Lorsque vous achetez un appartement ou une maison, il est possible d’intégrer des conditions suspensives dans le compromis de vente du bien. Ces clauses vous permettent de vous désengager de la vente sans frais, si la condition visée n’est pas remplie (obtention d’un permis de construire, vente de votre logement actuel, accord de la copropriété pour réaliser certains travaux…). La condition suspensive de prêt est l’une d’entre elles. Elle protège un acheteur qui souhaite financer son acquisition à l’aide d’un emprunt immobilier, au cas où il ne parviendrait pas à en obtenir un. Dans quels cas cette clause est-elle obligatoire ? À quelle étape du processus d’achat intervient-elle ? En quoi vous engage-t-elle ? Découvrez les réponses et les conseils de Je Rêve d’une Maison.
Définition de la condition suspensive de prêt
La condition suspensive de prêt, ou condition suspensive d’obtention de crédit, est une clause qui peut être intégrée dans le compromis de vente d’un appartement ou d’une maison censé(e) être financé(e) à l’aide d’un crédit immobilier.
Elle protège le futur acheteur qui est en droit de renoncer légalement et gratuitement à acquérir le bien s’il ne parvenait pas à obtenir son prêt auprès d’une banque.
Est-elle obligatoire et où figure-t-elle ?
Comme le prévoit l’article L313-42 du code de la consommation, la condition suspensive de prêt est obligatoire dès lors que l’acquéreur doit souscrire un emprunt pour financer son achat immobilier.
“Elle est sécurisante pour l’acquéreur en lui permettant de se désengager s’il n’obtenait pas son prêt. Si votre banque ou votre courtier vous a remis une simulation de prêt immobilier au démarrage de votre projet, il y a cependant peu de chance que vous ne parveniez pas à en obtenir un” rassure Mélissa M., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison
Où figure cette clause ? Elle doit être intégrée par le notaire au compromis de vente avant sa signature par les deux parties. Elle peut toutefois déjà figurer une première fois en amont dans l’offre d’achat.
Est-il possible de s’en passer, même lorsque vous souscrivez un prêt immobilier ? Dans la pratique, deux cas de figures permettent en effet d’y renoncer.
Si vous avez la capacité de payer le bien comptant
“Cette option est évidemment plus rassurante pour le vendeur car gage de solidité financière. Elle peut vous permettre de faire passer plus facilement votre offre d’achat, notamment si d’autres acquéreurs en ont intégré une dans la leur” recommande Mélissa M. Si vous faites ce choix, vous devrez alors ajouter une mention manuscrite dans le compromis de vente stipulant que vous avez conscience que vous ne bénéficierez pas de la protection apportée par cette clause.
Si vous êtes certain d’obtenir votre prêt immobilier
Sur des marchés tendus comme Paris et sa première couronne, où la concurrence entre acheteurs est rude et où les offres d’achat au prix nombreuses, renoncer à la condition suspensive de prêt peut vous permettre de vous démarquer et de maximiser vos chances de voir votre offre acceptée. “Mais attention, cette option doit uniquement être envisagée si vous êtes certain d’obtenir votre prêt immobilier et que vous n’avez pas de problème de santé majeur qui risquerait de vous exposer à un refus d’assurance emprunteur obligatoire” prévient Mélissa M.
Si ces prérequis sont en revanche remplis, sachez que renoncer à la condition suspensive d’obtention de crédit peut même représenter un levier pour tenter une négociation du prix. Un vendeur ayant dû remettre en vente son bien suite au refus de prêt d’un premier acheteur, acceptera plus facilement une proposition d’offre d’achat négociée d’un nouvel acquéreur dont le financement est garanti. Dans tous les cas, l’absence de condition suspensive devra obligatoirement faire l’objet d’une mention manuscrite dans le compromis de vente.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Si vous aviez initialement prévu d’acheter le bien comptant mais décidez finalement de souscrire un prêt immobilier pour le financer après la signature du compromis de vente, vous pouvez laisser les choses en l’état. Si vous souhaitez toutefois être couvert par une condition suspensive de prêt, il vous suffit d’en informer le vendeur et le notaire et de solliciter la rédaction d’un avenant à l’avant-contrat.
Que contient la condition suspensive de prêt ?
La condition suspensive de prêt doit préciser les informations suivantes :
- le montant du prêt demandé ;
- son taux d’intérêt maximal ;
- la durée de l’emprunt ;
- le délai maximal pour son obtention.
