La crise du Covid en 2020 emporte tout sur son passage, allant jusqu’à interroger nos certitudes sur l’immobilier valeur refuge. Mais qu’en est-il réellement ? Une crise immobilière est-elle possible ? Quel va être le comportement du marché selon les secteurs ? Sur l’ancien, comment vont se comporter les vendeurs et les acheteurs, avec quelle part de rationnel et de psychologie ? Le marché de l’ancien pourrait-il à l’arrivée mieux s’en sortir et résister ?
Un impact Covid différent selon les secteurs de l’immobilier
Déjà, essayons de faire le tri car il y a en réalité plusieurs marchés immobiliers, aux contraintes et dynamiques différentes. Analysons aussi cela à l’aune de la logique offre vs demande et de l’impact logique sur le prix d'équilibre.
Sur le neuf, la situation risque d’être compliquée voire dramatique : déjà en retrait, en raison notamment des élections municipales, les promoteurs immobiliers sont stoppés net par le confinement. 95% des chantiers de logement collectifs sont à l’arrêt, les livraisons seront retardées et même si l’Etat souhaite la reprise des travaux, les syndicats du BTP ne sont pas favorables à une reprise immédiate pour des raisons de sécurité, cela rendant la situation inextricable. Les reports imposés d’instruction des permis de construire devrait finir de reporter une partie de la demande acquéreurs sur des marchés plus lisibles, notamment sur l’ancien.
Sur l’immobilier professionnel, ça va tanguer. En sortie de crise sanitaire, les entreprises risquent de reporter leur projets de déménagement, libérer parfois des espaces ou renégocier les loyers existants face à des bailleurs devenus beaucoup plus conciliants. Le marché va devenir moins tendu, les valeurs locatives vont baisser à mesure du rééquilibrage entre l’offre de bureaux et la demande des entreprises. De même, sur les locaux commerciaux, souvent occupés par des petits commerces ou petites chaînes, la coup risque d’être sévère. Déjà pénalisés par les grèves et manifestations diverses, l’arrêt brutal de toute activité et la reprise très longue probablement en sortie de confinement, avec maintien des gestes de protection barrière, va inévitablement se traduire par des baisses de prix des loyers. Nombre de produits financiers de placement immobiliers type SCPI vont pâtir de ce scénario probable en terme de rentabilité et les investisseurs amoureux d’immobilier pourraient se reporter sur de l’investissement dans l’ancien.
Coronavirus et immobilier : le marché de l’ancien pourrait mieux résister à la crise
L’investissement locatif dans l’ancien, malgré le report des SCPI immobilières, devrait néanmoins souffrir du Covid-19 également. Certes, pour des marchands de bien ou des investisseurs avertis et motivés, il y aura des opportunités d’achat intéressantes en terme de prix, mais en contrepartie d’un risque financier faible ou nul de l’acquéreur pour le vendeur. Les loyers par contre risquent d’être revus à la baisse, dans un contexte économique et politique post-Covid où le locataire sera toujours privilégié en cas de difficultés de paiement face au propriétaire. Entre acheter à bon prix et risquer de voir ses revenus locatif en baisse, le calcul de rendement locatif et l’évaluation du risque moyen et long terme sera donc un joyeux exercice de style. A chaque projet de trouver son chemin donc. Côté offre, la baisse de rendement pour les propriétaires de locatif saisonnier type Airbnb liée à la désertion durable des touristes pourrait les amener à mettre en vente des biens de qualité de petites surfaces notamment.
Le marché du luxe en particulier à Paris devrait bien se tenir. Certes la demande risque de baisser, mais dans le même temps, l’immobilier risque d’être pour le coup une valeur refuge plus intéressante que des actions volatiles ou autres produits financiers pour des acquéreurs qui en ont les moyens. Si tout devait se réduire à une question de rareté, les biens de qualité vont donc continuer à susciter de l’intérêt, encore plus assurément ceux dotés de terrasses, rooftops ou jardins tant appréciés en période de confinement ! Sans compter sur un possible retour accéléré des brexiters français dans le contexte Covid qui pousseraient à la hausse les prix de biens d’exception à Paris et en banlieue.
