Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Lors de vos recherches, vous constaterez que la superficie des appartements est exprimée en “mètres Carrez” dans les annonces immobilières. Ce terme renvoie à une loi de 1997, connue sous le nom de loi Carrez. Elle définit une règle unique pour mesurer la taille d’un bien situé dans une copropriété. Quels sont les objectifs de cette réglementation ? Quelles sont les obligations pour un propriétaire-vendeur ? Quels recours possibles pour l’acheteur en cas de litige ? Réponse avec Je Rêve d’une Maison.
Définition de la loi Carrez
La Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, également appelée loi Carrez, définit l’obligation pour le propriétaire-vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au régime de la copropriété (appartement, maison mais aussi local commercial), d’indiquer sa surface Carrez dans les documents officiels relatifs à la vente. Elle précise également ses règles de calcul.
Loi Carrez : à quoi sert-elle ?
Elle permet d’uniformiser les règles de mesure des biens situés en copropriété pour protéger les acquéreurs contre de possibles variations d’interprétations entre vendeurs.
Exprimée en mètres carrés, elle sert aussi de base à la définition du prix d’un bien immobilier.
Enfin, pour l’administration fiscale, elle permet de calculer le montant de la taxe d’habitation ou de la taxe foncière.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Le calcul de la surface Carrez représente l’addition des superficies au sol des pièces à usage domestique quotidien dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1m80 (chambres, cuisine, séjour, salle de bain…), mais inclut également les greniers aménagés, remises ou vérandas. Il exclut cependant les espaces extérieurs, les caves, les garages, les greniers et combles non aménagés ou les éléments de gros œuvre (murs, escaliers, embrasures de portes…). Pour connaître ces règles dans le détail, rendez-vous sur l’article consacré à la surface Carrez.
Où doit apparaître la surface loi Carrez d’un bien immobilier ?
La superficie loi Carrez doit apparaître dans tout document officiel lié à la vente d’un logement en copropriété, généralement un appartement mais aussi certaines maisons dans de rares cas (copropriété horizontale).
Les documents concernés sont :
- la promesse unilatérale d’achat (ou de vente) ;
- le compromis de vente ;
- l’acte authentique de vente ;
- le contrat de location-vente ou de location accession.
Le propriétaire-vendeur la mentionne également généralement dans son annonce immobilière.
“N’oubliez pas que tous les appartements ne sont pas soumis au régime de la copropriété et que les maisons individuelles ou les biens vendus sur plans en VEFA ne sont pas concernés par cette loi. Pour ces derniers, on calcule la surface habitable. Si l’acquéreur constate qu’elle est inférieure à la valeur indiquée dans le contrat, il dispose d’un an pour demander une diminution du prix proportionnelle” précise Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La surface Carrez est souvent confondue avec la surface habitable. Cette notion encadrée par la loi Boutin ne concerne cependant que les biens mis en location. Obligatoirement communiquée au locataire par le propriétaire-bailleur, elle possède ses propres règles de calcul et ne prend pas en compte certains espaces (grenier, remise, réserve, véranda…).
Loi Carrez : comment protège-t-elle l’acquéreur ?
Comme nous l’avons vu, la surface Carrez doit obligatoirement être indiquée dans les documents officiels liés à un achat immobilier. Si ce n’est pas le cas, vous êtes en droit d’engager une action en nullité dans un délai d'un mois suivant l'acte authentique de vente. Ce cas reste cependant rare, ce dernier passant par les mains du notaire qui vérifie ce point avant la signature.
En cas d’erreur dans le mesurage, vous êtes protégé dans les deux cas suivants :
- si vous remarquez une fois installé dans le bien que vous avez acheté que sa superficie est au moins 5% plus faible que celle indiquée dans l’acte de vente, vous disposez d’un an à compter de la signature pour exiger une baisse de prix proportionnelle à la différence constatée ;
- à l’inverse, si la surface Carrez est finalement plus importante que celle inscrite dans l’acte de vente, le vendeur ne dispose d’aucun recours.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
En cas de métrage réel inférieur à celui indiqué dans les documents, les frais de notaire seront également révisés proportionnellement au nouveau prix de vente.
Quand effectuer un diagnostic de surface Carrez ?
Comme nous l’avons vu, le propriétaire d’un bien immobilier en copropriété doit communiquer la “superficie Loi Carrez” à l’acquéreur au moment de la vente.
S’il peut la calculer seul, il est cependant conseillé de faire appel aux services d’un diagnostiqueur immobilier ou d’un géomètre-expert qui lui remettra une “attestation de superficie Loi Carrez”. Outre sa précision, cette option présente un autre avantage : c’est le professionnel qui engage sa responsabilité en cas de litige sur le métrage. Le prix de cette prestation dépend de la société à laquelle il fait appel, ainsi que de la taille du bien. Il faudra débourser 60 à 90€ en moyenne pour un studio, 90 à 120€ pour un appartement de 3 ou 4 pièces et 110 à 150€ pour une maison individuelle.
Cette attestation est nominative et dispose d’une durée de validité illimitée. “Mais un agrandissement, une pose d'escalier ou de cloison, l’abattage d’un mur ou d’autres travaux, notamment sur le gros œuvre, peuvent entraîner une augmentation ou une diminution de la surface du bien, rendant les précédents diagnostics caduques” prévient Benjamin P. En cas de revente, le propriétaire devra donc effectuer un nouveau mesurage.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
L’attestation de superficie Loi Carrez est nominative, vous ne pourrez donc pas récupérer celle de l’ancien propriétaire si vous souhaitez revendre le bien. Si vous souhaitez être couvert par la responsabilité civile d’un professionnel en cas de litige, vous devrez solliciter un nouveau diagnostic auprès d’un professionnel.
❤️ Loi Carrez : 3 points à retenir
- Entrée en vigueur en 1997, la loi Carrez oblige le propriétaire-vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété à indiquer sa surface Carrez à l’acheteur et en précise les règles de calcul ;
- Cette mesure doit figurer dans les documents liés à l’achat du logement : promesse unilatérale d’achat (ou de vente), compromis de vente ou acte authentique. Il est conseillé d’en confier le diagnostic à un professionnel (diagnostiqueur, géomètre…) ;
- La loi Carrez protège l’acquéreur. Si le métrage du bien que vous avez acheté est inférieur de 5% à celui indiqué dans l’acte de vente, vous pouvez demander une baisse de prix proportionnelle à la différence constatée dans un délai d’un an à compter de sa signature, ainsi qu’une révision des frais de notaire proportionnelle à cette diminution.
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