Transformer un local commercial en habitation est très tentant quand on recherche un bien atypique qui fleure la bonne affaire dans certains quartiers. L'offre semble vaste et a priori moins onéreuse. Pourtant, ce sont des projets ambitieux avec des règles à respecter, des démarches à suivre et des travaux importants qui font peur à plus d'un acheteur motivé. Qu'en est-il vraiment ? Quels sont les bons et les mauvais plans pour les acquéreurs ? Quelques clés pour mieux comprendre.
Qu'il s'agisse d'une ancienne épicerie, boulangerie, menuiserie, garage, d'un commerce de textile ou d'une ancienne petite usine, l'idée de transformer un local commercial en loft d'habitation est séduisante.
Les atouts : prix, originalité et charme
Le prix d'abord, car il est possible d'acheter jusque 40% moins cher selon la ville. Normal, car ces locaux sont souvent en rez-de-chaussée, étage le moins demandé car moins lumineux a priori que les étages élevés. Il y a aussi tout à faire en terme d'aménagements de type habitation : cuisine, salle de bains, chambres, salon et parfois fenêtres.
Mais les atouts peuvent être aussi énormes : des hauteurs sous plafond élevées, une vitrine ou une verrière, un éclairage zénithal, pourquoi pas des poutres métalliques d'époque, des souvenirs (un ancien four, un établi) ou des matériaux rares qui feront perdurer l'esprit unique du lieu.
La cave souvent présente avec un local en rez-de-chaussée peut être aussi le point de départ d'un projet de souplex pour y installer un salon de musique, de cinéma, ou un bureau cosy.
Côté localisation, essayez de viser un local qui aurait périclité car sur une rue moins passante ou sur une cour intérieure, pour peu qu'elle soit jolie et large. En fait, ce qui peut expliquer les problèmes de l'ancien local commercial recèle plutôt des avantages pour vous acquéreur. Une fois la pépite repérée, un parcours du combattant démarre.
Vérifiez d'abord auprès de la copropriété
Première chose à vérifier si le bien est en copropriété, le règlement, pour voir si une clause interdit cette transformation. Bonne nouvelle, c'est assez rare, et dès lors que la transformation en habitation souhaitée ne contrevient pas à la destination de l'immeuble ou ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire, pas de souci. A noter néanmoins qu'une autorisation spécifique de l'AG de copropriété sera nécessaire si la totalité de l'immeuble est à destination commerciale.
Deuxième sujet à traiter en AG avec la copropriété : les travaux. Inévitables, ils seront aussi importants et toucheront forcément les parties communes, par exemple pour le raccordement d'eau pour créer une salle de bain, une cuisine ou installer des w.c. Ils peuvent aussi toucher la structure pour des modifications sur des murs porteurs, la création de fenêtres voire l'aspect extérieur de l'immeuble. Là encore, sans accord majoritaire de l'AG, point de salut.
Enfin, les tantièmes devront être réévalués par un géomètre et votés en AG. Car le changement de consistance du lot aura sûrement un impact sur la répartition et la diminution des charges pour l'acquéreur. Mais sauf à être en étage élevé et vouloir réduire les charges liées à l'usage réduit de l'ascenseur par exemple, ce n'est pas forcement le combat le plus important à mener face à la copropriété !
Foncez à la mairie pour étudier le PLU
La Plan Local d'Urbanisme (PLU) répertorie les règles de destinations possibles d'un local : habitations, bureaux, commerces, entrepôt, etc..Deux cas assez fréquents peuvent se mettre en travers de votre projet :
- En zones inondables (nombreuses à Paris), il peut être interdit de transformer en habitation des bureaux situés au rez-de-chaussée.
- Pour protéger le commerce de proximité, le PLU peut interdire la transformation des locaux commerciaux en habitation.
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Permis de construire obligatoire
Compte tenu du changement de la destination et de l'importance des travaux, vous ne couperez pas au permis de construire. Sauf à être vous même architecte, ne vous lancez pas dans un chantier aussi sensible sans homme de l'art archi. Lui seul pourra s'assurer de la faisabilité technique de l’opération et piloter les démarches administratives obligatoires et le suivi du chantier.
Autre point : vérifiez bien l'amiante si le bien n'a jamais été réhabilité ce qui est probable et pensez à souscrire une assurance Dommages Ouvrage que la copropriété risque de vous imposer de toute façon quand ce n'est pas la banque.
N'oubliez pas les impôts locaux
En raison du changement de destination, 3 taxes locales vont être impactées :
- la taxe foncière va augmenter, tenant compte du changement de m2 et de la valeur locative nouvelle du bien. Vous aurez 90 jours pour signaler les changements à l'administration fiscale.
- la taxe d'habitation devra être payée, contrairement à l'ancienne situation commerciale. Logique !
- mais à l'inverse, la Contribution Economique et Commerciale (CET) ne devra plus être acquittée.
Enfin, si vous décidez d'acheter pour louer, pensez que seul le cas d'une location meublée vous permettra de déduire une partie des coûts de travaux.