Pour les primo-accédants, cela ne vas pas être très simple ! En effet, la hausse des taux attendue, même modérée, couplée au resserrement des conditions d’octroi de crédit pour les demandes de crédit avec faibles apports ou longues durées de remboursement (plus de 20 ans), va pénaliser certains primo-accédants qui risquent de se retrouver coincés. Pour peu qu’il y ait des incertitudes de stabilité professionnelle liées à des risques d’emploi et des coûts d’assurance chômage plus élevés par exemple, l’accès à la propriété de nombreux trentenaires serait remis en cause ou repoussé de plusieurs mois. A contrario, pour les primo-accédants avec de bonnes garanties financières, le surcoût des taux d’emprunt resterait limité (22€/mois en cas de hausse de 0,5% de taux pour 100 K€ emprunté sur 15 ans). L’afflux probable de bien de petites surfaces issus du parc locatif ancien à des prix raisonnables serait alors une aubaine pour rééquilibrer le rapport de force entre les acquéreurs et les vendeurs.
Sur les projets familiaux, qu’il s’agisse de déménager pour augmenter la surface de logement ou de quitter Paris pour adopter la banlieue, ils s’inscrivent dans des projets de vie de longue date. Dans ce contexte, la crise Covid sauf cas exceptionnel risque d’avoir peu d’impact sur la motivation des acquéreurs une fois dissipées les grandes zones d’inquiétude professionnelles par exemple. Pour eux, souvent déjà propriétaires, une forme d'équilibre serait trouvée en vendant à un prix plus raisonnable pour racheter plus grand à un prix plus juste.
Crise immobiliere en 2020 : des nouvelles opportunités d’acquisition
En réalité, du point de vue des acheteurs, la crise Covid va aussi avoir des effets positifs sur l'immobilier. Elle va rebattre les carte en rééquilibrant le rapport de force entre acheteurs et vendeurs en particulier sur les marchés tendus comme Paris et première couronne. Car disons le, après 4 ans de hausse de prix, le marché avait tendance à devenir “fou”, à dysfonctionner : peu d’offres de biens de qualité, des appartements ou des maisons chères pour des prestations parfois moyennes, une pression pour trouver et visiter en premier, aucune marge de négociation, l’obligation de faire une offre au prix à la première visite, le risque de payer trop cher et le stress d’un process à marche forcée permanent. Pour Lila, chasseuse chez Je Rêve d’une Maison, “beaucoup de biens avec de belles prestations se sont vendus en 2016, 2017 et 2018 car les vendeurs avaient peur d’une hausse des taux qui n’est jamais venue”. Elle ajoute “Moralité, l’offre s’est très nettement tarie et le rapport qualité-prix vu de l’acquéreur s’est un peu dégradé”. Il reste de très beaux bien à des justes prix mais ils sont encore plus rares.
Le Covid va donc certainement avoir pour impact de corriger naturellement les prix en raison d’un resserrement de l’offre et d’un afflux de biens à vendre. Il n’y a donc aucun drame pour les acquéreurs à envisager des prix en baisse de 5%, 10% voire 15%, ramenant le marché sur les bases des années 2017 ou 2018 en terme de dynamique de marché.
Certains contextes de vente offriront également des opportunités de “bonnes affaires” pour des acquéreurs avertis ou bien accompagnés. En plus de la prime aux plus rapides pour se positionner, viendront s’ajouter les primes aux plus motivés et aux meilleurs dossiers de financement. Il deviendra alors plus important encore de valoriser dans les offres d’achat, la solidité de son activité ou de son entreprise, en particulier sur l’année 2020.
Enfin, les conditions de négociation de prix au moment de l’offre seront plus favorables. Cela permettra à certains acquéreurs de gagner quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros sur le budget initial. De quoi financer largement dans certains cas, le surcoût de prêt lié à la hausse des taux attendue mais relative ! L’enjeu sera aussi de savoir tirer partie de ses atouts d’acheteur pour trouver le point d’équilibre juste et faire passer l’offre en sécurisant l’achat aux yeux des vendeurs même à un prix légèrement ajusté. Il faudra alors tester son propre “appétit” financier en regard du risque de “perdre un bien d’un cheveu”.
En conclusion, on parlerait donc d’un juste un retour à la normale vers un marché équilibré entre l’offre vendeur et la demande acheteur !
