Vous hésitez à acheter un appartement en rez-de-chaussée ? Si le terme “rez-de-chaussée” regroupe une grande diversité de biens, il continue toutefois de diviser les acquéreurs. Mal aimé par ceux qui l’associent aux risques d’insécurité, de faible luminosité, de nuisances sonores ou de manque d’intimité, il est en revanche considéré comme une option intéressante par d’autres, notamment grâce à son prix au m2 moins élevé qu’un appartement situé en étage. Un atout qui fait la différence auprès des acquéreurs disposant d’un budget serré, mais aussi des investisseurs qui apprécient son bon rendement locatif. De plus, certains de ses inconvénients peuvent être en partie atténués grâce à quelques astuces. Alors, acheter un rez-de-chaussée, bonne ou mauvaise idée ? Je Rêve d’une Maison vous aide à y voir plus clair.
Quels sont les différents types d’appartements en rez-de-chaussée ?
Commençons par une petite définition. Selon le Larousse, le rez-de-chaussée est une “partie d’un bâtiment dont le sol se trouve au niveau du terrain environnant, voire en surélévation sur un sous-sol”.Immeuble haussmannien, immeuble récent, immeuble neuf… On trouve des rez-de-chaussée dans tous les types d’édifices. Derrière ce terme quelque peu générique se cachent pourtant des biens immobiliers très différents, le rez-de-chaussée pouvant prendre la forme :
- D’un appartement “classique” situé au niveau du sol et donnant sur une rue, une cour ou un jardin.
- D’un souplex, autrement dit, d’un appartement situé en rez-de-chaussée mais disposant d’une ou plusieurs pièces au sous-sol. Dépourvu de fenêtres dans sa partie inférieure, le prix de sa superficie est pondéré, permettant de gagner quelques m2 à moindre coût. Cependant, outre un manque de luminosité évident au sous-sol, le souplex peut également connaître quelques problèmes de ventilation.
- D’une ancienne loge de gardien convertie en logement classique suite au départ et au non remplacement de ce professionnel par la copropriété. L’ancienne loge constitue un bien rare et atypique de faible superficie, nécessitant toutefois souvent quelques travaux.
- D’un appartement en rez-de-jardin. Ce type de bien est toutefois rare dans Paris intra-muros.
- D’un appartement atypique de type loft, ancien atelier, ancienne imprimerie ou ex local industriel, disposant parfois d’un vrai cachet (structure apparente, hauteur sous plafond importante…).
Il est tout à fait possible d’acquérir un rez-de-chaussée situé dans un ancien local commercial ou industriel transformé en habitation, et autrefois occupé par une entreprise, un commerce ou une activité de location saisonnière de type Airbnb. “Il est cependant nécessaire de vérifier que le changement d’usage a bien été réalisé auprès de la ville et de la copropriété avant d’acheter. Si ce n’est pas le cas, une série de formalités plutôt fastidieuses vous attend ”, prévient Marianne B., chasseuse immobilière chez Je Rêve d’une Maison.
Pour transformer un local commercial en logement, vous devrez en effet :
- Vérifier auprès de votre mairie que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorise cette transformation.
- Vous rapprocher de la copropriété pour vous assurer que son règlement n’interdit pas un tel changement et obtenir son accord à l’unanimité lors d’un vote en Assemblée Générale.
- Prévoir un budget pour les travaux de raccordements en électricité ou en eau, indispensables pour la création d’une cuisine ou d’une salle de bain.
- Obtenir les autorisations nécessaires pour mener ces travaux, telles qu’une déclaration de travaux ou un permis de construire en cas de changement de structure ou de façade.
- Envoyer une déclaration de changement au cadastre sous 3 mois pour régulariser le bien auprès de l’administration fiscale.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Il peut être difficile de convaincre une mairie ou une copropriété d’accepter de changer la destination d’un rez-de-chaussée pour en faire un logement. L’achat de ce type de bien peut donc représenter un vrai pari ! C’est pourquoi il est conseillé d’en faire une condition suspensive du compromis de vente pour vous protéger. Ainsi, si vous n’arrivez pas à obtenir ces autorisations, l’achat de l’appartement est interrompu.
