Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en région parisienne ? Que vous cherchiez à constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants, à obtenir des rentes locatives immédiates ou à vous assurer un complément de retraite, vous allez devoir procéder au calcul de la rentabilité locative (ou rendement locatif) de votre acquisition. Objectif : savoir combien votre investissement va vous rapporter par an. On distingue habituellement trois types de rentabilités locatives que Je Rêve d’une Maison vous présente et vous aide à calculer. Sortez la calculatrice !
Définition de la rentabilité locative
La rentabilité locative d’un bien immobilier est un indicateur permettant à un investisseur d’évaluer combien va lui rapporter son acquisition et combien de temps il lui faudra pour la rembourser.
Exprimée en pourcentage du montant investi, elle est clé pour vérifier si un projet d’investissement est pertinent d’un point de vue financier.
Calculez la rentabilité locative brute de votre projet pour vous faire une première idée
Rapide à calculer, la rentabilité locative brute constitue un premier indicateur très utile pour comparer différentes opportunités d’investissement entre elles et savoir laquelle cibler en priorité.
Pour l’obtenir, il vous suffit de diviser le montant du loyer annuel versé par votre futur locataire par le prix du logement et de multiplier le résultat par 100.
soit : ((loyer mensuel x 12 mois) / prix de l’acquisition) x 100.
Prenons un exemple. Un investisseur particulier souhaite acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Il a repéré un appartement de 40m² dans le quartier parisien de Gambetta, ne nécessitant pas de travaux :
- le montant de l’acquisition s’élève à 464.000€ (prix du bien : 425.000€, auxquels s’ajoutent les frais d’agence, les frais de notaire, les honoraires du chasseur immobilier, ainsi que les éventuels travaux de rénovation du bien) ;
- le loyer mensuel qu’il demandera au locataire est estimé à 1.200€.
Le calcul de sa rentabilité locative brute serait donc le suivant :
((1.200€ x 12 mois) / 464.000€) x 100 = 3,1%
Dans notre exemple, l’achat de cet appartement de 40m² sera remboursé en un peu plus de 32 ans et 2 mois (100 / 3,1 = 32,26).
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Restez vigilant face à certaines annonces immobilières mettant en avant un taux de rendement brut bien au-dessus des standards du marché. Il est en effet possible que le calcul ne prenne en compte que le prix d’achat du bien sans les frais annexes précédemment cités (frais de notaire et d’agence, honoraires de chasse immobilière, éventuels travaux…). Pour éviter les erreurs de calcul, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de rendement locatif en ligne, tel que celui proposé par Flatlooker.
Calcul de la rentabilité locative nette : l’indicateur le plus pertinent
À la différence de la rentabilité brute, la rentabilité nette intègre toutes les charges supportées par le propriétaire. Elle constitue donc un indicateur plus fiable et plus fréquemment utilisé.
Mais alors, comment se calcule la rentabilité nette ? Il suffit de reprendre la formule précédente et de retirer du montant des loyers perçus, les charges courantes de la copropriété, les éventuelles charges afférentes à la gestion de la location par une agence et les charges liées à la fiscalité du bien. Ces dernières incluent :
- les charges de copropriété non imputables au locataire (les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, le salaire du personnel ou encore les frais de convocation et de tenue d’Assemblée Générale) ;
- le coût de l’entretien et des réparations relevant du propriétaire ;
- les cotisations de vos contrats d’assurances, tels que l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance loyers impayés (GLI), cette dernière n’étant pas obligatoire ;
- les honoraires de l’agence en cas de gestion par un professionnel;
- la taxe foncière, qui peut être très élevée dans certaines villes de région parisienne (Villejuif, Aubervilliers, Bagnolet…);
Le total de ces dépenses varie évidemment selon les situations mais représente en moyenne 25% du total des loyers perçus.
Pour reprendre notre exemple précédent, la rentabilité nette de l’appartement de 40m² à Gambetta serait donc égale à 3,1% x (1 - 25%) = 3,1% x 75% = 2,32%
Ainsi, gare à certaines annonces mettant en avant un taux de rendement brut de 4% à Paris, pouvant en réalité masquer une rentabilité nette bien inférieure ! Comme le précise Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison “ce taux plus précis permet de savoir en combien de temps votre achat sera remboursé : 10 ans si la rentabilité est de 10%, 20 ans si elle s’élève à 5%, etc. ”
Pour vous aider à évaluer la pertinence de votre investissement, sachez qu’une bonne rentabilité locative nette s’élève en moyenne entre 3 et 4% dans Paris intra-muros. Passer le périphérique vous permet d’en espérer davantage, la moyenne se situant entre 4 et 6% en première couronne.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
L’importance que vous accorderez à cet indicateur dépendra cependant de votre stratégie. Si vous souhaitez par exemple réaliser un investissement patrimonial dans un arrondissement parisien coté où le rendement est faible mais le risque inexistant, son calcul sera moins pertinent. Expert de l’achat immobilier en région parisienne, Je Rêve d’une maison peut vous accompagner dans tout type de projet d’investissement et vous orienter vers les villes offrant le meilleur rendement.
