Vous envisagez d’acheter un appartement récent à Paris ? Et oui, il n’y a pas que de l’Haussmannien dans la capitale ! Contrairement aux idées reçues, 40 à 50 % des bâtiments parisiens n’ont pas été construits au XIXe siècle, la ville comptant de nombreux immeubles bâtis plus tôt ou plus tard, notamment après la Seconde Guerre Mondiale et dans les années 1960 et 1970. Victime de préjugés et souvent peu considéré par les acquéreurs, l’appartement récent présente pourtant bien des avantages en termes de luminosité, d’espace, de fonctionnalités... ou de prix ! Certains immeubles constituent même de véritables trésors d’architecture moderne relativement méconnus. Quelles sont les caractéristiques d’un appartement récent ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Où trouver un appartement récent à Paris ? Petit tour d’horizon avec Je rêve d’une maison.
Comment reconnaître un immeuble récent à Paris ?
La Seconde Guerre Mondiale marque un coup d’arrêt dans les projets urbains parisiens… et un tournant architectural ! À partir de 1945, l’urgence de la reconstruction et l’essor du courant fonctionnaliste impriment leur marque sur l’architecture du début des Trente Glorieuses.
Les années de l’après-guerre et l’urgence de la reconstruction
Après la Seconde Guerre Mondiale, la France des années 1950 et 1960 est confrontée à une pénurie de logements. L’urgence est à la construction massive d’immeubles en un minimum de temps. De grands ensembles en béton abritant des centaines d’appartements sortent de terre. Souvent érigés avec des matériaux de faible qualité, ils relèguent les considérations esthétiques au second plan.
“Petites pièces, petites fenêtres, mauvaise isolation phonique et thermique… Ces immeubles devaient être économiques avant tout. Ils sont malheureusement à l’origine de la plupart des a priori négatifs associés à l’architecture moderne et récente” regrette Benjamin P.
On compte pourtant assez peu de biens de ce type dans Paris intra-muros, ces derniers abritant souvent des logements sociaux non disponibles sur le marché de l’accession.
Architecture récente : le tournant des années 1960
L’essor économique des Trente Glorieuses, les exigences matérielles de la nouvelle classe moyenne et les critiques de Mai 68 à l’égard du mal-logement, influencent décideurs et bâtisseurs.
La génération des architectes qui débutent leur carrière entre la fin des années 1960 et les années 1970 prend en compte les nouvelles aspirations des Français et remet en cause le fonctionnalisme radical de la période de reconstruction. Influencée par l’explosion des sciences humaines (sociologie, anthropologie...), elle replace l’humain et les usages au cœur de sa réflexion.
En terme de style, l’architecture moderne ne se résume plus à un courant de pensée homogène. “C’est le début du pluralisme ! De nombreuses écoles de pensées aux partis pris esthétiques différents font leur apparition, du rationalisme au style international, en passant par le brutalisme, le modernisme régional, le mouvement métaboliste ou l’architecture high tech” résume Benjamin P. Cette effervescence créative est notamment incarnée par plusieurs architectes phares des années 1970, comme Anger, Heymann et Puccinelli, auteurs de nombreuses réalisations à Paris.
Les immeubles récents bâtis à partir de cette période se caractérisent par :
- l’accent mis sur le confort de leurs habitants (généreux volumes, grandes pièces…). À l’extérieur, les façades sont plus élaborées, souvent percées de grandes baies vitrées pour laisser entrer la lumière ou agrémentées d’espaces extérieurs. Dans ces immeubles, on trouve donc fréquemment des appartements avec terrasse, balcons, loggias… ;
- des matériaux de meilleure qualité que dans les immeubles bâtis dans les années 1950, gage de meilleure isolation, notamment à partir de 1972.
Bâtiments toujours existants construits après 1940 à Paris
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A partir de 1977, le POS (Plan d’Occupation des Sols parisien, ancêtre du PLU) renoue avec les grandes règles de la ville haussmannienne : les nouveaux bâtiments (hors ZAC et grands projets) s’alignent à nouveau sur la rue et avec les immeubles voisins. Ainsi, si vous visitez un bien dans une “barre” ou une tour isolée, vous saurez qu’il a été construit avant 1977 !
Quels sont les avantages d’un appartement récent ?
Loin de l’image injustement négative qui lui colle encore trop souvent à la peau, l’appartement récent dispose de bien des qualités et avantages.
Des prix d’achat au m2 plus intéressants
“Dans une même rue, un appartement récent sera souvent moins cher qu’un appartement haussmannien disposant de la même surface !” précise Benjamin P. Considéré comme moins charmant, l’appartement récent est aujourd’hui moins prisé des acquéreurs. La concurrence étant moins rude, il est donc bien souvent moins cher !