En tant qu’acquéreur, vous serez sans doute tenté d’inscrire le taux d’intérêt le plus bas possible, par exemple 1,1%. “Mais attention, le vendeur peut se dire que vous risquez de ne pas trouver un emprunt à un taux aussi avantageux. Il peut alors vous demander d’inscrire un taux plus élevé. Ce point fera l’objet d’une négociation préalable à la signature du compromis de vente. Chez Je Rêve d’une Maison, nous accompagnons nos clients-acquéreurs dans cette négociation” précise Mélissa M.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Quant au délai mentionné dans la clause, il est généralement fixé à 45 jours à compter de la date de la signature. Il est censé vous laisser suffisamment de temps pour accomplir les démarches, obtenir votre prêt immobilier et communiquer un éventuel refus au vendeur. Monter un dossier et obtenir une réponse peut cependant prendre plus de temps, raison pour laquelle chez Je Rêve d’une Maison nous conseillons d’inscrire un délai de 60 jours. Dans tous les cas, si les choses prennent plus de temps que prévu, prévenez le notaire !
Cette clause vous engage-t-elle ?
Oui ! Une fois que le compromis de vente intégrant une condition suspensive de prêt est signé, vous êtes engagé à accomplir les démarches nécessaires auprès des banques ou d’un courtier immobilier pour obtenir votre financement dans les délais impartis. Deux cas de figure se présentent selon que vous obteniez ou non votre prêt.
Vous obtenez votre prêt immobilier
Bonne nouvelle, vous allez devenir l’heureux propriétaire du bien ! Vous devez alors rapidement communiquer l’accord de la banque au vendeur et au notaire et serez dans l’obligation de souscrire ce prêt et de signer l’acte authentique de vente pour acheter le bien. À partir de là, il faudra compter en moyenne 4 semaines jusqu’à la remise des clés.
Sachez que même si vous obtenez un financement, vous pouvez renoncer à acheter le bien. Le cas échéant, vous devrez cependant payer une pénalité équivalente à 10 % de son prix de vente, hors frais d’agence éventuels.
Vous ne parvenez pas à obtenir de prêt immobilier dans les délais prévus
Dans ce cas, vous pourrez :
- renoncer au compromis de vente sans aucun frais en justifiant au vendeur et au notaire d’un refus de prêt auprès de 2 établissements bancaires différents, dans le délai imparti.
- essayer de trouver un autre moyen de financement (prêt familial ou emprunt auprès d'une autre banque). Pour cela, informez-en votre notaire le plus tôt possible afin qu’il ait le temps de prévenir celui du vendeur et demander une prorogation du délai inscrit dans la clause. De telles prorogations sont généralement accordées par tranches de 15 jours et peuvent s’avérer particulièrement utiles si vous devez procéder à des examens médicaux supplémentaires ou si les établissements bancaires mettent du temps à répondre comme c’est parfois le cas pendant les vacances d’été ou les fêtes de fin d’année. Si vous n’obtenez finalement pas votre prêt, vous pouvez alors vous rétracter gratuitement.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
N’oubliez pas qu’une fois votre crédit immobilier en poche, vous devrez souscrire une assurance emprunteur obligatoire. Passé un certain âge et/ou selon le montant emprunté, cette étape peut être plus ou moins longue et complexe, notamment en raison de la nature des examens médicaux demandés. Si les refus d'assurance sont rares, la surprime peut en revanche être élevée. Pour éviter les mauvaises surprises, gagner du temps et économiser de l’argent, anticipez ce point en vous faisant prescrire ces examens en amont et privilégiez la délégation d’assurance, plus avantageuse sur le plan financier.
❤️ Condition suspensive de prêt : 3 points à retenir
- La condition suspensive de prêt est une clause qui doit être intégrée au compromis de vente lorsqu’un acheteur souhaite souscrire un prêt immobilier pour financer son acquisition immobilière.
- Elle contient quelques informations essentielles telles que le montant du prêt demandé, sa durée, son taux d’intérêt maximal, ainsi qu’un délai pour son obtention, généralement fixé entre 45 et 60 jours.
- Si vous parvenez à obtenir votre prêt immobilier dans les délais impartis, vous êtes obligé de le souscrire et d’acheter le bien. Dans le cas contraire, vous devrez en informer le vendeur et le notaire et pouvez renoncer à l’achat sans frais.
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