Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris ? Précisons-le d’emblée, acheter un appartement dans la capitale pour le louer n’est pas synonyme de forte rentabilité, les prix du m2 étant très élevés et les loyers plafonnés. Le marché immobilier n’en demeure pas moins dynamique (1 Parisien sur 3 est locataire) et la pénurie d’offres risque de le maintenir sous tension pendant encore longtemps. Où investir à Paris ? Quels sont les prochains quartiers prometteurs ? À quoi faut-il faire attention ? Les chasseurs immobiliers de Je Rêve d’une Maison vous proposent leur liste des prochaines “places to be” pour vous aider à réussir votre investissement.
Investissement locatif à Paris : quels quartiers cibler ?
Les quartiers les plus intéressants pour les investisseurs immobiliers se situent principalement le long des frontières extérieures de Paris. “Ils affichent des prix du m2 généralement plus faibles et sont souvent redynamisés par de grands projets urbains qui visent à gommer la frontière avec la première couronne” note Béatrice L., responsable de la qualité de service client chez Je Rêve d’une Maison.
Le nord des Épinettes et la Porte de Clichy (17e)
Prix/m² : 9.500 à 11.000€/m²
Situé au nord du 17e, le quartier des Épinettes demeure beaucoup plus mixte et populaire que le reste de l’arrondissement. Mais proximité des Batignolles oblige, la gentrification s’y accélère depuis quelques années. La réalisation récente de plusieurs projets urbains d’envergure renforce cette dynamique, notamment l’inauguration du nouveau Tribunal de Paris en 2018, l’aménagement du vaste parc Martin Luther King et l’arrivée de la ligne 14 à Porte de Clichy. Depuis fin 2020, cette dernière permet aux habitants de rejoindre Châtelet en moins de 10 minutes et desservira Saint-Denis au nord et l’aéroport d’Orly au sud à l’horizon 2024. De quoi attirer une foule de nouveaux habitants ! “Si les prix ne connaissent pas encore de hausse exponentielle, il est certain qu’ils ne baisseront pas dans les prochaines années” prévient Béatrice L.
De Porte de la Chapelle à Rosa Parks (18e et 19e)
Prix/m² : 8.000 à 10.500€/m²
Si le 18e a connu une réelle flambée des prix depuis une vingtaine d’années, les prix/m2 demeurent un peu moins élevés au nord de l’arrondissement, notamment près de la station de métro Marx Dormoy (ligne 12). Encore populaire, le quartier présente toutefois lui aussi des signes de gentrification. Pour s’en convaincre, rendez-vous du côté du marché de l’Olive, point de ralliement des couples de trentenaires et des jeunes familles, ou du côté de la Halle Pajol, ancienne gare de fret réhabilitée, dont les bars séduisent une foule de hipsters.
Mais c’est surtout près du périphérique et de la Porte de la Chapelle que les choses bougent, notamment grâce au projet Chapelle International. La réhabilitation de cette ancienne zone logistique de plus de 4 hectares a en effet permis la construction de plus de 900 logements (dont 45% de logements privés), de 45.000 m2 de bureaux, mais aussi d’espaces de travail partagés, de commerces, d’équipements sportifs et culturels, d’une école et d’une coulée verte. “Si la zone souffre encore de sa mauvaise réputation, ce projet devrait la redynamiser et pourrait offrir aux investisseurs locatifs de belles perspectives de plus-values à la revente d’ici 15 ou 20 ans” s’enthousiasme Béatrice L.
Plusieurs autres projets devraient contribuer à donner un coup de fouet à ce secteur, comme le futur campus Condorcet de l’université Paris 1-Panthéon-Sorbonne qui accueillera 3.500 étudiants à partir de 2024, l’ouverture des 6,5 hectares du parc de Chapelle Charbon, futur poumon vert du nord de Paris, et le projet Hébert près de la station Rosa Parks (RER E et tramway T3B) dont la livraison des 800 logements, des bureaux, des commerces et du square de 4.000 m2 s’échelonnera entre 2023 et 2026.
