Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison en vue de le/la louer ? Vous avez peut-être lu le terme “surface habitable” dans plusieurs annonces. Si la loi le réserve aux propriétaires bailleurs qui louent un bien, le connaître est également utile pour les particuliers qui comptent réaliser un investissement locatif. Souvent confondue avec la surface Carrez, la surface habitable est une notion de droit immobilier répondant à des règles de calcul différentes. Gare au mauvais chiffrage, le locataire pouvant se retourner contre son propriétaire-bailleur. Qu’est-ce que la surface habitable ? Comment la calculer ? Quelles différences avec la surface Carrez ? Je Rêve d’une Maison vous explique tout. Suivez le guide !
Définition de la surface habitable
La surface habitable correspond à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Elle est exprimée en m² et définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (ou loi Boutin), la surface habitable doit figurer dans le contrat de location des logements loués vides et comme résidences principales. À l’inverse, sa mention n’est pas obligatoire en cas de locations meublées ou saisonnières.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La surface habitable ne doit pas non plus être confondue avec le volume habitable, même si leurs modes de calcul sont liés. Exprimé en m3, le volume habitable correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur entre le sol et le plafond de chaque pièce.
Surface habitable : comment la calculer ?
Sortons la calculette ! La surface habitable d’un bien immobilier représente l’addition des superficies de chaque pièce (chambres, cuisine, salon, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres. Un cellier, une buanderie ou un placard, non accessibles depuis l’extérieur mais représentant une pièce domestique à usage quotidien, doivent également être pris en compte dans ce calcul tant qu’ils mesurent au moins 1m80 de haut.
De cette somme doivent cependant être soustraites les surfaces occupées par des éléments de construction, tels que :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les escaliers ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres ...
La surface habitable ne prend pas non plus en compte certaines parties annexes, comme :
- les terrasses, balcons, loggias ;
- les caves ;
- les garages ;
- les parkings ;
- les sous-sols autres que des caves, garages et parkings ;
- les combles non aménagés ;
- les greniers ;
- les réserves ;
- les remises ;
- les vérandas ou autres volumes vitrés (comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas d’appartements et au moins 80% dans le cas de maisons) ;
- les locaux communs ;
- les dépendances.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La surface habitable ne doit pas non plus être confondue avec le volume habitable, même si leurs modes de calcul sont liés. Exprimé en m3, le volume habitable correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur entre le sol et le plafond de chaque pièce.
Surface habitable et surface Carrez : quelles différences ?
Ces deux termes étant fréquemment utilisés dans les annonces immobilières, de nombreux acquéreurs les confondent. Pourtant, sur le plan réglementaire :
- la surface habitable concerne les biens immobiliers destinés à être loués, tandis que la superficie Carrez n’est calculée que dans le cas d’une vente d’appartement (mais aussi d’une maison, cas cependant rare) soumis au régime de la copropriété ;
- la superficie habitable se mentionne dans un bail de location, alors que la superficie Carrez figure dans un acte de vente.
Ces deux notions répondent également à des règles de calcul différentes !
Côté similitudes, la surface habitable tient compte (comme celui de la surface Carrez), de la surface de plancher des pièces d'une hauteur supérieure à 1,80m et diminué du total les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les deux mesures excluent également la terrasse, le balcon, la loggia, la cave, le garage et le parking.
Mais à la différence de la surface habitable, la surface Carrez tient compte des sous-sols autres qu’une cave, un garage, un parking, un grenier, une réserve, une remise ou une véranda. C’est pourquoi la surface habitable d’un logement est toujours inférieure à sa surface Carrez.
Pour bien comprendre la différence entre les deux, voici un exemple basé sur la surface d’une maison :
| Pièces | Surface au sol (m²) |
Surface habitable (m²) - Location | Surface Carrez (m2) - Achat |
| Pièces de vie : salon, cuisine, chambres, etc. | 90 | 90 | 90 |
| Balcon, terrasse | 5 | - | - |
| Cave | 8 | - | - |
| Garage, parking | 15 | - | - |
| Sous-sol | 30 | - | 30 |
| Comble aménagé | 25 (dont 16 de hauteur >= 1,80m) | 16 | 16 |
| Comble non aménagé | 15 (dont 4 de hauteur >= 1,80m) | - | 4 |
| Grenier | 12 | - | 12 |
| Remise | 4 | - | 4 |
| Réserve | 9 | - | 9 |
| Véranda | 10 | - | 10 |
| Total | 229 | 106 | 175 |
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La surface habitable ne doit pas non plus être confondue avec le volume habitable, même si leurs modes de calcul sont liés. Exprimé en m3, le volume habitable correspond à la surface habitable multipliée par la hauteur entre le sol et le plafond de chaque pièce.
Mauvais calcul de la surface habitable : quelles conséquences ?
Vous pouvez tout à fait procéder seul au calcul de la surface habitable de votre bien immobilier. Mais attention, votre responsabilité est engagée : gare aux erreurs de métrage !
En effet, si la mesure indiquée dans le bail locatif est 5% plus élevée que dans la réalité, le loueur peut effectuer un recours pour exiger une diminution du montant du loyer équivalente à l’écart constaté. Il dispose alors d’un an après la signature du contrat de location pour contester cette surface.
C’est pourquoi il est conseillé de demander cette information au vendeur si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le louer et de faire appel à un géomètre-expert, un diagnostiqueur ou à une agence immobilière. Objectif : vous prémunir contre ce risque ! Ces derniers vous remettront une attestation de surface habitable établie en votre nom. Vous devrez la fournir au locataire au moment de la signature du bail !
Pour information, le prix d’un métré Loi Boutin réalisé par un diagnostiqueur immobilier coûte entre 50€ et 70€ en moyenne pour un appartement de taille standard. Les tarifs n’étant pas réglementés, il est conseillé de demander des devis et de les comparer avant de solliciter un professionnel.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Un diagnostic Loi Boutin est valide sans limite de durée sauf si vous effectuez des travaux qui modifient la surface habitable de votre bien. Dans ce cas, vous devrez faire réaliser un autre diagnostic !
❤️ Surface habitable : 3 points à retenir
- La surface habitable correspond à la superficie en m2 d’un logement destiné à être loué. La loi Boutin de 2009 oblige le propriétaire à faire figurer cette information dans le bail de location.
- Le calcul de la surface habitable représente la somme des surfaces au sol des pièces d’une hauteur supérieure ou égale à 1m80, moins certains éléments de construction (murs, cloisons, escaliers…) ou certains espaces annexes (véranda, garage, parking…).
- En cas de mauvais chiffrage de la surface habitable, un locataire peut se retourner contre le propriétaire-bailleur et exiger une réévaluation du loyer. Il est donc conseillé de faire appel aux services d’un diagnostiqueur immobilier ou d’une agence immobilière.
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