Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur. Lequel est le plus avantageux pour l'acquéreur et comment bien comprendre leurs différences ? On vous éclaire en quelques points.
Trop pressés de conclure, certains acquéreurs sous-estiment parfois l'importance d'un avant-contrat, compromis (aussi appelé "contrat synallagmatique") ou promesse (ou "promesse unilatérale de vente"). Puisqu'ils ont trois mois souvent avant l'acte authentique chez le notaire, ils pensent avoir le temps de se soucier des détails de la transaction. Très risqué ! C'est maintenant que cela se joue, à l'avant contrat. Après, c'est trop tard. Mais lequel choisir quand on est acheteur ?
La promesse de vente est plus souple pour l'acheteur
- Le compromis de vente engage les deux parties, donc l'acheteur ET le vendeur. Juridiquement, les parties étant d'accord sur le principe de l'achat/vente et du prix, le compromis "vaut vente" et seules les modalités pratiques de l'opération restent à discuter. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts.
- La promesse de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l'acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un certain prix. L'acquéreur bénéficie donc d'un droit privilégié (une option d'achat) pour un temps limité qui est déterminé dans l'acte (généralement deux à trois mois). Le vendeur ne peut plus se rétracter.
Dit simplement, si vous êtes acheteur, mieux vaut toujours signer une promesse plutôt qu’un compromis, vous laissant plus de liberté dans votre future acquisition.
Délai de rétractation légal : Egalité
Dans les deux cas, compromis ou promesse de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation légal de 10 jours depuis la loi Macron de 2015. Bon à savoir : les 10 jours calendaires courent à compter du lendemain de la date de première présentation du recommandé (envoyé par le notaire ou l’agence immobilière ayant rédigé l’acte), que vous alliez récupérer le courrier ou non. En cas de rétractation, l’acquéreur doit le notifier au notaire (ou à l’agence) dans le délai des 10 jours, par écrit sous la forme d’une lettre recommandée avec AR.
Contenu demandé : Egalité
Les documents obligatoires à joindre sont identiques qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Le contenu du compromis et de la promesse est sensiblement similaire. Il doit comporter, entre autres :
- les états civils complets des propriétaires vendeurs et des acquéreurs ;
- la description complète du bien (incluant les documents relatifs à la Loi ALUR pour un bien en co-propriété) ;
- Les diagnostics obligatoires ;
- son prix ;
- les conditions de financement de l’acquisition ;
- les conditions légales de rétractation ;
- Le montant du séquestre et les conditions de paiement de celui-ci ;
- la date maximum de signature de l’acte authentique ;
Rédacteurs de la promesse ou du compromis : Egalité
Dans les deux cas, l’acte doit être rédigé par l’acquéreur, le vendeur ou par un professionnel de l’immobilier, agent ou notaire. Une promesse d’achat peut être néanmoins réalisée entre particuliers mais il est préférable de faire appel à un professionnel pour ne pas faire d’impair. Attention : pour être valide, celle-ci doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours auprès de la recette des impôts des vendeurs.
Versement au moment de la signature : Egalité
Pour le compromis, on appelle ce versement "dépôt de garantie". Pour la promesse, c'est une "indemnité d'immobilisation". Il s’agit ici d’une question de sémantique car leurs montants sont proches (entre 5% et 10%) et les conséquences en pratique sont identiques. Concrètement, il y a trois cas de figures possibles :
- Si la vente se réalise, l’indemnité ou le dépôt sera déduit du prix de vente.
- Si la vente est annulée du fait de la réalisation d’une condition suspensive (ex : refus du prêt bancaire), la somme est restituée à l'acquéreur.
- Si le bénéficiaire refuse d’acquérir le bien pour des convenances personnelles, le vendeur conserve l’indemnité / le dépôt de garantie.
Clauses suspensives : Egalité
Dans les deux cas, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive, chacune des parties reprenant alors sa pleine et entière liberté.
Une clause suspensive classique est l’obtention de prêt d’un organisme bancaire par l’acquéreur. Une autre peut-être la découverte de servitudes d'urbanisme graves, l'exercice du droit de préemption par la commune ou même la résolution en assemblée générale de copropriétaire d'une décision préalable à la vente en faveur du vendeur. Ce travail d'identification et de formalisation est donc extrêmement important pour protéger l'acheteur de "mauvaises surprises" et d'éviter de l'obliger soit à acheter soit à abandonner le dépôt de garantie/indemnité en cas de gros problème.
La promesse doit être enregistrée, pas le compromis.
Le compromis est plus simple, car il n'y a aucun enregistrement à prévoir. La promesse, elle, doit être obligatoirement enregistrée auprès de la recette des impôts moyennant la somme de 125 €. C'est une autre raison pour laquelle les agents immobilier préfèrent souvent le compromis à la promesse.
Dommages et intérêts en cas de rétractation du vendeur : Egalité
Pour le vendeur, dans les deux cas, qu'un compromis ou une promesse de vente ait été signée, il ne peut normalement pas se dégager à l'égard de son acheteur. Il est obligé de vendre. S'il refuse, l'acheteur peut le poursuivre en justice.
Dans le cadre d'une promesse de vente, le résultat est différent selon le moment de la rétractation :
- Avant la levée d'option par l'acquéreur (les deux ou trois mois avant l'acte authentique) : seuls des dommages et intérêts peuvent être sollicités devant le juge.
- Après la levée d'option par l'acquéreur : la vente est considérée comme effective. L'acquéreur peut exiger sa réalisation en justice et solliciter des dommages et intérêts.
Conclusion : il n'y a pas ou plus de différences majeures entre les deux avant-contrats si ce n'est bien sûr que le compromis engage les deux parties, et la promesse uniquement le vendeur.
Il faut donc plutôt privilégier la promesse en tant qu'acheteur.
Mais surtout, si priorité il doit y avoir pour l'acheteur, c'est d'abord de tout faire pour creuser, chercher dans tous les sens un défaut, une faille possible sur le bien que vous souhaitez acquérir dans ce laps de temps clé de quelques jours entre l'offre et l'avant-contrat. Faites-vous aider par un chasseur ou faites le seul, mais creusez à fond. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises, quelque soit le contrat choisi !