Architecture récente : un patrimoine varié
Comme dans l’ancien, l’architecture moderne regroupe une grande diversité de biens. Si certains immeubles bâtis dans les années d’après guerre ne se distinguent pas vraiment par leurs qualités architecturales, d’autres constituent de véritables pépites. Parfois exclusivement associé (à tort) au logement social, le patrimoine moderne compte aussi certaines résidences de standing, à l’image de celles que l’on peut trouver dans le 16e arrondissement de Paris ou dans certaines villes cossues de première couronne comme Neuilly-sur-Seine.
L’appartement récent est souvent fonctionnel
Alors que les appartements de 4 pièces ou plus sont souvent rares, trop vastes et donc inabordables, les appartements familiaux modernes sont généralement plus “compacts”. “Il est par exemple possible de trouver des appartements de 4 pièces et 3 chambres d’environ 80m2, ce qui est quasiment impossible dans l’ancien où la surface dépasse fréquemment les 100m2” illustre Benjamin P. À l’inverse, les studios sont souvent plus grands, leur surface pouvant parfois atteindre jusqu’à 40m2 dans l’immobilier moderne. Les appartements récents sont également souvent plus fonctionnels et adaptés au confort de vie moderne avec une séparation claire entre “espace jour” (séjour, salle à manger et cuisine) et “espace nuit” (chambres et salle de bain).
Un réaménagement plus facile
Avec ses murs droits et peu souvent porteurs, ses canalisations et ses réseaux électriques faciles à trouver, son absence de moulures et autres prestations anciennes à conserver, un appartement récent est plutôt facile à réaménager. Ses propriétaires sont donc soumis à moins de contraintes à l’heure d’agrandir une pièce ou de repenser un espace.
Des matériaux qui protègent davantage des nuisances sonores
Les édifices bâtis avant la seconde moitié du XXe siècle, notamment les immeubles haussmanniens, ne sont pas réputés pour leurs performances acoustiques. Les planchers et les murs anciens isolent généralement peu des bruits aériens, surtout si des passages ont dû être créés a posteriori pour faire passer des tuyaux ou des gaines électriques. À l’inverse, des réservations ont déjà été prévues à cet effet dans un appartement récent, dont le plancher souvent en béton laisse également peu passer le bruit. Les premières normes acoustiques ayant fait leur apparition dans les années 1970, les immeubles construits dans les années 1980 et surtout les années 1990 sont plutôt bien insonorisés.
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Attention, tous les appartements récents ne sont toutefois pas toujours bien isolés contre le bruit ! De plus, si les sols en bétons protègent davantage des nuisances aériennes, ils amplifient les bruits d'impact et d'équipements (ascenseurs...). Il convient donc de tendre l’oreille pendant la visite !
Appartement récent : un bon investissement locatif
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, sachez que les appartements construits dans les années 1960 et 1970 représentent une opportunité intéressante. Comme nous l’avons vu, leur prix d’achat est généralement moins élevé que la moyenne, ce qui permet d’espérer une meilleure rentabilité locative.
Au-delà de tous ces avantages, un appartement récent dispose aussi souvent :
- d’une bonne luminosité offerte par ses grandes fenêtres ou baies vitrées ;
- d’espaces extérieurs, notamment des balcons parfois suffisamment vastes pour y mettre une table ;
- d’un ascenseur ;
- d’un chauffage collectif (même si ce point peut être vu comme un désavantage par certains propriétaires, donnant le sentiment de ne pas maîtriser sa consommation personnelle) ;
- de caves saines ;
- d’un(e) gardien(ne) ;
- d’une place de parking (un luxe à Paris !).
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Gardez toutefois en tête que les loyers sont encadrés à Paris et que vous ne pourrez pas répercuter tous ces avantages à votre guise dans le montant du loyer mensuel !
Appartement récent : quelques défauts et points de vigilance
Un appartement récent ne dispose pas du charme de l’ancien
Si le patrimoine moderne est très varié et rassemble aussi bien des logements sociaux que des immeubles de standing, il ne dispose naturellement pas du charme de l’ancien, un défaut encore plus criant dans les édifices construits dans l’urgence de l’après-guerre. Sans surprises, pas de parquet-moulure-cheminée ni de poutres apparentes, et une hauteur sous plafond souvent inférieure à celle que l’on peut trouver dans l’ancien (entre 2,40 et 2,60 mètres contre 2,60 à 3,00 mètres dans un Haussmannien).
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Pour corriger son aspect parfois froid, vous pouvez réaménager un appartement récent en ouvrant ses couloirs, en posant des verrières entre les pièces ou en agrandissant certaines pièces. N’hésitez pas également à mettre un peu de couleur sur les murs ou à jouer sur la décoration. Facile à meubler grâce à ses angles droits et ses pièces bien pensées, l’appartement récent se prête très bien à certains styles de décoration contemporaine ou vintage de type années 1960, voire à du mobilier sur-mesure. Autre astuce : mettre à nu les surfaces en béton pour offrir à votre logement un look “brutaliste” très tendance.