Calcul de la rentabilité locative nette nette, l’indicateur le plus personnalisé
Si vous souhaitez obtenir une estimation encore plus précise du rendement de votre acquisition, vous devez ajouter à votre calcul le montant des prélèvements sociaux et des impôts sur vos revenus fonciers selon votre tranche marginale d’imposition.
Le calcul de la rentabilité nette nette dépend donc du profil fiscal de chaque acquéreur, mais aussi de la nature de chaque investissement et est, en ce sens, plus personnalisé.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Certains dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi-Bouvard, Cosse…) offrent des avantages fiscaux pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf ou ancien. N’oubliez pas d’en tenir compte dans le calcul de votre rentabilité nette nette.
Rentabilité d’un investissement locatif : quels sont les autres éléments à considérer ?
Pour évaluer la pertinence d’un investissement, il convient également d’anticiper certains risques et d’inclure les opportunités.
Ne négligez pas le risque de vacance locative !
Suite au départ du locataire, il est possible que votre logement soit inoccupé pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, faute de remplaçant. Or, sans locataires, vous ne touchez plus de loyer, impactant négativement votre rendement.
Si ce cas de figure est évidemment moins fréquent en région parisienne où le marché de l’immobilier est très tendu, il demeure nécessaire de l’anticiper, notamment pour les petites surfaces prisées des étudiants, qui peuvent s’avérer difficiles à louer l’été. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous constituer une petite réserve financière de sécurité pour vous protéger si cela devait arriver.
Proscrivez les scénarios les plus optimistes
Essayez de rester le plus réaliste possible au moment de faire vos calculs pour éviter les mauvaises surprises. “Il n’est par exemple pas raisonnable de tabler sur une augmentation du loyer de 10% dans trois ans pour faire décoller le rendement de votre investissement” tempère Thomas V.
Même chose concernant l’évolution du niveau des charges : “si la dernière Assemblée Générale des copropriétaires a par exemple évoqué le départ à la retraite de la gardienne et la revente de sa loge, mieux vaut ne pas prendre pour argent comptant cette information. Même si elle s’avérait exacte, de telles démarches prennent du temps”.
N’oubliez pas non plus d’anticiper de possibles dépenses exceptionnelles, comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture. Selon vos tantièmes, intégrez ces dépenses imprévues dans le calcul de votre rentabilité locative et n’hésitez pas à provisionner un petit pécule de sécurité chaque année.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Pour anticiper de telles dépenses et connaître la liste des travaux à venir, il est conseillé de lire les documents de copropriété, tels que les procès-verbaux d’Assemblées Générales ou le carnet d’entretien de l’immeuble s’il existe.
Renseignez-vous sur les règles en vigueur dans certaines villes
N’oubliez pas de jeter un coup d'œil à la législation ! À Paris par exemple, l’encadrement des loyers limite le rendement d’un investissement locatif.
Mais même lorsqu’il existe certaines lois contraignantes, quelques astuces vous permettent toujours de maximiser votre rendement comme le rappelle Antoine L., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison : “un appartement en rez-de-chaussée ou au dernier étage sans ascenseur est soumis au même plafond de loyer qu’un autre situé au 2e ou 3e étage du même immeuble. En revanche, son coût plus avantageux à l’achat lui permet d’être plus rentable”.
Voyez à long terme !
Plus une rentabilité est élevée, plus un investissement peut sembler judicieux. Mais attention, elle ne donne qu’une indication à un instant T.Comme le souligne Antoine L. “un investissement à Paris peut présenter une rentabilité plus faible mais plus sécurisée. Un appartement en location dans certaines communes du nord-est parisien peut à l’inverse sembler plus rentable, mais peut parfois être plus difficile à revendre, voire afficher une moins-value à la revente”.
Selon la nature de votre projet et vos attentes en matière de rendement, d’autres critères comme les perspectives d’évolution du quartier, la possibilité d’une plus-value à la revente et la dégressivité du taux d’imposition sur les plus-values en fonction du nombre d’années de détention du bien, sont également des éléments à prendre en compte dans votre décision.
❤️ Calcul de la rentabilité locative : 3 points à retenir
- Exprimée en pourcentage, la rentabilité locative d’un bien immobilier vous permet de savoir combien va vous rapporter votre investissement chaque année et en combien de temps vous allez le rembourser;
- Trois niveaux de calcul sont possibles : la rentabilité locative brute (la plus rapide à calculer), la rentabilité nette (plus précise car elle intègre les coûts liés à la gestion et à la fiscalité du bien), ou le rendement net net (encore plus précis, car tenant compte de votre profil fiscal) ;
- La rentabilité locative n’est pas le seul élément à prendre en compte dans votre stratégie. N’oubliez pas d’évaluer certains risques (vacance locative, scénarios trop optimistes…) mais aussi les opportunités de plus-values à la revente.
