Vous êtes primo-accédant et souhaitez acheter votre premier bien immobilier ? Pas toujours facile de savoir comment s’y prendre et par où commencer. Une chose est sûre, pour sécuriser votre acquisition, vous devrez faire preuve d’organisation et de vigilance et vous entourer des bons intermédiaires. Quelles sont les différentes étapes d’un achat immobilier ? Qui seront vos interlocuteurs à chacune d’entre elles ? À quoi devrez-vous particulièrement faire attention ? Je Rêve d’une Maison vous indique la marche à suivre et vous livre ses conseils.
Étape 1 : Définissez votre budget
Difficile de lancer une recherche immobilière si vous ne savez pas quel montant vous pouvez y consacrer ! Commencez par demander une simulation de financement (ou simulation de prêt immobilier) à un courtier et/ou à votre banque pour connaître votre capacité d’emprunt immobilier et estimer le coût total de votre futur crédit.
“Nous demandons à nos clients de venir munis de cette simulation dès le premier rendez-vous pour évaluer leur capacité d’achat réelle et appuyer leur offre d’achat auprès de l’agent ou du vendeur dès la fin de la visite d’un bien qui leur plaît” déclare François D., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Si vous contactez un courtier immobilier, vous obtiendrez généralement un rendez-vous dans la journée et recevrez votre précieux sésame sous 48h en moyenne. Évitez de faire des demandes similaires à d’autres banques que la vôtre en parallèle. Le courtier n’aura en effet plus le droit de les consulter au moment de votre recherche de financement.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
N’oubliez pas que votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus mensuels, sauf cas particuliers. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à solder vos crédits en cours (crédit à la consommation, prêt étudiant…).
Étape 2 : Affinez vos critères de recherche
Faites tout d’abord le point sur vos besoins et envies pour définir vos critères de recherche ! Une bonne luminosité en journée est-elle indispensable car vous télétravaillez souvent ? Souhaitez-vous acheter un logement clés en main ou préférez-vous faire des travaux pour le personnaliser ? Surface minimale, balcon, terrasse, place de parking, ascenseur, accessibilité en transports, nombre de chambres, qualité des établissements scolaires du quartier... Dressez la liste de vos besoins pour cibler plus efficacement les biens et éviter les visites inutiles.
“Mais attention, le produit parfait est rare et vous devrez souvent faire preuve de flexibilité ! C’est pourquoi nous invitons nos clients à prioriser ces critères afin d’identifier ceux sur lesquels ils peuvent faire des compromis ” note François D. Si vous n’avez pas encore les idées totalement claires à ce stade, pas de panique ! Vous affinerez progressivement ces critères au fur et à mesure de vos recherches.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Plus votre zone de recherche est vaste, plus vous multipliez vos chances de trouver la pépite. Si vous l’étendez à des quartiers, arrondissements ou villes que vous connaissez moins, prenez le temps de vous y balader en journée et en soirée pour vous faire une idée plus précise de leur ambiance, de leur offre de commerces, de leurs possibles désagréments et vous y projeter !
Étape 3 : Partez à la recherche du bien de vos rêves
Le tri des annonces et l’organisation des visites représentent l’étape la plus fastidieuse et la plus chronophage d’une acquisition immobilière. Vous allez devoir créer des alertes et consulter plusieurs fois par jour les plateformes et sites d’agences immobilières pour ne pas manquer une pépite, mission que vous pouvez aussi confier à un chasseur immobilier.
Évitez à tout prix les visites inutiles ! Pour cela, essayez de déceler les détails cachés dans l’annonce. “Si par exemple toutes les lampes sont allumées sur les photos, cela peut vouloir dire que le logement manque de luminosité” prévient François D.
Lorsque vous appelez l’agent immobilier, demandez-lui de vous (re)préciser la surface Carrez du bien, son plan, sa localisation précise, les éventuels problèmes de la copropriété, le montant des charges, les raisons pour lesquelles le propriétaire le vend... Si les réponses sont satisfaisantes, bloquez rapidement un créneau pour être le premier à visiter le bien et pouvoir faire rapidement une offre d’achat si celui vous plaît à l’issue de la visite, un avantage de taille sur des marchés tendus comme ceux de la région parisienne et des grandes métropoles françaises !
