La qualité des photos sur les annonces de biens immobiliers n’a jamais été aussi importante qu'aujourd'hui. A l’ère d'Instagram et d'Airbnb, on est avant tout séduit par de beaux clichés... et l'immobilier ne fait pas exception. Pour les acquéreurs, naviguer sur les sites et se décider à partir des photos reste compliqué et parfois trompeur voire dangereux. Comment éviter de tomber dans les pièges de trop belles photos ? Comment à l’inverse éviter de passer à côté d’une pépite desservie par des photos à pleurer ? Petite revue en 9 conseils utiles pour vous, acquéreurs, pour développer un oeil plus expert sur les photos immobilières.
Ne jugez pas que sur la photo de couverture.
On le sait, dans la vie, la première impression est souvent la bonne. Mais pas toujours en matière immobilière ! Combien d’agents ne mettent en effet en couverture que des photos de façade, du parc adjacent, d'un plan ou d'un balcon sans charme. Difficile de comprendre parfois la logique des agents, mais la première photo ne présage pas forcément de celles à venir ni de la qualité d’un bien. En bref, ne soyez pas trop impulsif et dites-vous que les pépites sont peut-être là où les autres ne cherchent plus !
Sachez retrouver et faire parler les doublons.
Savez-vous que 70% des annonces sont en doublon ? Pas étonnant que la recherche soit si décourageante et prenne autant de temps quand on surfe sur plusieurs sites. Mais il peut y avoir un côté positif quand un même bien se retrouve en mandat dans plusieurs agences : celui de vous donner des informations complémentaires avec de nouveaux angles de vue, des nouvelles pièces, parfois de meilleures photos. Autant d'informations qui vous dissuaderont d'appeler ou de vous déplacer, ou à l'inverse qui vous feront complètement revoir votre première impression. Du coup, faites de ces doublons vos meilleurs amis en systématisant la recherche de doublons sur le net quand un bien vous plaît : faites une recherche image à partir d'une des photos du bien sur Google image (clic droit) et apprenez-en plus et plus vite sur le bien sans même parler à l'agent !
Retrouvez la localisation depuis la photo d’extérieur.
C'est le grand jeu des acheteurs sur les sites d'annonces : trouver où est situé le bien ! Il faut dire, les informations sont tellement lacunaires sur la localisation que le moindre détail de l'extérieur, de la façade ou le bout de monument que l'on aperçoit au travers de la fenêtre est précieux. Pour les agents immobiliers, c'est parfois un vrai sport de brouiller les pistes et d'éviter les prises de vue qui pourraient mettre en péril leur exclusivité de mandat...mais soyez sioux.
Aimée, chasseur immobilier chez Je Rêve d'une Maison témoigne : “J’ai compris que l’appartement se trouvait face au cloître St Merri et au numéro exact à partir de la photo du salon”. Repérez aussi les enseignes de magasins ou les numéros de rue.
Evaluez la cohérence entre le texte et les photos.
Certains textes d'annonces sont malheureusement succincts... quand ils ne sont pas incohérents entre le texte et les photos. Si le texte descriptif vante le balcon mais qu’il n’y a pas de visuel de ce dernier, un petit aperçu de la façade règlera le moindre doute ! Faites aussi plutôt confiance aux photos pour juger de la taille du balcon.
Où se trouve la 3ème chambre ? Pourquoi l’agent ne montre-t-il pas la cuisine ? Si une pièce est évoquée mais n’apparaît pas dans les photos, c’est louche ! Attention aussi aux pièces qui ne sont shootées que d’un seul point de vue, une mauvaise surprise peut se trouver sur le mur invisible.
Sachez enfin que beaucoup de vendeurs particuliers ne mettent pas plus de 3 photos sur Le Bon Coin par exemple, car au delà, c'est un service payant ! Certains agents, par ailleurs, prennent soin de ne mettre que très peu de photos pour créer un manque et déclencher les appels.
Soyez indulgents sur les photos de particuliers.
Aussi bizarre que cela puisse paraître, tous les vendeurs particuliers n'ont pas conscience de l’importance de beaux visuels. Ils font rarement appel à des professionnels de photographie immobilière car ils ne veulent pas payer quelques dizaines d'euros même pour vendre leur bien plusieurs centaines de milliers d'euros. Sans mystère, les photos sur les sites de particuliers comme PAP ou Le Bon Coin sont souvent de faible qualité, floues, mal cadrées ou sombres. Cependant, ne vous laissez pas dissuader aussi vite : le bien est peut-être très intéressant et même une pépite. Appelez le propriétaire et posez lui encore plus de questions pour savoir si une visite vaut le coup.
Ne soyez pas impressionnés par une déco moche … ou trop stylée !
Plus facile à dire qu’à faire, s’abstraire d’une décoration trop chargée, d'un papier peint de mauvais goût ou de meubles vieillots est un vrai challenge. La capacité à se projeter est, dans les faits, un talent rare qui peut donner un vrai avantage compétitif aux acheteurs avisés qui sauront mieux que d’autres voir un potentiel dans un appartement sans charme sur photo. A l’inverse, depuis l’avènement du home staging et des photos immobilières, on sait qu’une belle déco stylée ou épurée est une "machine à coup de coeur". Ne vous laissez pas non plus abuser : pensez toujours que vous n’achetez pas la déco et que l’appartement une fois vidé ne doit pas vous décevoir !
Méfiez vous des grands angles.
L’objectif grand angle permet de faire des clichés de qualité en augmentant considérablement le champs de vision. De quoi donner des allures de palace à une pièce de taille normale. Un conseil pour détecter l'effet grand angle : soyez attentifs aux bords de la photographie pour voir si les meubles ou l’accoudoir du canapé, par exemple, sont anormalement arrondis. C'est sûrement l’effet d'un grand angle ! Souvent les prises à mi-hauteur avec un trépied permettent aussi d'augmenter l'impression d'espace. Exigez dans ce cas là les dimensions exactes pour mieux vous projeter et ne pas tomber de haut en visite.
Analysez les sources de lumière.
Les agents comme les photographes professionnels de plateforme comme Meero ou Ouiflash savent bien que la luminosité est un des critères principaux des acheteurs. Ils usent donc de différentes méthodes pour l’augmenter ! La plus basique et low cost : allumer les ampoules ! Ce qui est paradoxal lorsque l'on sait qu'il vaut mieux ne pas allumer la lumière lors d'une photo et utiliser le flash pour avoir une meilleure qualité. Vérifiez-bien sur les clichés si la lumière est allumée et méfiez vous, surtout sur les étages bas … Autre technique : les poses longues, souvent sur trépied, qui améliorent fortement la luminosité.
Détectez les retouches “louches”.
La retouche des photos a toujours existé et permet parfois de mieux se projeter dans un bien, de le mettre en valeur sans mentir sur sa réelle qualité. Cependant, certains agents moins scrupuleux modifient en profondeur la photographie et travestissent le bien. Les retouches sont difficiles à détecter même si certains signes sont révélateurs. Par exemple, des couleurs trop vives, une fenêtre opaque signe qu'un vis à vis est caché ou bien qu'un filtre lumineux est appliqué à la photographie. Des logiciels gratuits existent et analysent les photographies pour révéler si la photo a été modifiée.
Voiçi donc 9 conseils pour être mieux armé la prochaine fois que vous irez à la recherche de vos pépites immobilières. Ne perdez plus de temps en visites inutiles et ne ratez rien non plus ! Vous ne pourriez plus dire que vous ne saviez pas.
