On le sait, habiter à Paris est devenu un luxe en raison de l’explosion du prix au m2 depuis 20 ans. Pour de nombreuses familles, c'est encore pire. Souvent, avec l’arrivée du deuxième ou troisième enfant, au besoin de déménager pour plus grand, vient s’ajouter la question lancinante du choix du collège pour l'aîné(e). Un vrai casse-tête ! Pas d’inquiétude ! Pour vous qui êtes favorables à une certaine mixité sociale et à l’école de la République, amoureux de Paris ou réfractaires de banlieue et amateurs de bons plans immobiliers, nous avons créé l’indice SmartCollege. Voici quelques cartes pour vous aider dans votre projet d'achat d'appartement à Paris. Vous pourrez y chercher votre futur logement dans les vrais “bons quartiers”, ceux où la qualité de l’offre éducative publique se marie avec un immobilier plus abordable. On vous explique comment.
Prix au m2 et carte scolaire : à l’ouest rien de nouveau
Sans surprise, c’est dans l’ouest parisien (16ème, 8ème), le centre côté rive droite (1, 2, 3, 4ème) et le centre côté rive gauche (5, 6, 7ème) que les prix flambent le plus. C’est là que l'on trouve les 30 secteurs les plus chers de la carte scolaire, supérieurs à 8.800 € au m2 en moyenne, parmi 113 secteurs parisiens au total, chacun correspondant par définition à un seul collège de rattachement.
Source : Données notaires 2015-2016
Les meilleurs collèges sont dans les quartiers chers...mais pas que…
Preuve d'un niveau élevé de ségrégation sociale, la carte des taux de mention au brevet des collèges, critère plus discriminant encore que le taux de réussite, parle d'elle même. Qu'y voit-on ? Tous les lycées d’excellence avec plus de 65% de mention au brevet des collèges sont dans les quartiers chers, la palme revenant d’ailleurs de peu au collège Charlemagne dans le 4ème devant le collège Henri IV dans le 5ème ! De façon stupéfiante, se dessine aussi la même couronne de collèges en difficulté autour du périphérique que celle des quartiers populaires du 18ème, 19ème et 20ème. Déprimant non ?
Source : Open data Mairie de Paris http://www.cartescolaire.paris/#
Mais ne nous arrêtons pas là, car il y a des poches d’espoir et des opportunités pour ceux qui rêvent d’autre chose que de ghettos scolaires.
Acheter malin à Paris en fonction de la carte scolaire, c’est possible
Pour savoir où habiter quand on veut concilier un immobilier abordable et une offre scolaire de qualité, nous avons imaginé un indice SmartCollege en rapportant le score de mention au collège sur le score de prix immobilier au m2. Plus l’indice est élevé (zones bleues foncées), plus le compromis entre un immobilier abordable et un collège de qualité est atteint. Plus il est faible (zones jaunes claires), plus vous surpayez l'immobilier pour une qualité scolaire somme toute moyenne..sauf quand les résultats scolaires sont vraiment trop faibles même avec un prix au m2 qui est lui aussi faible.
Que nous révèle cette carte ?
Le dessous des cartes
Premier enseignement, certains collèges d'excellence semblent particulièrement plus accessibles en terme de prix d'immobilier alentours que d'autres. C'est le cas par exemple du collège Jean Baptiste Say dans le 16ème et Condorcet dans le 9ème, qui avec respectivement 90% et 82% de mention au brevet tiennent le haut du panier, mais aussi du collège Charlemagne dans le 4ème, Raymond Queneau ou Lavoisier dans le 5ème et Buffon dans le 15ème.
Deuxième enseignement, de nombreux collèges des quartiers huppés du 16ème nord, du 7ème, du 6ème, du centre rive droite ou du 14ème ne sont pas si exceptionnels que cela en rapport du prix au m2. C'est le cas par exemple des collèges Paul Bert ou Guillaume Appolinaire dans le 14ème, ou même de Victor Duruy ou Jules Romain dans le 7ème.
Troisième enseignement, il existe de vrais bons plans de collège et carte scolaire. Si vous ne voulez pas mettre plus de 9000€ du m2 et avoir un bel appartement plus spacieux, sans transiger sur la qualité de l'école, regardez donc du côté des collèges suivants :
- Beaumarchais dans le 11ème (74% mention)
- Georges Courteline dans le 12ème (72% mention)
- Camille Sée (71% mention) dans le 15ème
- Gustave Flaubert dans le 13ème (68% mention)
mais aussi, un peu plus accessible en prix immobilier :
- Honoré de Balzac (63% mention) et Stéphane Mallarmé (63% mention) dans le haut moins cher du 17ème
- Gabriel Faure dans le 13ème (68% mention)
- Claude Chappe (64% mention) ou Charles Peguy (62% mention) dans le 19ème entre Belleville et les Buttes Chaumont
- Léon Gambetta (62% mention) dans le 20ème
Voire même si vous êtes plus ouvert en terme immobilier et éducatif :
- Guillaume Bude (58% mention) dans le 19ème au dessus de Belleville
- Edmond Michelet (49% mention) ou Mozart (51% mention) au dessus de Flandre et du bassin de la Villette
- Hélène Boucher (62% mention) dans le 20ème
Enfin, côté 18ème, c'est là que se trouvent les plus fortes disparités de collège. Logique quand on sait que l'ambiance change du tout au tout d'une rue à l'autre dans ce coin de Paris. C'est d'ailleurs là que se sont cristallisées ces derniers mois toutes les tensions autour de l'inefficacité de la carte scolaire et de la faible mixité sociale comme illustré par l'article de Thomas Piketty d'Aout 2016 dans le Monde. Plusieurs collèges "plus favorisés" socialement comme le collège Yvonne-Le-Tac, Jules-Ferry et Jacques-Decour ressortent correctement à l'indice SmartCollege, mais c'est le collège Roland Dorgelès qui ressort en 1er avec des résultats corrects (68% mention) et un prix d'immobilier plus abordable.
À vous de faire le bon choix
Ainsi, l'ambition initiale du collège unique est noble mais relève souvent de la gageure. Ce sont les mêmes programmes, la même organisation des cours, le même examen en fin de troisième. Mais à chaque quartier son ambiance unique, à chaque collège ses équipes pédagogiques différentes, ses options variables, son atmosphère incomparable. Et donc, rien ne remplace in fine une découverte des quartiers, une discussion avec d'autres parents.
Alors, bien évidemment, tout classement est réducteur, mais il a le mérite d'être objectif et de permettre de dépasser certains aprioris. Au moins, maintenant, vous ne pourrez plus dire qu'il n'y a pas d'alternative à la banlieue ou l'école privée !
