit sera étalé sur une durée de 20 ans. Son coût total sera donc plus élevé.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Dans le cadre du prêt relais et du prêt achat-revente, votre ancien(ne) appartement ou maison doit être vendu(e) dans un maximum de 24 mois. Dans le cas contraire, la banque est en droit d’exiger le remboursement du prêt à la date prévue dans le contrat. Vous pouvez alors tenter de négocier une prolongation supplémentaire de quelques mois ou une transformation du prêt en crédit à long terme.
❤️Acheter avant de vendre : 3 points à retenir
- Il est envisageable d’acquérir un bien “coup de coeur” avant d’avoir vendu votre résidence principale si elle se situe dans une zone tendue. Vous ne devriez en effet pas avoir de mal à trouver preneur. Si vous avez les moyens d’acheter comptant, les choses sont encore plus simples et vous pouvez concrétiser votre projet sans délai.
- Si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires, faites d’abord estimer la valeur de votre logement actuel par au moins 2 ou 3 professionnels pour savoir si sa revente vous permettra de disposer d’un budget suffisant.
- Le crédit-relais et le prêt achat-revente sont deux solutions sur-mesure qui vous permettent de financer l’acquisition d’un nouveau bien avant même d’avoir vendu le précédent. Elles ont cependant un coût et impliquent certaines conditions, telles que la nécessité d’avoir trouvé un acheteur sous 24 mois.