Les avantages d’acheter un appartement en rez-de-chaussée
Souvent mal aimé par les acquéreurs, “le rez-de-chaussée peut toutefois intéresser ceux qui ciblent un quartier très précis et souhaitent maximiser leurs chances d’y trouver un appartement”, indique Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Mais cette raison n’est pas la seule, le rez-de-chaussée disposant de plusieurs atouts !Un prix au m2 plus avantageux
Il s’agit de l’une de ses principales forces ! Avec un prix au m2 en moyenne 15 % à 20 % moins élevé que ceux d’appartements similaires situés à des étages supérieurs du même immeuble, le rez-de-chaussée représente un bon moyen d’accéder à la propriété pour des acquéreurs au budget modeste et/ou des primo-accédants. ”Il permet également à certaines familles ou jeunes couples de s’offrir une pièce supplémentaire ou une surface plus importante qu’ils ne pourraient trouver au 3e étage avec le même budget” complète Marianne B.Rez-de-chaussée : des charges souvent moins coûteuses
Tous les copropriétaires d’un immeuble sont tenus de contribuer aux charges communes générales (primes d’assurances de l’immeuble, coût du ravalement de la façade, frais d’entretien des parties communes…) en fonction du tantième de leur lot. Les charges spéciales peuvent cependant différer selon l’usage associé à chacun de ces lots. Le propriétaire d’un rez-de-chaussée est donc potentiellement soumis à moins de charges et peut par exemple demander à être dispensé de celles relatives à la maintenance de l’ascenseur ou à l’entretien des tapis d’escaliers qu’il n’utilise pas. Petite exception : il sera néanmoins tenu de participer au paiement des cotisations de l’assurance de l’ascenseur.Le rez-de-chaussée est plébiscité pour son accessibilité
Absence d’escaliers à grimper pour rentrer chez soi, pour monter ses courses, ses valises, une poussette, pour déménager… L’accessibilité facile et rapide d’un rez-de-chaussée constitue un réel atout, encore plus évident pour les personnes âgées ou à mobilité réduite. Cette accessibilité en fait d’ailleurs un lieu idéal pour les usages mixtes, une partie de l’appartement pouvant être réservée à l’habitation et l’autre à l’exercice d’une activité professionnelle (cabinet de médecin, de psychologue ou de kinésithérapeute, espace réservé à l’accueil du public dans un atelier d’artiste…).… et son accès direct aux espaces extérieurs de la copropriété
Selon la distribution de l’immeuble et l’emplacement du rez-de-chaussée, une cour ou un éventuel rez-de-jardin peuvent être facilement accessibles depuis l’appartement. Il est de plus parfois possible d’obtenir un droit de jouissance exclusive pour une partie de ces espaces, moyennant l’accord de la copropriété. Un petit plus qui ne limite toutefois pas forcément les nuisances si la cour ou le rez-de-jardin se situent sur le passage pour accéder à un autre bâtiment.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Avant d’acheter, il convient de vous renseigner sur un possible droit de jouissance exclusive associé à l’appartement. Toutefois, n’oubliez pas que ce droit est temporaire et ne constitue pas un droit de propriété. La copropriété est donc autorisée à vous le retirer ultérieurement ! De plus, avant de faire construire un abri de jardin, de recouvrir une partie de la terrasse ou d’installer une pergola, vous devrez obtenir la majorité absolue des voix lors d’un vote de la copropriété réunie en Assemblée Générale. Une majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix sera également nécessaire si vous voulez engager des travaux plus lourds (construction d’une véranda, aménagement d’une terrasse…).
Rez-de-chaussée : une moindre concurrence entre acheteurs, y compris sur les marchés tendus
Sur des marchés tendus comme Paris, l’Île de France et les grandes agglomérations françaises, la demande est moins forte pour les rez-de-chaussée, à l’exception de certains biens atypiques dotés d’une prestation très recherchée. La concurrence entre acquéreurs est donc moins rude, ce qui multiplie vos chances de voir votre offre d’achat acceptée.
Un rez-de-chaussée constitue un investissement locatif rentable
Outre son prix à l’achat plus intéressant et ses charges de copropriété moins élevés, le propriétaire d’un rez-de-chaussée mis en location bénéficie paradoxalement de l’application de la loi ELAN (ex loi ALUR) instaurant un plafonnement des loyers par quartier à Paris et à Lille. L’une des conséquences de cette mesure est que plus une surface est petite et moins elle compte de pièces, plus le loyer moyen au m2 est élevé, ce qui permet d’obtenir une bonne rentabilité locative, encore plus importante si l’appartement est loué meublé. S’il est plutôt facile de trouver des locataires (étudiants en tête), un rez-de-chaussée peut cependant mettre plus de temps à se vendre.
Rez-de-chaussée : les points de vigilance à prendre en compte
Malgré les avantages évoqués, le rez-de-chaussée dispose aussi d’inconvénients qu’un acquéreur doit bien garder en tête avant d’acheter.