De Porte des Lilas à Porte de Montreuil (19e et 20e)
Prix/m² : 8.500 à 11.000€/m²
Situés à la frontière entre les 19e et 20e, les quartiers de Télégraphe et de la Porte des Lilas affichent des prix au m2 plus faibles que la moyenne de ces deux arrondissements. Idéalement placés sur la ligne 11 qui file vers Châtelet en 10 minutes et sera bientôt prolongée jusqu’à Rosny-sous-Bois en 2023, ils devraient voir leur cote grimper dans les prochaines années. Mais c’est plus au sud du 20e que les transformations à venir sont les plus prometteuses. Près de la Porte de Bagnolet, le réaménagement de la cité Python-Duvernois prévoit la démolition de plusieurs immeubles et la construction de 450 nouveaux logements (dont 300 privés), ainsi que l’ouverture d’une crèche, d’une maison de santé, d’un équipement sportif de 11.000 m2 (l’un des plus importants de la capitale) et l’aménagement d’un parc de 3 hectares. 60.000 m2 de bureaux sortiront également de terre le long du périphérique qui sera partiellement recouvert pour limiter les nuisances sonores. Les premières constructions devraient être livrées à partir de 2023.
Encore plus au sud, la Porte de Montreuil va elle aussi subir un profond lifting. Le rond-point aujourd’hui très inhospitalier et bientôt rebaptisé “place du Grand Paris” deviendra un rectangle piéton de 3.000 m2 entouré de 7 immeubles de logements et de bureaux. De quoi rendre toute son attractivité à une zone qui en avait grandement besoin !
Entre Olympiades et la ZAC Masséna (13e)
Prix/m² : 9.000 à 11.000€/m²
Depuis les années 1990, le 13e est l’un des arrondissements qui a connu les métamorphoses les plus spectaculaires, symbolisées par l’inauguration de la BNF en 1995, de la Station F en 2017 et bientôt des Tours Duo de Jean Nouvel, projet mixte de bureaux, d’hôtel et de restaurant. Plus hauts édifices de Paris après la Tour Eiffel et la Tour Montparnasse, ces dernières finiront de faire de ce quartier en lisière d’Ivry-sur-Seine, l’un des grands pôles d’affaires de la ville. “Si les immeubles de bureaux sont nombreux dans ce secteur, on trouve encore quelques pépites abordables dans l’ancien, notamment dans la zone comprise entre le métro Olympiades et la Seine. Dans les tours des années 70, les prix du m2 peuvent même être inférieurs à 7.000€” note Alice A., chasseuse immobilière chez Je Rêve d’une Maison. Avis aux investisseurs !
Porte de Versailles (15e)
Prix/m² : 9.000 à 11.500€/m²
Tous les grands projets urbains parisiens ne se concentrent pas exclusivement au nord et à l’est de Paris. Le sud du 15e est là pour le rappeler. Après moults rebondissements, la Tour Triangle conçue par les architectes suisses Herzog & de Meuron devrait finalement voir le jour d’ici le lancement des Jeux Olympiques de 2024. Haute de 42 étages, elle accueillera un hôtel, un centre de conférence et des bureaux sur une impressionnante surface de 92.500 m2 et permettra de partiellement gommer la frontière entre Paris et Issy-les-Moulineaux. Ce vaste projet s’accompagne de la réhabilitation du Parc des Expositions confiée à 5 cabinets d’architecture de renommée mondiale (Jean Nouvel, Dominique Perrault, Christian de Portzamparc, le duo Denis Valode et Jean Pistre et Jean-Michel Wilmotte) qui prévoit l’ouverture d’un nouveau centre de Congrès et de convention, de 2 nouveaux hôtels et de jardins. De quoi donner un coup d’accélérateur à la zone comprise entre les parcs Georges Brassens et André Citroën, où les prix du m2 demeurent plus faibles que dans le reste du 15e arrondissement.
L’entre deux Gares (10e)
Prix/m² : 9.000 à 11.500€/m²
Qui a dit que le 10e ne devait pas apparaître sur la liste des investisseurs immobiliers ? Si l’arrondissement est effectivement cher, il réserve encore quelques bonnes surprises. C’est notamment le cas entre la Gare du Nord et la Gare de l’Est, dans le triangle dessiné par le boulevard de Magenta, le Canal Saint-Martin et le boulevard de La Chapelle, incluant le charmant micro-quartier de Louis Blanc en voie de gentrification accélérée. À l’approche des Jeux Olympiques de 2024, le secteur va connaître une profonde transformation, principalement du côté de la Gare du Nord qui accueillera de nouveaux commerces, des espaces de restauration, des équipements sportifs et culturels et un parc suspendu de 1 hectare. L’interconnexion entre les 4 lignes de métro, les 3 lignes de RER et les trains grandes lignes sera dans le même temps fluidifiée, tandis que les rues alentour seront réaménagées pour faire la part belle aux mobilités douces et aux piétons. Il est fort à parier que les beaux immeubles haussmanniens que cache ce secteur du 10e prendront encore de la valeur dans les prochaines années.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Lors de vos recherches, vous tomberez parfois sur des annonces immobilières d’ateliers d’artistes magnifiquement rénovés et évalués à plus d’un million d’euros. Mais contrairement à certaines idées reçues, ce type de bien n’est pas forcément inaccessible et ses prix/m2 peuvent fortement varier selon la taille, l’état et les prestations.
