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à Montreuil

Prix/m² : 6.500 à 9.000€/m²

Limitrophe du 20^ème arrondissement, ce quartier du Bas Montreuil illustre mieux que tout autre la transformation sociologique qu’ont connu le sud et l’ouest de la ville ces 30 dernières années. Si la très passante rue de Paris qui longe la ligne 9 du métro et relie les Puces de Montreuil aux abords de la station Croix de Chavaux présente encore un visage populaire avec ses restaurants et commerces exotiques, il suffit de marcher quelques mètres en direction de la place de la République pour prendre toute la mesure du changement. Avec ses bars à vins, ses cafés et ses restaurants branchés, les abords de la place n’ont aujourd’hui rien à envier aux arrondissements du quart nord-est parisien.

À partir des années 1980, le quartier devient en effet la nouvelle terre promise de centaines de jeunes couples et familles “bobos” fuyant la flambée des prix de la capitale. Ils y font construire des maisons d’architecte et rachètent progressivement les usines et ateliers professionnels laissés vacants pour les convertir en de magnifique lofts et autres logements atypiques. Conséquence : certains biens se vendent désormais à plus d’1 million d’euros et contribuent à faire de ce quartier, le plus cher de la ville.

Il faut dire que le Bas Montreuil ne manque pas d’atouts : le bois de Vincennes ne se situe qu’à 5 minutes en vélo de la place de la République et l’offre culturelle et sportive est plutôt développée, portée par quelques institutions phares comme le Conservatoire de musique et de danse (CRD) à la silhouette iconoclaste, le Centre Tignous d’art contemporain bâti par l’architecte Bernard Desmoulin ou par des lieux plus étonnants comme Arkose, espace hybride mêlant mur d’escalade et “biergarten” à la berlinoise.

Mais derrière ce visage gentrifié, le quartier n’a pourtant rien perdu de sa diversité sociologique, comme en témoignent ses 20 à 25 % de logements sociaux ou ses immeubles plus cossus à la limite de Vincennes. Proximité de Paris oblige, cet ancien quartier industriel voit pousser les bureaux et sièges sociaux d’entreprises le long du périphérique.

Si le nord du quartier reste aujourd’hui moins prisé, le vaste chantier de la ZAC de la Fraternité à cheval sur les communes de Montreuil et de Bagnolet devrait lui donner un nouveau souffle. Commerces, espaces verts, nouvelles résidences et réhabilitations d’espaces insalubres vont littéralement métamorphoser l’entrée de ville pour le plus grand bonheur des particuliers… et des investisseurs !

Prix/m² : 6.000 à 9.000€/m²

Dominé par la tour de bureaux Altaïs Evolution en cours de réhabilitation, le centre-ville constitue le point de rendez-vous des Montreuillois. Dynamique et animé, ses nombreux commerces illustrent la diversité sociologique de ses habitants entre épiceries ethniques et petits primeurs bio en circuit-court.

Sur le plan architectural, le centre-ville représente un melting-pot de constructions aux qualités inégales mêlant immeubles de faubourg de 2 à 6 étages, tours et barres des années 1970 et maisons de villes mitoyennes. Il constitue un territoire dense et minéral où les espaces verts sont peu nombreux.

Les abords immédiats de l’Hôtel de ville ont quant à eux connu de profondes mutations depuis le début des années 1990, grâce au projet “Montreuil, coeur de ville” confié à une équipe d’architectes emmenée par le Portugais Alvaro Siza. Objectif : développer l’attractivité du quartier et le rendre plus agréable. Le grand cinéma public Le Méliès, le nouveau théâtre de Montreuil et le centre commercial Grand Angle constituent les emblèmes de cette réhabilitation. Autre atout du centre-ville : il est très bien relié à Paris via le terminus de la ligne 9 à Mairie de Montreuil et à la convergence de plusieurs lignes de bus du réseau municipal. En revanche, amateurs de tranquillité, s’abstenir !

Prix/m² : 6.000 à 9.000€/m²

Situé en bordure de Vincennes et accessible depuis la station de métro Croix de Chavaux dans le quartier voisin de Bobillot, Solidarité - Carnot - Parc des Beaumonts est aujourd’hui l’un des secteurs les plus prisés par les familles. Au sud de l’avenue Gabriel Péri, les rues calmes alignent les maisons de ville mitoyennes ou individuelles disposant souvent de jardins privés et parmi lesquelles on trouve de charmantes meulières. Si leurs prix sont encore relativement accessibles, ils montent en flèche depuis quelques années. La présence de nombreux établissements scolaires, tels que le collège Jean Moulin ou le lycée Condorcet d’assez bon niveau, constitue un atout de plus.

