Vous venez d’avoir un gros coup de cœur pour un appartement ou une maison lors d’une visite ? Vous vous apprêtez donc sûrement à formuler une offre d’achat immobilier. Vous allez cependant peut-être être tenté(e) de négocier son prix d’achat à la baisse. Si la négociation fait partie intégrante du jeu de la transaction immobilière, elle est parfois risquée, notamment sur des marchés très concurrentiels comme Paris, où les marges de manoeuvre sont limitées. Si vous tenez vraiment à décrocher le bien, n’hésitez pas à faire une offre d’achat au prix demandé par le vendeur. Mais cette dernière engage-t-elle le vendeur ? Vous est-il possible de vous rétracter si votre offre est acceptée ? Je Rêve d’une Maison vous aide à y voir plus clair.
Offre d’achat au prix : n'hésitez pas en cas de coup de coeur !
Vous avez flashé sur un appartement ou une maison que vous venez de visiter ? Si vous cochez l'une de ces deux conditions, n’attendez pas pour faire une offre d’achat au prix :
- Vous avez déjà visité plusieurs biens et disposez d’une bonne connaissance du marché immobilier et des prix demandés pour des biens similaires dans la même ville et le même quartier. Ainsi, si le prix exigé par le vendeur vous semble correct et rentre dans votre budget, faites-lui une offre d'achat au prix !
- Vous cherchez un appartement ou une maison dans une zone immobilière hyper tendue comme à Paris ou dans une grande agglomération, où obtenir un simple créneau de visite constitue bien souvent une première victoire. Dans ces villes, la concurrence entre acquéreurs est tellement rude qu’il est fréquent que les biens mis sur le marché soient vendus au bout d’une seule visite. Dans ce contexte, si le bien que vous avez visité coche la plupart de vos critères, vous devriez faire une offre d'achat au prix.
👌🏻Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Dans le cas d’une recherche sur un marché immobilier très concurrentiel, vous devrez même faire une offre d’achat au prix sur place dès la fin de la visite, faute de quoi, vous n’aurez quasiment aucune chance de décrocher l’appartement ou la maison convoité(e) !
Offre d’achat au prix : à quoi vous engage-t-elle ?
En théorie, une proposition d’achat au prix dispose d’une valeur juridique et vous engage à acheter l’appartement ou la maison en cas de réponse positive du vendeur. C’est pourquoi il est fortement conseillé d’en faire une si vous avez vraiment un coup de coeur pour le bien.
Mais pas de panique si vous changez d'avis ! Dans les faits, les choses ne sont pas si définitives... Vous disposez en effet :
- d’un délai de rétractation de 7 jours après avoir remis votre offre d’achat au prix ;
- d’un second délai de rétractation de 10 jours qui démarre à la signature du compromis de vente.
Le vendeur est-il obligé d’accepter votre offre d’achat au prix ?
Légalement, le vendeur est tenu d’accepter la première offre d'achat au prix reçue. Dans le cas contraire, vous êtes en droit de le poursuivre en justice conformément à l’article 1583 du Code civil. Contrairement à une offre d’achat immobilier à un prix inférieur à celui demandé, une offre d’achat au prix ne peut donc théoriquement pas donner lieu à une contre-proposition d’achat immobilier de la part du vendeur.
Cependant, les choses sont un peu différentes selon que le vendeur est un particulier ou un mandataire, tel qu’un agent immobilier.
Que se passe-t-il si le vendeur est un particulier ?
Si un particulier vend son bien en direct, il est tenu de conclure la vente avec le premier acquéreur qui lui a remis une offre d’achat au prix.
Pourtant, malgré le risque de poursuites judiciaires, de nombreux vendeurs ne respectent pas la règle du “premier arrivé, premier servi” et finissent par faire leur choix en fonction de leurs propres critères et après une étude approfondie de tous les dossiers.
👌🏻Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à joindre une lettre de motivation, une lettre de confort ainsi qu’une simulation de prêt immobilier à votre offre d’achat au prix. Ces documents témoignent de votre sérieux et rassureront le vendeur. N’oubliez pas qu’il existe également une grande part de psychologie dans une transaction immobilière. Il est donc conseillé d’essayer de nouer une bonne relation avec le vendeur lors des tous premiers échanges et de la visite.
Et qu'en est-il si le vendeur est un professionnel ?
Si le vendeur a donné un mandat à un intermédiaire, comme par exemple un agent immobilier, c’est le type de mandat qui conditionne la marche à suivre :
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- S’il s’agit d’un mandat de représentation, l’agent immobilier peut vendre le bien et engager le vendeur si un acheteur fait une offre d’achat au prix. Dans ce cas, c’est encore une fois la règle de la première offre d’achat formulée au prix qui s’applique.
- S’il s’agit d’un mandat simple, l’agent immobilier sera chargé de chercher un acquéreur mais agira uniquement comme entremetteur. Le vendeur aura le dernier mot et reste libre de conclure la vente avec l’acheteur de son choix.
👌🏻Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Dans le cas où l’agent immobilier qui vous fait visiter le bien dispose d’un mandat simple, il est important de développer un bon relationnel avec lui pour en faire votre allié. Il est par ailleurs fortement conseillé de tenter de décrocher la première visite pour pouvoir faire une offre d’achat au prix avant tout le monde, ce qui lui donnera un argument supplémentaire pour défendre votre dossier auprès du vendeur.
Que se passe-t-il si le vendeur fait de la surenchère ?
D’un point de vue juridique, le vendeur ne peut pas faire monter les enchères ou refuser de conclure la vente avec un acheteur qui formule une offre d’achat au prix.
Mais sur le terrain, les choses ne sont naturellement pas si simples. Certains vendeurs font en effet jouer la surenchère, même si cette pratique est illégale. En tant qu’acquéreur, vous disposez alors de deux options :
- Soit abandonner le projet d’achat de ce bien et reprendre vos recherches immobilières ;
- Soit engager une poursuite en justice contre le vendeur et tenter d’obtenir des dommages et intérêts. Sachez toutefois que ces démarches peuvent prendre beaucoup de temps et se révéler très coûteuses. De plus, il sera souvent difficile de prouver qu’il a fait monter les enchères.
Comment rédiger une offre d’achat au prix ?
SI vous optez pour une offre d’achat au prix, votre intérêt est de la remettre le plus tôt possible et idéalement dès la fin de la visite si le bien se situe dans une zone immobilière tendue. Il est donc important de la rédiger en amont. Pour cela, vous pouvez vous baser sur un modèle d’offre d’achat. Une offre d'achat au prix devra a minima comporter les informations suivantes :
- le prix d’achat du bien (idéalement exprimé en chiffres et en lettres)
- son adresse
- sa superficie
- l’identité du vendeur
- celle de l’agence immobilière qui sert d’intermédiaire, le cas échéant.
❤️ Offre d'Achat au Prix : 3 points à retenir
- Sur des marchés très concurrentiels comme Paris, vous avez tout intérêt à faire une offre d’achat au prix dès la fin de la visite si vous avez un coup de coeur pour l’appartement.
- Vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours après avoir envoyé votre offre d’achat au prix et de 10 jours après la signature d’une promesse de vente.
- Légalement, un vendeur doit conclure la vente avec le premier acquéreur ayant formulé une offre d’achat au prix. Mais dans la pratique, nombre d’entre eux font jouer la concurrence.
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