Vous souhaitez investir, mais vous hésitez entre une location «vide» et une location «meublée» ? Vous vous interrogez sur les intérêts financiers de la location meublée, sur les démarches réglementaires concernant le mobilier obligatoire, la rédaction du bail, ou encore l’imposition de vos recettes locatives ? Je Rêve d’une Maison vous dit tout sur le sujet !
Définition de la location meublée
La location meublée se définit par la présence d’un ameublement minimum dans l’habitation, par opposition à la location d'un logement vide. Le mobilier doit être en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre décemment, dès son installation.
Quel est l’intérêt d’une location meublée pour son propriétaire ?
En tant que propriétaire, louer un bien meublé plutôt que vide vous offre une meilleure rentabilité locative grâce à des loyers plus élevés et une fiscalité très attractive !
Des revenus locatifs plus importants
Premier avantage de la location meublée : le montant du loyer demandé au locataire est naturellement plus élevé que pour un logement vide, à superficie et emplacement égaux.
Cette différence se justifie par la présence d’un ameublement obligatoire mis à disposition du locataire (literie, plaques de cuisson, rideaux, luminaires…) et dont la liste est précisée dans l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.
“À Paris intra-muros, l’encadrement des loyers qui définit des plafonds différents entre les biens vides et meublés, rend ces derniers encore plus attractifs. Ils peuvent en effet se louer 10 à 15% plus chers qu’un logement vide, contre un écart de seulement 5% en banlieue parisienne. !” indique Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Mais attention, les prix de vente étant beaucoup plus élevés à Paris intra-muros qu’en banlieue, la rentabilité d’une location reste malgré tout souvent plus intéressante hors des limites de la capitale.
Une fiscalité attractive
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse !
Selon le montant de vos revenus locatifs et de vos revenus imposables, vous disposerez toutefois d’un statut différent aux yeux de l’administration fiscale : Loueur en Meublé Non Professionnel ou Loueur en Meublé Professionnel.
Loueur en Meublé Non Professionnel
Si les recettes annuelles de vos locations meublées sont inférieures à 23.000€ ou à 50% du revenu imposable de votre foyer fiscal, vous êtes considéré comme un Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP).
Mais alors, comment calculer vos impôts ? Tout dépend du montant de vos revenus locatifs annuels :
- s’ils sont inférieurs à 72.600€, vous relèverez du régime micro-bic et bénéficierez d’un abattement de 50% sur le montant de vos loyers perçus, charges comprises ;
- s’ils sont supérieurs à 72.600€, vous dépendrez du régime réel et pourrez déduire vos charges et frais.
Prenons un exemple volontairement simplifié : vous avez acheté un logement 300.000€ et le louez 1.000€/mois (soit 12.000€/an).
Vos intérêts d’emprunt annuels s’élèvent à 4.000€, auxquels s’ajoutent 1.000€ de charges diverses.
Avec le régime micro : vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes locatives annuelles, soit sur 6.000€ au lieu de 12.000 €.
Avec le régime réel : vos frais et charges s’élevant à 5.000€ (4000€ + 1000€), vous serez imposé sur la base de 7.000€ (12.000€ - 5.000€).
Comme vous pouvez le constater, le régime réel n’est plus intéressant que lorsque le montant des charges et frais est au moins équivalent à la moitié de votre chiffre d’affaires.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Vous pouvez cependant opter pour le régime réel s’il est plus intéressant pour vous, et ce, même si vous n’atteignez pas le seuil minimal de 72.600€ de recettes locatives annuelles. Pour cela, il vous suffit d’en faire la demande auprès de l’administration fiscale.
Loueur Meublé Professionnel
Si les loyers que vous percevez représentent à la fois plus de 23.000€ et plus de 50% du revenu imposable de votre foyer fiscal, vous serez considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Ce statut vous offre trois avantages fiscaux :
- Vos éventuels déficits peuvent être déduits de vos revenus (sans limite de montant). Une aubaine si vous avez par exemple commencé à payer des charges alors que votre logement n’était pas encore loué ;
- Vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value à la revente si vous louez depuis au moins 5 ans et que votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 90.000€ (vous bénéficierez d’une exonération partielle si ce dernier se situe entre 90.000 à 126.000€) ;
- Vous ne serez pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (anciennement ISF) si votre bénéfice annuel dépasse l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal.
