La crise sanitaire liée au Coronavirus aura-t-elle un impact à court, moyen ou long terme sur l’immobilier et débouchera-t-elle sur une véritable crise immobilière ? Peut-on encore considérer l’immobilier comme un secteur refuge en cette période d’incertitude ? Faut-il avoir peur ou au contraire garder son calme quand on est en cours d’acquisition en pleine épidémie de Covid19 ?
L’immobilier valeur refuge : origine et définition
L’immobilier valeur refuge est un concept vieux comme le monde ou presque tant il semble inscrit dans l’inconscient collectif des français amoureux de la pierre. 58% des français sont propriétaires et quelle que soit la génération, être propriétaire de sa résidence principale relève tant de l’optimisation financière que de la volonté patrimoniale de transmettre un bien immobilier à ses enfants. En France, si 58% des jeunes considèrent qu’ils devront travailler plus dur que leurs parents pour devenir propriétaire (étude Value of Home de HSBC), ils restent 92% à juger essentiel ou important d’être propriétaire de leur logement (étude OpinionWay - février 2020).
D’où vient cette idée que comme l’or, un patrimoine immobilier serait la solution des familles françaises en cas de crise ? En réalité, quand on parle de valeur-refuge, n’est-ce pas en référence à l'époque de forte inflation des années 70 où la référence monétaire était l’or, autour duquel tournaient les différentes monnaies ? En cas de crise économique, rien ne semblait plus sûr que d’acheter de l’or à un moment où l’argent lui même perdait de sa valeur en pouvoir d’achat. L’immobilier, et en particulier l’immobilier ancien, solide et durable, se valorisait suffisamment pour que l’on se sente « à l’abri » de l’inflation.
La valeur de l’immobilier est aujourd’hui déconnectée de la valeur intrinsèque
Or, aujourd’hui et depuis 30 ans, l’inflation n’a-t-elle pas disparu ? Oui, et pourtant, rien n’a jamais réussi à changer cette perception d’immobilier valeur refuge ou à freiner cet engouement pour la pierre. Ni la crise de 2000-2001, ni même celle de 2008-2009. En particulier dans les zones urbaines tendues des grandes métropoles ou à Paris, les prix de la pierre ont continué à progresser de +8% par an depuis 4 ans, boosté il est vrai par des taux d’intérêt attractifs. Dès lors, on voit bien que la valeur refuge s’est totalement dissociée au fil des ans de la valeur intrinsèque d’un bien, qui consisterait en réalité à évaluer le prix du terrain auquel s’ajoute celui de la construction et des améliorations apportées, le tout corrigé d’un facteur de vétusté. Le montant à débourser approchant parfois le million d’euros pour acheter un 80m2 à Paris, aux alentours de 11.000 à 12.000€/m2 et parfois plus selon les arrondissements, n’a en effet plus grand chose à voir avec la valeur réelle mais reflète le rapport entre une offre famélique et une demande sans cesse renouvelée.
Dès lors, plus ce goodwill ou cette survaleur est élevée, plus un changement brutal du rapport entre le nombre de vendeurs et d’acheteurs peut mettre en péril la notion d’immobilier valeur refuge. Car en réalité, ce n’est pas de valeur refuge qu’il s’agit, mais bien de ratio offre vs. demande !
Covid 19 et immobilier : une crise sanitaire et des réponses sans précédent
Comment comprendre les répercussions du Covid 19 et de la crise sanitaire sur le marché immobilier ? Ce n’est pas une crise “comme les autres” en effet. Nous n’avons jamais rien vécu de tel jusqu’à l’arrivée du virus, nous n’y avions même jamais pensé. Dans les crises précédentes, nous avions toujours eu un déclencheur financier, une bulle ou une dérive du système économique qui justifiait in fine une correction des errances passées. Là, rien de tel puisque toutes les économies mondiales étaient florissantes et structurellement plutôt saines. Les Etats-Unis de Trump battaient records sur records économiques, la France connaissait ses taux de chômage les plus bas depuis 10 ans et la Chine peinait gentiment à atteindre des taux de croissance à deux chiffres. Aucune incertitude politique ne semblait avoir prise sur la bonne santé économique du monde. Et puis le coronavirus est arrivé.
Son irruption imprévisible et mondiale a rendu les choses à la fois plus inquiétantes mais d’une certaine façon plus équilibrées. Ce n’était plus un pays particulier qu’on pouvait rendre coupable de tous les maux, mais l’humanité entière qui vacillait pour une satanée grippe. Du jour au lendemain un mode de vie se questionne et des populations se confinent, arrêtent de se déplacer, de se rencontrer, de travailler ou presque. Le péril est sanitaire, donc humain avant d’être économique ou financier. Nous sommes tous concernés, dans nos familles, nos entreprises. N’importe où et de n’importe quel milieu social. La première crise vraiment égalitariste (ou presque) !
