Besoin de mètres carrés, budgets serrés, marché tendu... Pour acheter et vivre dans la capitale, les couples avec plusieurs enfants sont souvent confrontés à des choix cornéliens.
Famille nombreuse, famille heureuse ? Peut-on encore habiter intra-muros lorsque l’on a deux, trois voire quatre enfants ? Faut-il nécessairement changer de quartier, viser des appartements dans des copropriétés récentes voire renoncer à certains critères pour avoir plus grand ? Petit tour d’horizon des problématiques et des stratégies à employer lorsque l’on cherche à acheter un bien familial dans la capitale.
Conseil n° 1 : Faire le tri dans ses critères
Plutôt lumière ou plutôt calme ? Grand salon ou plus de chambres ? Proximité du collège ou taille de l’appartement ? PMC (Parquet, Moulures, Cheminée) ou fonctionnel avant tout ? Première chose lorsque l’on envisage d’acheter un appartement à Paris : interroger ses certitudes et extraire trois ou quatre critères déterminants. En fonction du volume de biens et de la dynamique du marché, vous vous rendrez compte de la faisabilité de votre projet. Evidemment, plus on cumule des desideratas, plus le choix se resserre. Une fois que vous serez au clair avec votre cahier des charges, une autre étape suit, plus douloureuse : celle des concessions. Pour Muriel, Home Catcher chez Je Rêve D’une Maison, tout est une question de critères.
« Lorsque l’on se décide à acheter, outre le budget, il y a trois grands points qui entrent en ligne de compte : la localisation, le nombre de m2 et les prestations intrinsèques à l’appartement. Et au bout de cette réflexion, il y a forcément des concessions à faire. » Faute d’une enveloppe financière confortable, il faut parfois faire preuve de raison. En choisissant, par exemple, un appartement lumineux sans vis à vis mais sur une artère bruyante ou un rez-de-chaussée moins cher au m2. « Ce qui fait monter l’addition, c’est de multiplier les critères » avise Muriel. En cédant sur des points a priori moins essentiels, on libère des dizaines de milliers d’euros. Tout le défi consiste à trouver la meilleure équation possible en fonction de ses envies, de sa manière de vivre et de son budget.
Conseil n° 2: Chercher une alternative géographique
Contrairement aux licornes, les appartements familiaux (autour de 100m2 avec trois chambres) existent, mais pas forcément dans le périmètre escompté. En théorie, vous n’êtes peut-être pas prêt à bouger de votre 11ème adoré, mais il suffit parfois de faire l’effort de se promener dans d’autres quartiers pour tempérer ses appréhensions. Dans le 16ème, par exemple, les grands appartements familiaux sont beaucoup plus accessibles vers Exelmans ou sur les boulevards Maréchaux que place Victor Hugo. Le sud de Paris, les 15ème et 14ème regorgent eux aussi de biens familiaux d’autant plus accessibles que l’on se dirige vers les portes de Paris...
À titre d’exemple, en élargissant la recherche vers les extérieurs de la capitale, on trouvait début septembre une maison de 7 pièces à 700 000 dans le quartier de La Dhuys (20ème) ou encore un appartement de 5 pièces de 95 m2 Porte d'Ivry avec vue sur la Tour Eiffel et à moins de 600 000 euros. En outre, si l’on veut trouver des apparts familiaux pas trop chers et pas trop grands, autour de 100-125m2, il faut chercher en priorité dans le 10ème, 12ème, 14ème, 18ème, 19ème .
Si vous cherchez plus grand et sous la barre des deux millions, agrandissez vos recherches aux quartiers plus huppés : 8ème, 9ème, 16ème et 17ème. Sachez enfin qu'un appartement familial s'achète en moyenne 6% moins cher au m2 (étude Je rêve d'une maison sur 2000 biens - septembre 2018) et que les biens familiaux représentent 20% du parc immobilier parisien.