Un risque de vol plus important qui se répercute sur le prix de l’assurance habitation
Si l’accessibilité d’un rez-de-chaussée représente un avantage au quotidien, elle constitue aussi l’une de ses faiblesses, en l’exposant aux risques de dégradations et de cambriolages. Conséquence : les assureurs répercutent ces risques sur les tarifs de l’assurance habitation en tenant également compte de l’historique des cambriolages dans le secteur au cours des derniers mois “ce qui explique que l’assurance habitation d’un rez-de-chaussée situé dans le XVIe arrondissement de Paris soit plus chère que celle d’un bien équivalent situé dans une petite ville paisible de campagne” précise Pierre S.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Lors de la visite, prêtez attention à certains détails tels que l’emplacement des fenêtres, la sécurisation de l’accès à l’immeuble (digicodes…), la présence ou non d’autres accès que la porte principale (tel qu’un commerce ou un restaurant donnant sur la cour, un local à poubelles partagé avec l’un de ces établissements…), ou encore la facilité d’accès par les pompiers ou la police en cas de problème, les fonds de cours étant par exemple moins accessibles.
Le rez-de-chaussée est généralement moins lumineux
Précisons-le d’emblée : le rez-de-chaussée n’est pas le bien immobilier le plus prisé des acquéreurs qui recherchent à tout prix un appartement lumineux. De par sa position basse et donnant parfois sur une cour ou une rue étroite, le rez-de-chaussée laisse généralement moins entrer la lumière. Marianne B. nuance toutefois ce constat : “dans Paris, il est parfois possible de trouver des rez-de-chaussée équipés d’une grande baie vitrée, voire des espaces atypiques avec de très belles hauteurs sous plafond qui permettent de récupérer de la clarté et des espaces de rangement en hauteur“.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Les rez-de-chaussée souffrant souvent d’un réel manque de luminosité, il est conseillé de les visiter le jour et lumières éteintes, afin d’éviter les mauvaises surprises.
De possibles problèmes de nuisances sonores et de manque d’intimité
Sans surprise, le rez-de-chaussée est davantage soumis aux risques de nuisances sonores. Si cet inconvénient sera moins important s’il donne uniquement sur cour, il sera décuplé si des pièces sont orientées côté rue et que cette dernière est très passante. À cela s’ajoute un certain manque d’intimité si des piétons se croisent toute la journée sous vos fenêtres, voire un vis-à-vis pas toujours agréable si disposez d’une vue sur des voitures garées… ou sur un mur ! “Faites également attention au bruit généré par les livraisons ou le passage des éboueurs entre 5 et 6h du matin dans certains quartiers. N’hésitez pas à repasser dans la rue le soir pour observer ce qu’il s’y passe et repérer la proximité éventuelle de bars ou de restaurants bruyants” prévient Marianne B.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Afin d’éviter les mauvaises surprises, n’hésitez pas à poser une série de questions par téléphone à l’agence immobilière avant la visite. Renseignez vous sur l’orientation des pièces, la présence d’un restaurant donnant sur la cour ou sur l’éventuelle proximité d’un local à vélos ou à poubelles ou d’une porte cochère, dont le claquement au gré des va-et-vient des résidents peut vite devenir gênant. Une fois sur place, ouvrez grand vos oreilles et vos yeux pour évaluer le niveau des nuisances sonores, observer le passage des piétons et des voitures dans la rue, vérifier si la rue est à sens unique ou double sens, quelle est la vitesse autorisée ou encore si un feu ou un stop se trouvent proches de vos fenêtres...
Une superficie souvent réduite
Hormis quelques biens atypiques tels que d’anciens locaux industriels ou des rez-de-jardin disposant d’un vaste espace extérieur en jouissance exclusive dans certaines résidences des années 2000, les rez-de-chaussée à usage d’habitation de Paris intra-muros sont souvent peu adaptés pour les familles nombreuses. Souvent situés dans d’anciennes boutiques ou loges de gardien, ils possèdent généralement une petite surface.
Des délais de revente souvent plus longs
Le rez-de-chaussée attirant moins les acquéreurs, un propriétaire peut parfois mettre plus de temps à le vendre. Certains biens avec de gros défauts, mal situés ou aux caractéristiques peu appréciées (tel qu’un souplex) peuvent se vendre encore plus difficilement, notamment si le marché se détend un peu. De plus, les acheteurs hésiteront moins à tenter une négociation du prix, surtout si le bien est en vente depuis quelques temps. Enfin, la plus-value sera également proportionnellement moins importante que celle que vous pouvez attendre de la revente d’appartements situés à des étages supérieurs.
Rez-de-chaussée : bien vérifier l’isolation avant d’acheter
Lorsque le rez-de-chaussée est situé au-dessus d’un sous-sol, tel qu’un garage ou une cave (ce qui est souvent le cas à Paris), il est davantage soumis au risque de remontées d’humidité. Il sera également plus difficile à chauffer, ce qui pourra faire grimper votre facture d’électricité. Des désagréments qui ne concernent cependant pas les anciennes loges de gardien, pensées dès leur conception pour l’hébergement des résidents.