Avant la visite, renseignez-vous de votre côté sur le montant de la taxe foncière et, s’il s’agit d’une maison, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sur le site internet de la mairie. Il conditionnera vos éventuels projets d’extension ou de surélévation. Une fois sur place, soyez attentifs et pointilleux, mais avec tact. “Ouvrez les fenêtres pour prendre la mesure des nuisances sonores venant de l’extérieur, éteignez les lumières pour voir si le bien est naturellement lumineux…” conseille François D.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La visite constitue un moment d’échange privilégié entre vous et l’agent ou le vendeur. Elle sera l’occasion de créer du lien avec lui et d’obtenir ou confirmer certaines réponses à vos questions comme le nombre de personnes qui ont déjà visité le bien ou les raisons pour lesquelles le propriétaire le vend. Ces informations vous donneront une idée du niveau de la concurrence et de vos marges de négociation.
Étape 4 : Faites une offre d’achat si le bien vous plaît !
Vous venez d’avoir un coup de cœur pour le bien ? Remettez une offre d’achat au vendeur rapidement après la visite. Ce document doit contenir les coordonnées des deux parties, l’adresse du bien, sa description, vos conditions de financement et le prix d’achat que vous proposez. “Précisez également une durée de validité au terme de laquelle le vendeur doit accepter ou rejeter votre offre ou vous faire une contre-proposition. La plupart des acheteurs fixent une durée d’une semaine, mais sur des marchés tendus, vous aurez souvent la réponse en 3 jours” note Mickaël R., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Pour rassurer le vendeur et maximiser vos chances de le convaincre, joignez à votre offre d’achat :
- votre simulation de financement ;
- une lettre de motivation ;
- une lettre de confort rédigée par le courtier ou la banque pour montrer au vendeur ou à l’agent que votre financement est solide et validé.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Ne faites pas de la négociation du prix d’achat un impératif. Tous les appartements et maisons ne sont pas surévalués et, sur des marchés où les acquéreurs sont en surnombre par rapport aux vendeurs, vous risquez de vous faire devancer par un acheteur présentant une offre au prix. Demandez-vous s’il existe de vraies raisons de négocier et faites une offre d’achat au prix si vous avez un réel coup de cœur pour le bien.
Étape 5 : Entourez-vous du bon notaire
Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, vous allez devoir chercher le meilleur notaire pour vous accompagner dans la rédaction du compromis de vente et de l’acte authentique.
Si vous n’avez pas de notaire de famille, sondez vos proches ou jetez un coup d'œil aux avis des clients sur Google. Comptez en moyenne 3 à 4 semaines entre l’offre d’achat et le compromis de vente. Ce délai peut cependant passer à 5 ou 6 semaines si le syndic, le service d’urbanisme de la ville ou le notaire sont peu réactifs. Pour réduire au maximum ce délai, interrogez vos proches sur la réactivité et la disponibilité du professionnel qu’ils vous recommandent et/ou essayez de trouver ces informations sur internet. “Si vous faites appel à Je Rêve d’une Maison, nous vous mettrons en relation avec des notaires partenaires sélectionnés pour leur rigueur mais aussi leur réactivité et leur disponibilité” indique Mickaël R.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Faites-vous accompagner par un notaire différent de celui du vendeur. Vos frais de notaire resteront les mêmes (environ 7,5% du prix d’achat à Paris) et vous pourrez compter sur un allié centré sur vos intérêts.
Étape 6 : Sécurisez votre achat immobilier
Dans les 3 à 4 semaines qui séparent la signature du compromis de celle de l’acte de vente, vous allez devoir vous plonger dans une série de documents obligatoires remis par le vendeur.
Si vous prévoyez d’acheter un appartement en copropriété, vous devrez analyser en détail son règlement, les 3 derniers procès-verbaux (PV) de l’Assemblée générale des copropriétaires, les diagnostics immobiliers, les appels de charges annuelles… Dans le cas d’une maison individuelle, vous n’aurez pas à vous soucier des PV d’AG ou du règlement de copropriété mais devrez passer en revue les diagnostics obligatoires et contacter le service d’urbanisme de la ville pour en savoir plus sur les possibilités de faire des travaux.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Faites preuve de curiosité et n’hésitez pas à poser toutes vos questions au notaire, au vendeur, au syndic de copropriété ou encore au service d’urbanisme, pour signer le compromis de vente en toute connaissance de cause.
Étape 7 : Signez le compromis ou la promesse de vente
Le compromis de vente ou la promesse de vente sont des avant-contrats qui peuvent être signés chez le notaire ou directement en agence immobilière. Ils fixent les termes et les conditions de la vente entre vous et le vendeur.
Ils se décomposent en 3 parties : une première indiquant les coordonnées de chacun, une deuxième concernant le bien (adresse, description, éventuelle hypothèque ou servitude…) et une troisième concernant la transaction (honoraires de l’agence immobilière, prix de vente du bien et modalités de paiement, durée de validité du compromis, conditions suspensives…).