Cependant, si la place Carnot accueille un marché le samedi matin ainsi qu’une série d’événements à la belle saison, la vie de quartier et l’offre de commerces sont très limités. Il faudra bien souvent prendre le bus ou la voiture pour faire quelques courses.

Mais l’un des principaux avantages du quartier reste ses espaces verts ! Outre le petit square Papa poule, c’est surtout le parc des Beaumonts, poumon vert du sud de Montreuil situé en bordure de Fontenay-sous-Bois et à seulement 15 min à pied du métro, qui fait le bonheur des riverains. Aménagé dans une ancienne carrière de gypse autrefois utilisé pour la construction des fameux “murs à pêches”, ses 22 hectares renferment un espace naturel classé réserve Natura 2000 qui constitue un petit refuge pour la biodiversité.

Au nord du parc des Beaumonts et de l’avenue Gabriel Péri, l’ambiance est toutefois différente. Les maisons individuelles sont moins nombreuses et l’architecture plus hétérogène. Proche du cimetière communal, les tours des années 1970 et les logements sociaux offrent un visage moins accueillant qui tend à se rapprocher de celui du Haut Montreuil.

Prix/m² : 6.000 à 8.000€/m²

Situé à seulement 15 minutes à pied du centre-ville, Signac - Murs à pêches est délimité au nord par l’A86 et traversé au centre par la rue de Rosny. Ce quartier essentiellement pavillonnaire compte de jolies maisons des années 1930 en briques ou meulières, parsemées çà et là de tours moins gracieuses. Si de nouvelles copropriétés aux lignes contemporaines contribuent à modifier l’image du quartier, on pénètre toutefois ici dans l’”autre Montreuil”, plus résidentiel, moins commerçant et assez mal desservi en transports.  Autre problème : les établissements scolaires ne brillent pas par leur niveau, à l’exception du collège Jean Jaurès, l’un des meilleurs du département.

Cependant, le quartier ne manque pas de charme à certains endroits, notamment autour de l’axe historique de la rue de Romainville et son “ambiance village”. Autre particularité : c’est à l’est du quartier que l’on trouve les fameux “murs à pêches” en espalier qui font la renommée de la ville depuis le 17^e siècle. À leur apogée dans la seconde moitié du 19^e siècle, ces derniers couvraient plus d'un tiers de la ville et approvisionnaient de très nombreux restaurants parisiens ! Aujourd’hui protégés, ils font la fierté des habitants du quartiers et stimulent de nouveaux projets d’agriculture urbaine sur les terrains en friches. La Maison populaire, “ruche” et centre d’art contemporain avec ses salles d’expositions et ses ateliers d’artistes et la brasserie artisanale “La Montreuilloise”, représentent les signes bien vivants de la mutation sociologique qui commence à gagner le quartier.

Prix/m² : 6.000 à 8.000€/m²

Situé à l’ouest du centre-ville, ce quartier est apprécié des Montreuillois qui viennent profiter du parc des Guilands et de ses nombreuses animations organisées en période estivale. Comme le parc des Beaumonts, il est aménagé sur une ancienne carrière de gypse et compte un espace naturel classé réserve Natura 2000. Cerise sur le gâteau : le parc offre de très belles vues sur Paris.

Côté urbanisme, le quartier se divise en deux parties. Près du parc des Guilands et au sud de la rue Hoche, on compte de nombreuses maisons individuelles ou mitoyennes prisées des acquéreurs pour leur emplacement à moins de 10 minutes à pied des stations de métro Croix de Chavaux et Mairie de Montreuil. La rue Pasteur marque cependant une frontière entre deux univers. Au nord et à l’est, le micro-quartier de la Noue alterne grands ensembles de logements sociaux bâtis dans les années 1970 et zones pavillonnaires plus populaires et excentrées. Un secteur moins recherché mais offrant des prix au m² beaucoup plus faibles.