A Paris, généralement le prix /m2 des grandes surfaces est moins élevé que celui des surfaces plus petites.
Conseil n° 3 : Optimiser le moindre m2
S’il y a de nombreux appartements familiaux à Paris notamment dans les immeubles haussmanniens, certains n’entreront pas dans le budget imparti : question de plan et d’optimisation de l’espace pas toujours au rendez-vous sur de l’ancien. « Aujourd’hui, dans un appartement haussmannien, on trouve plus facilement des trois chambres dans du 120m2 que dans du 90m2, avec de beaux double-séjour. Or 120m2 à 10 000 euros le m2, cela fait plus d’un million d’euros. » Que faire lorsque l’on ne souhaite pas rogner sur l’espace ? On peut, par exemple, acheter un appartement moins grand mais sans perte d'espace et mieux agencé. « Un couloir de 7m2, cela fait 70 000 euros de plus dans l’assiette » tempère la chasseuse d'appartement. Autre option : tout casser pour faire rentrer le nombre de chambres que l’on souhaite.
Contrairement aux idées reçues, même dans l'ancien, la transformation spatiale est envisageable. « Techniquement, tout est possible, même ouvrir un mur porteur pour agrandir une pièce. Ce sera coûteux et surtout, cela ne se fera pas sans l'accord de la copropriété » conclut Pierre, Architecte et chasseur immobilier.
Conseil n° 4 : Penser « out of the box »
Evidemment, les compromis varient irrémédiablement en fonction de la cellule familiale. Certaines tribus recomposées auront pour priorité de rester proches, d’autres privilégieront la sectorisation scolaire. Lorsque le périmètre géographique est au cœur des préoccupations mais que le budget reste le même, des arbitrages s’imposent. Parfois quelques menus travaux peuvent changer la donne. Prenez une feuille et un crayon et ré-imaginez l’espace.
On cale la cuisine dans l’entrée et on se sert de l’espace gagné pour dessiner une chambre de plus. On monte une cloison mobile. Un double-séjour peut aisément cacher une chambre. Une cuisine trop étroite peut s’ouvrir sur le salon. Un bureau peut se transformer en chambre à coucher le temps d’un week-end...
Restez confiant : à chaque problème, sa solution. « Je crois sincèrement que dans le cas des familles, il y a un désir puissant de trouver des solutions. Pour sa famille, on veut que ça fonctionne, ça rentre parfois au chausse- pied, mais ça rentre ! » confie Muriel.
Conseil n° 5 : Eviter les plans sur la comète
Au moment de lister vos besoins et souhaits, ne vous projetez pas au-delà des cinq prochaines années. Une mutation voire une grossesse peuvent bouleverser vos plans à tout moment. Vivez votre achat dans le moment présent. Quels sont vos besoins aujourd’hui ? Un immeuble récent avec un parking ? Un groupe scolaire à quelques mètres ? Une chambre en plus pour l’arrivée des jumeaux ? Gardez en tête que rien n’est gravé dans le marbre et que ce n’est pas parce qu’aujourd’hui vous décidez d’investir dans une résidence récente au nord de Paris que vous vous fermez toute possibilité d’acquérir un trois pièces dans un immeuble à Sentier dans quelques années.
« Les parents n’ont pas les mêmes besoins lorsque les enfants sont en bas âge que lorsqu’ils quittent le nid pour leurs études supérieures. Avec les usages, les critères diffèrent. » On peut décider d’investir dans un appartement plus grand lorsqu’ils sont adolescents pour revenir plus tard à un foyer plus petit mais avec un parquet, une cheminée et des moulures au plafond.
En règle général, restez pragmatique : cherchez ce dont vous avez besoin, plutôt qu’un idéal. D’autant que l’immobilier évolue, on ignore quels seront les prix dans 15-20 ans. Et qui sait, dans quelques années, vous serez peut-être tenté de traverser le périph' ?
_
Vous avez un projet d'achat d'appartement familial à Paris ?