À cette étape de votre achat immobilier, vous devrez le plus souvent verser un acompte au vendeur ou à son notaire (selon le lieu de la signature). Également appelé séquestre, ce dernier représente en moyenne 5% du prix du bien.
Une fois le compromis ou la promesse de vente signé(e), vous disposez de 10 jours pour vous rétracter gratuitement et sans justification. Si vous le faites après ce délai, vous devrez payer une pénalité représentant 5 à 10% du prix du bien, le montant étant précisé dans une clause de dédit (ou clause pénale) inscrite dans l’avant-contrat.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
N’oubliez pas que le notaire rédige l’avant-contrat sans avoir vu le bien ! Relisez-le donc attentivement avant de le signer pour éviter les erreurs d’adresse, de description du bien ou encore de prix.
Étape 8 : Obtenez votre financement
Une fois le compromis de vente signé, vous disposez de 60 jours pour aller voir un courtier chargé de vous dégoter la meilleure offre de prêt immobilier, avec le taux et les conditions les plus intéressants.
Mettez en concurrence différents professionnels, rassemblez les documents obligatoires (derniers avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire et relevés de compte bancaire, justificatif d’identité et de domicile…)... et tenez-vous prêt à défendre votre projet !
Une fois l’offre idéale éditée, vous pouvez la signer et la renvoyer à partir du 11e jour suivant sa réception (lorsque le délai de rétractation de 10 jours est écoulé) et dans la limite de ses 30 jours de validité.
La loi indique qu’en cas de souscription d’un crédit immobilier, son obtention fera l’objet d’une condition suspensive. Mais dans les faits, certains acquéreurs ne le font pas lorsqu’ils savent qu’ils peuvent aussi payer comptant.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
N’hésitez pas à relancer régulièrement la banque pour suivre l’état d’avancement de votre dossier. Un chasseur immobilier ne manquera pas d’assurer ce suivi si vous souscrivez un crédit auprès de l’un de ses courtiers-partenaires ou vous coacher sur la manière de relancer votre interlocuteur si vous passez par une banque.
Étape 9 : Signez l’acte authentique chez le notaire
Vous allez officiellement devenir propriétaire de votre nouveau logis et recevoir vos clés ! La signature de l’acte authentique intervient généralement dans les 3 mois suivant celle du compromis de vente.
Le jour de la signature, le notaire lit l’acte aux deux parties et vous devez lui régler ses honoraires et verser le prix d’achat du bien. “N’oubliez pas d’anticiper le versement des fonds correspondant à la partie non versée par la banque et d’assurer votre bien immobilier pour le jour J” prévient Mickaël R.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La veille ou le matin de votre rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte authentique, refaites un passage par l’appartement ou la maison pour effectuer le relevé des compteurs, vérifier que le mobilier qui devait y rester est toujours là et que les pièces à vider l’ont bien été, ainsi que pour voir s’il n’y a pas eu de problème depuis votre visite. En cas de dégât des eaux par exemple, le vendeur devra faire une déclaration de sinistre auprès de l’assurance avant le passage chez le notaire.
Étape 10 : Emménagez dans votre nouveau chez-vous !
Vous pouvez désormais sabrer le champagne, vous êtes le nouveau propriétaire de l’appartement ou de la maison ! Il ne vous reste plus qu’à organiser vos éventuels travaux et votre emménagement.
❤️ Étapes d'un achat immobilier : 3 points à retenir
- Une acquisition immobilière se découpe en 10 étapes depuis la définition de votre budget jusqu’à votre emménagement, en passant par l’affinage de vos critères, l’organisation des visites, la sélection des intermédiaires, de votre financement, ainsi que la signature du compromis de vente et de l’acte authentique chez le notaire.
- Soyez attentif à chacune des étapes de votre achat immobilier pour éviter les mauvaises surprises. Pour plus de sécurité, vous pouvez également faire appel aux services d’un chasseur immobilier. Ce professionnel vous accompagnera et vous orientera pendant toute la durée de votre projet d’achat. Il repérera et triera les offres à votre place, analysera les documents obligatoires et assurera le suivi avec les intermédiaires.
- Pour sécuriser votre achat immobilier et l’aborder plus sereinement, entourez-vous des meilleurs professionnels. Je Rêve du Maison peut vous mettre en relation avec ses partenaires (courtiers, notaires, entreprises de travaux…) sélectionnés pour leur réactivité et la qualité de leur travail.
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