Prix/m² : 3.000 à 5.000€/m²

Situé entre le boulevard de Verdun et la rue Pierre de Montreuil, ce quartier populaire est composé à 50% de barres HLM des années 1970, à l’image de la Cité des Morillons, et 50% de pavillons. Si certains terrains laissent apparaître les traces du passé agricole de Montreuil et que la crèche et l’école maternelle Henri Wallon se situent au milieu de jardins partagés, l’image bucolique s’arrête là. Soyons clair, Parc Montreau - Grands Pêchers n’est pas le quartier le plus prisé de la ville. Un constat que n’arrange pas sa mauvaise desserte en transports, ni ses établissements scolaires classés REP+, à l’exception d’Henri Matisse, de très bon niveau.

Le quartier n’en reste pas moins vivant à l’image du marché des Ruffins qui s’y tient deux fois par semaine et des nombreuses grandes enseignes pratiques à l’heure de faire quelques emplettes. De plus, le stade des Grands Pêchers et sa piste d’athlétisme et le centre sportif Arthur Ashe et ses terrains de tennis et de foot, en font un rendez-vous des sportifs montreuillois. Principal atout du quartier : c’est ici que se trouve le parc Montreau, l’un des plus anciens espaces paysagers de région parisienne, dont les 15 hectares renferment un parcours de santé et un musée de l’histoire vivante.

Prix/m² : 3.000 à 4.000 €/m²

Situé à l’extrême nord de Montreuil, le quartier de Branly-Boissière est aujourd’hui coupé du reste de la ville par l’autoroute. On y trouve majoritairement des pavillons, mais aussi quelques logements sociaux et une petite école maternelle Montessori. Si son ambiance est relativement paisible, la vie de quartier et l’offre de commerces sont très limités. Les personnes véhiculées pourront toutefois profiter de la proximité de Rosny-sous-Bois et ses centres commerciaux.

Derrière cette image peu reluisante, Branly-Boissière est l’un des quartiers qui pourraient connaître les changements les plus marqués dans les prochaines années. En 2022, l’arrivée de la ligne 11 reliera en effet le quartier au centre de Paris en seulement 20 minutes, contre 50 actuellement. Branly-Boissière comptera même deux stations ! Si “Montreuil-Hôpital” désenclavera la vaste zone pavillonnaire du nord et le Centre Hospitalier intercommunal André Grégoire au sud, “La Dhuys” desservira les 4.000 résidents de la Cité Boissière et les futurs habitants de la ZAC Boissière-Acacia, vaste projet qui prévoit la construction de logements, d’un centre de loisirs, de commerces, d’écoles et crèches et changera la face du quartier. Avis aux investisseurs !

Depuis plusieurs décennies, Montreuil est devenue une sorte de laboratoire à ciel ouvert d’expérimentations urbaines et architecturales. Objectif : attirer de nouveaux habitants et accélérer la reconversion de son patrimoine industriel. Si les immeubles classés sont peu nombreux, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est quant à lui très flexible et autorise plus que dans toute autre ville de première couronne, les initiatives d’auto-promotion et les projets de surélévation et d’agrandissement.

Les propriétaires peuvent donc s’en donner à coeur joie et s’offrir un logement sur-mesure, même si cette particularité explique aussi la faible rotation de certains biens immobiliers. Conséquence : Montreuil constitue un patchwork de biens à la qualité architecturale inégale où des maisons d’architecte et des lofts d’exception peuvent côtoyer des immeubles des années 1970 sans charme, et où l’ambiance d’un quartier peut basculer d’une rue à l’autre. Si ces expérimentations se concentrent plus particulièrement dans le Bas Montreuil, conférant au secteur des airs de petit Brooklyn, cette zone est aussi devenue la plus chère de la ville.

Si la gentrification est à l’oeuvre et que les prix s’envolent depuis quelques années, Montreuil reste en moyenne une ville moins chère que Paris. Une caractéristique qui attire les primo-accédants, les jeunes couples et les familles parisiennes à la recherche de plus d’espace et qui ne peuvent pas trouver un bien dans leur budget dans les limites géographiques de la capitale. Si l’on ajoute à cela la présence de la ligne 9 qui traverse Paris d’est en ouest, on comprend aisément pourquoi Montreuil a si rapidement changé de visage et est passée en une génération d’une majorité d’ouvriers à une majorité de cadres. Nombre de familles décident alors d’inscrire leurs enfants dans des établissements privés à partir du collège, voire revendent leur bien pour retourner à Paris. Autre point d’attention : la taxe foncière est très élevée à Montreuil.