Rez-de-chaussée : gare aux nuisibles !
Dernier point de vigilance : si le rez-de-chaussée se situe en centre-ville et est entouré de bars et de restaurants, il peut être plus exposé aux problèmes de rats, souris et autres nuisibles. D’où l’importance de bien prêter attention aux établissements environnants pendant la visite !
Astuces et solutions pour corriger certains défauts d’un appartement en rez-de-chaussée
Sentiment d’insécurité, nuisances sonores, manque de luminosité… Il est possible d’intervenir pour limiter certains aspects négatifs d’un rez-de-chaussée.
Un attirail de dispositifs pour sécuriser votre rez-de-chaussée
Vous pouvez davantage sécuriser votre bien immobilier en installant :
- Des grilles de protections aux fenêtres. Composées de barreaux verticaux séparés de 12 cm, elles sont souvent vendues prêtes à poser, mais vous pouvez tout à fait opter pour une version sur-mesure. Avant la pose, n’oubliez pas de contacter la copropriété qui doit donner son accord pour cette intervention et vous renseignera sur les normes à respecter (couleurs des barreaux, forme…).
- Des fenêtres oscillo-battantes qui permettent d’aérer votre rez-de-chaussée en toute sécurité, même lorsque vous n’êtes pas présent(e) dans la pièce ;
une porte blindée. - Un film anti-effraction sur vos vitres. Transparent pour ne pas gêner la vue depuis votre salon, il est en revanche recouvert d’une couche avec effet miroir côté rue, afin de cacher la vue depuis l’extérieur.
- Une alarme.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Pour certains contrats d’assurance habitation, l’installation de tout ou partie des dispositifs précédemment cités peut vous permettre de diminuer ou d’annuler le malus appliqué aux appartements en rez-de-chaussée.
Comment gagner en luminosité dans un rez-de-chaussée ?
Afin de rendre votre rez-de-chaussée plus lumineux, vous pouvez entreprendre quelques travaux pour :
- Remplacer les fenêtres par des modèles aux montures plus fines. Cette option peut toutefois s’avérer compliquée à Paris et dans le centre historique de certaines grandes villes où les normes esthétiques et architecturales sont strictes.
- Décloisonner l’espace en installant des verrières entre des pièces ou en abattant un mur pour étendre la surface d’une chambre ou d’un séjour. S’il s’agit d’un mur porteur, veillez toutefois à obtenir l’autorisation de la copropriété et à installer un IPN.
- Éclaircir les murs et les éventuels parquets afin qu’ils renvoient mieux la lumière.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Certaines astuces permettent de rendre un rez-de-chaussée plus lumineux à moindre coût, comme opter pour une décoration zen et épurée, accrocher des miroirs sur les murs les plus ensoleillés, ou installer des réflecteurs de lumière.
Petit conseil pour pallier au manque d’intimité
Si vous achetez un rez-de-chaussée, plusieurs solutions vous permettent de limiter les désagréments liés à un possible manque d’intimité, telles que :
- La pose de jardinières, d’arbustes, de plantes grimpantes et autre pots de fleurs sur les rebords de fenêtres
- L’installation de voilages ou de stores aux fenêtres qui laisseront passer la lumière tout en protégeant des regards
- L’application d’un film dépoli opaque ou translucide sur la moitié basse des vitres donnant sur la rue
- L’investissement dans des fenêtres partiellement opacifiées.
Gardez en tête que ces solutions auront toutefois un impact sur l’esthétique et la luminosité de l’appartement.
Un nécessaire renforcement de l’isolation du sol
Si une telle intervention n’a pas été menée par les propriétaires précédents, vous devrez vous y atteler ! L’isolation peut être réalisée en sous-face, c’est-à-dire sous le sol lorsque le rez-de-chaussée est situé au dessus de caves ou directement au niveau du sol de l’appartement, ce qui pourra réduire légèrement la hauteur sous plafond et nécessiter une adaptation du niveau des portes et des radiateurs.
❤️ Appartement en rez-de-chaussée : 3 points à retenir
- Si le rez-de-chaussée n’est pas le bien immobilier le plus recherché, il présente de réels atouts pour certains acquéreurs (coût réduit, bonne accessibilité, espaces extérieurs…) et pour les investisseurs (bonne rentabilité locative)
- Il dispose cependant de plusieurs inconvénients : possibles nuisances sonores, risque de vol accru, manque de luminosité… Il convient donc de poser un maximum de questions à l’agence immobilière avant la visite pour éviter de vous déplacer inutilement
- Il existe plusieurs solutions et astuces pour partiellement corriger certains défauts d’un rez-de-chaussée (installation d’un dispositif de sécurité, réaménagement intérieur pour accroître la luminosité, renforcement de l’isolation au sol…).
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