Une décote à la revente
Qui dit décote à l’achat, dit aussi décote à la vente ! Si un appartement récent se vend en effet généralement moins cher qu’un appartement de type haussmannien, il se peut aussi que vous ayez un peu moins de candidats à l’achat.
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Sur un marché tendu comme Paris où les acquéreurs sont en surnombre par rapport aux vendeurs, il y a toutefois peu de chance que vous ayez du mal à revendre votre bien. Aussi, en raison des prix de l’immobilier devenus exorbitants dans certains quartiers Paris intra-muros, de plus en plus d’acquéreurs élargissent leurs critères de recherche et ciblent également les annonces d’appartements récents.
Appartement récent : des charges plus élevées
Dans les immeubles des années 1970, les charges sont en moyenne 40 % plus élevées que dans les résidences construites dans les années 1950 ou 1960. Dans les petites copropriétés récentes, les charges courantes à partager peuvent même se révéler très coûteuses ! Elles peuvent fortement pénaliser votre rentabilité sur le long terme dans le cadre d’un investissement locatif, cette dernière pouvant parfois être moins élevée que celle d’un appartement ancien avec un prix au m2 plus cher. Enfin, dans les grandes copropriétés récentes, vous aurez souvent des travaux à cofinancer. Des dépenses à anticiper !
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Le poids des charges est toutefois à pondérer si les frais de chauffage ou de gaz sont inclus, les économies d’électricité réalisées pouvant compenser ce surcoût. Renseignez-vous sur ce point avant d’acheter.
Sans surprise, vous avez très peu de chance de trouver un appartement récent dans le centre de Paris ! À l’inverse, ils sont nombreux dans les anciens faubourgs correspondant aux communes annexées à la capitale à partir de 1860.
Pour dénicher des appartements récents, suivez le tracé des lignes 2 (rive droite) et 6 (rive gauche), ces dernières suivant l’ancienne enceinte des fermiers généraux qui marquait la frontière de Paris avec les villes voisines :
- à l’intérieur de cette démarcation, on trouve très majoritairement de l’habitat ancien et haussmannien construit entre le XVIe et le XIXe siècle ;
- à l'extérieur (correspondant aux 12e, 13e, 14e, 15e, 16e, 17e, 18e, 19e et 20e arrondissements), si l’architecture est plus variée, les immeubles récents sont nombreux.
Les arrondissements à deux chiffres renferment d’ailleurs quelques pépites d’architecture moderne, à l’image :
- du 24-40 rue Miollis (15e arrondissement), l’une des plus grosses copropriétés de standing de Paris intra-muros, bâtie par l’architecte Michel Holley dans les années 1970 ;
- du “Grand Pavois” (354-362 rue Lecourbe - 15e arrondissement) construite en 1968 par les architectes Fayeton et Herbert ;
- du 24 rue Cortembet (16e arrondissement), imaginé par Jean Balladur et érigé entre 1973 et 1974 ;
- du 31-35 rue Saint-Ambroise (11e arrondissement), bel exemple d’architecture “proliférante” bâti en 1969 par Anger, Heymann et Puccinelli ;
- du 31-33 avenue Foch (16e arrondissement), résidence privée de grand standing imaginée par Maurice Novarina en 1968 ;
- de la tour Croulebarde (13e arrondissement), première tour d’habitation de Paris érigée en 1955 par l’architecte Édouard Albert, également auteur du campus de Jussieu. Cette tour est aujourd’hui classée monument historique.
Carte des fortifications de Paris en 1841 avec les enceintes de Thiers (en rouge) et celles des fermiers généraux (en rose), la zone orange correspondant aux communes annexées en 1860.
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Le chercheur Étienne Côme a mis en ligne une carte regroupant les données de l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR) et de la base Mérimée. Destinée aux curieux, elle permet de visualiser la période de construction et les architectes de n'importe quel bâtiment parisien en cliquant ici.
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❤️ Appartement récent : 3 points à retenir
- L’architecture récente regroupe un ensemble varié d’immeubles construits après la Seconde Guerre Mondiale. Ces derniers présentent de sérieux atouts à l’image de leurs prix au m2 plus intéressants que dans l’ancien, leur réaménagement plus facile, leur grande surface, leur belle luminosité et leurs prestations adaptées au confort moderne (espace extérieur, ascenseur, place de parking…) ;
- Un appartement récent compte aussi quelques défauts comme sa décote à la revente, ses charges plus élevées ou son charme moins évident que celui d’un appartement ancien ;
- On trouve plus fréquemment des appartements récents dans les arrondissements à deux chiffres, correspondant aux communes annexées à Paris en 1860.