Bonus : 3 quartiers parisiens aujourd’hui sous-cotés
D’autres quartiers ne faisant pas l’objet de grands projets de réhabilitation affichent des prix du m2 encore intéressants et se trouvent injustement sous le radar des investisseurs.
Le sud du 16e arrondissement
Prix/m² : 9.000 à 10.500€/m²
Ce choix peut surprendre, tant le 16e arrondissement est perçu comme exclusivement cher et cossu. Il est pourtant plus mixte qu’il n’y paraît, notamment dans sa partie sud, entre la Porte de Saint-Cloud et la station de métro Exelmans (ligne 9) où les prix du m2 sont imbattables pour l’ouest de Paris. Le 16e comptant de nombreuses classes prépas (Janson de Sailly, Molière, Jean-Baptiste Say…), ce quartier peut constituer une option de choix pour acquérir une petite surface pour des locations étudiantes.
Le sud-ouest du 14e
Prix/m² : 9.000 à 11.000€/m²
Rendez-vous le long de la rue Raymond Losserand, entre les stations de métros Pernety, Plaisance et Porte de Vanves sur la ligne 13. Selon Alice A. “cette zone étonnamment méconnue et donc moins chère que le reste du 14e, présente tous les ingrédients pour rejoindre la cour des grands”. C’est particulièrement le cas du côté de Pernety, dont l’ambiance de village, les nombreux commerces de bouches et la vie de quartier bien ancrée pourraient séduire un nombre croissant de familles parisiennes chassées du centre par l’envolée des prix.
Le nord-est du 12e
Prix/m² : 10.500 à 12.000€/m²
Situé à deux pas du bois de Vincennes et bien relié en transport grâce à 5 lignes de métro et au RER A, Picpus-Nation-Bel Air est un quartier calme et familial abritant une grande variété de biens immobiliers (immeubles haussmanniens, de faubourg ou semi-récents, résidences des années 1970…). Bonne nouvelle pour les investisseurs, il est aujourd’hui moins en vue que d’autres secteurs plus centraux du 12e et donc un peu moins cher. Mais jusqu’à quand ?
Immobilier : quelques conseils avant d’investir à Paris
Faites une croix sur les fortes rentabilités
Si vous espérez obtenir un rendement locatif brut de 5% ou plus, oubliez Paris et concentrez-vous sur certaines villes à fort potentiel de la première couronne. “Une bonne rentabilité locative brute à Paris intra-muros se situe en effet davantage entre 3 et 4% et seulement si vous investissez dans l’un des quartiers présentés ” met en garde Antoine L., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Ceci s’explique sans surprise par des prix d’achat élevés après des années de hausse et par le plafonnement des loyers mis en place depuis la loi ELAN.
Profitez du plafonnement des loyers
Revers de la médaille : le plafonnement des loyers rend les quartiers en lisière de la capitale plus attractifs. En effet, la différence entre les plafonds de loyer autorisés entre quartiers centraux et périphériques est moins importante que celle des prix à l’achat, ce qui rend votre investissement plus intéressant dans les seconds.
Cadrez bien votre stratégie en amont
Vous souhaitez acheter une petite surface pour la louer à des étudiants ? Vous lancer dans la location de meublés touristiques ? Réaliser une plus-value à la revente ? Ou tout simplement effectuer un investissement patrimonial ? Selon votre projet, vous ne ciblerez pas les mêmes quartiers et les mêmes typologies de biens. Si vous hésitez sur la stratégie à adopter, n’hésitez pas à vous faire conseiller par un chasseur immobilier expert de l’investissement locatif.
❤️ Où investir à Paris : 3 points à retenir
- À quelques exceptions près, les quartiers offrant le meilleur équilibre entre rentabilité et perspectives de plus-values intéressantes à la revente se situent en bordure de Paris (Portes de Clichy, de la Chapelle, de Bagnolet, de Montreuil, de Versailles…).
- Si vous souhaitez obtenir un bon rendement locatif, Paris ne sera pas la meilleure option. La rentabilité moyenne brute y est comprise entre 3 et 4% du fait du niveau élevé des prix d’achat et du plafonnement des loyers.
- Avant de cibler une zone ou une typologie de biens précises, il est important de définir votre stratégie et vos attentes (constitution d’un patrimoine immobilier, location touristique ou étudiante…). Un chasseur immobilier peut vous orienter dans votre projet.