Les réponses des gouvernements, et notamment en France, ont été sans égal dans l’histoire récente. Il faut sauver les entreprises à tout prix. L’économie et l'emploi doivent résister alors même que l’activité est stoppée dans de très nombreux secteurs. La crise de 2020 ne ressemble donc en rien au traitement politique de celles de de 2001 ou 2008 où seuls certains pans de l'économie avaient été soutenus. Ici, on entend une volonté très forte de soutenir les entreprises tout en traitant la crise sanitaire.
Transactions immobilières : un dégel progressif depuis début avril
En l’absence de possibilités de visite, tous les projets d’achat immobilier sont stoppés net depuis le 17 mars. Pour Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison, “90% des projets de nos clients sont gelés, les 10% restant ont été annulés dans les 10 premiers jours du confinement par des acquéreurs très inquiets”. Les projets déjà bien avancés, notamment ceux avec une offre acceptée ont été ralentis sur le mois de mars, le temps pour les notaires de s’organiser pour signer les actes à distance (compromis et authentiques).
Progressivement depuis début avril, les hypothèques ont rouvert, les mairies se sont organisées pour répondre mieux aux demandes de pièces et certains actes peuvent se tenir à la bonne volonté néanmoins des parties prenantes acheteurs et vendeurs. “Nous avons réussi à réaliser 20% de nos compromis avec nos clients parisiens depuis le confinement et cela s’améliore chaque jour” explique Morgan Guilbert, notaire. Certaines agences s’organisent par ailleurs elles-mêmes pour signer sous seing privé après relecture de notaire.
Problème non résolu encore néanmoins : les actes authentiques s’accompagnent d’un déménagement, lui-même très compliqué à organiser dans des conditions sécurisées pendant le confinement.
Vers une correction de marché favorable aux acquéreurs
Du côté de l’offre immobilière, le stock de biens uniques mis en vente à Paris par exemple a chuté de 19%, passant de 22.000 en février à 17.800 en mars. Le nombre de nouveaux biens commercialisés a quant à lui fondu de 85% sur les portails d’annonces de type SeLoger ou LebonCoin, passant de 300 nouveaux biens par jour en moyenne début 2020 à 40 mises en ligne quotidiennes depuis mi-mars. En effet, les agents ont dû fermer leurs portes et devront attendre la sortie du confinement pour reprendre leurs activités habituelles, certains vendeurs ont préféré retirer à la vente leurs biens des sites immobiliers le temps du confinement. Dans un scénario de sortie de confinement avant l’été, on peut alors s’attendre à un afflux de nouveaux biens de nature à rattraper en partie le retard accumulé et les frustrations des particuliers vendeurs et des acquéreurs.
Coté prêts immobiliers, la situation ne semble pour le moment pas particulièrement inquiétante. Les banques vont certainement devoir remonter un peu leurs taux, mais pour Olivier Jourdan, CEO de HelloPrêt, “la hausse des taux sera progressive mais ils ne devraient pas dépasser 2% d’ici à la fin d’année”. En effet, les banques ont toujours besoin de conquérir de nouveaux clients, auront toujours beaucoup de liquidités et d’envie de prêter. Aux entreprises, elles n’auront pas le choix, mais aussi, ensuite aux particuliers. De sauvées en 2008, elle vont devenir sauveuses avec l’Etat en garantie. Car, rappelons-le, nous ne vivons pas une crise financière systémique et la BCE va continuer à maintenir ses taux très bas pour aider l'économie à rebondir. En réalité, notamment pour les primos accédants, la crise sanitaire du Coronavirus n’aura-t-elle finalement pas moins d’impact sur les crédits aux particuliers que les nouvelles règles drastiques de conditions d’octroi au crédit, appliquées depuis début 2020 sur les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) quant à la durée des prêts et les ratios d’endettement.
Enfin, côté demande, dans un contexte de montée douce des taux de crédit immobilier et de réajustement progressif des prix de vente, l’attentisme pourrait donc ne pas être une stratégie gagnante pour les acquéreurs. Par ailleurs, des marchés comme ceux du neuf, de l’immobilier de bureaux ou de l’immobilier commercial vont particulièrement souffrir du fait des retards de livraison des programmes. Certains véhicules financiers immobiliers vont donc perdre de l’intérêt et de nombreux investisseurs vont basculer sur de l’investissement locatif refuge tel l’immobilier ancien, compensant la baisse de rentabilité possible en raison de loyers plus tendus.
Sur l’ancien, dans l’hypothèse d’une certaine tenue des prix dans la durée :
- Les acheteurs de biens familiaux et d’exception risquent d’être confortés et rassurés par l’immobilier valeur refuge que constituent en particulier les biens avec de belles prestations.
- Les primo-accédants pourraient bénéficier d’un afflux de biens de petite surface anciennement en Airbnb et décider de saisir rapidement des opportunités d’achat s’ils ont des bons dossiers de financement.
La pierre, toujours la pierre. Covid ou pas, l’immobilier valeur refuge semble donc s’ancrer dans une réalité tangible.