Concernant le mode d’imposition, vous serez soumis au régime réel qui vous permet de déduire vos charges de votre chiffre d’affaires. Ces dernières regroupent notamment les intérêts d’emprunt, l’amortissement des locaux et du mobilier, les travaux d’amélioration, les impôts locaux, les frais d’acquisition si vous avez acheté le bien dans l’année fiscale, les frais de notaire ou encore les honoraires d’agences.
Le montant de ces charges déductibles peut dans certains cas être supérieur à celui de vos recettes annuelles, ce qui vous permet de bénéficier d’une imposition nulle.
Certains risques peuvent limiter les avantages de la location meublée
Attention au revers de la médaille ! L’intérêt financier d’une location meublée peut en effet être réduit dans certains cas.
Renseignez-vous sur un possible plafonnement des loyers dans certaines villes
Si vous achetez un logement à Paris intra-muros ou à Lille pour le louer, vous ne serez pas totalement libre de fixer le montant du loyer. Les loyers y sont en effet strictement encadrés depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN en 2018. Pour vous aider à estimer celui que vous pourrez demander à votre futur locataire, n’hésitez pas à faire une simulation sur la plateforme mise en ligne par la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).
“Depuis le 1er juin 2021, cet encadrement a été étendu aux neuf villes de l’intercommunalité Plaine Commune et le sera peut-être à d’autres villes de France dans les prochains mois » prévient Pierre S. Dans le doute, renseignez-vous sur ce point avant d’investir.
Gare au risque de vacance locative
Si le logement constitue la résidence principale de votre locataire, le contrat de location devra être signé pour une durée d’1 an reconductible ou de seulement 9 mois si vous louez à un étudiant.
Votre locataire peut toutefois prendre congé plus tôt, moyennant un préavis classique de 1 mois. Un délai court qui renforce le risque de rotation locative et de vacance entre un départ et une arrivée... période durant laquelle vous ne percevrez pas de loyer !
Certaines typologies de biens sont plus exposées que d’autres à ce risque. “Un appartement de 3 pièces aura plutôt tendance à attirer des familles, gage de stabilité, quand un studio ou un deux pièces séduira davantage de jeunes actifs ou des étudiants qui resteront probablement moins longtemps”. fait remarquer Pierre S.
Cependant rassurez-vous, le risque de vacance locative est très limité à Paris et dans les grandes métropoles où le marché immobilier est tendu et la demande forte.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Gérer les allers et venues des locataires, organiser les visites et faire les états des lieux d’entrée et de sortie peut rapidement devenir chronophage, surtout si vous ne résidez pas à proximité du bien que vous louez. Pour plus de sérénité, n’hésitez pas à confier ces missions à une agence de mise en location et de gestion locative.
Des coûts d’entretien plus élevés que pour un logement vide
Équiper le bien avec l’ameublement minimum requis par la loi, l’entretenir et éventuellement remplacer les éléments usés et défaillants peut représenter un investissement financier conséquent au début et pendant toute la durée de la location. Il convient donc de l’anticiper !
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez toutefois demander une caution équivalente à 2 mois de loyer hors charges pour couvrir les éventuelles dégradations.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Vouloir faire des économies en achetant à tout prix du mobilier bon marché et de faible qualité n’est pas une bonne stratégie car vous risquez de devoir le remplacer souvent. Pour rentabiliser votre investissement, privilégiez plutôt les meubles de moyenne gamme.
❤️ Avantages de la location meublée : 3 points à retenir
- Pour un propriétaire, il est plus avantageux de louer un bien meublé que vide. La présence de mobilier permet de fixer un loyer plus élevé et la fiscalité appliquée sur les recettes locatives est plus attractive.
- Selon le montant de vos revenus locatifs et de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal, vous serez considéré comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec des déductions de charges, exonérations et abattements différents selon le statut.
- La rentabilité locative peut parfois être pénalisée par certains facteurs, tels que le plafonnement des loyers dans certaines communes, un risque de vacance qui n’est pas à négliger et un coût d’entretien plus important que pour un bien vide.
