La crise sanitaire et l’expérience du confinement ont fait évoluer les attentes des acquéreurs parisiens. Le besoin de calme, de verdure et d’espace a conduit à un regain d’intérêt pour les maisons situées en première et deuxième couronnes. Indicateur de cette tendance : nous enregistrons une forte hausse des demandes pour ce type de biens depuis un an chez Je Rêve d’une Maison. Si quitter un appartement de la capitale pour acheter une maison en banlieue parisienne peut faire rêver, il convient de bien définir en amont votre zone de recherche et la typologie de maisons que vous ciblez, mais aussi de rester vigilant sur une série de points : coût de l’entretien, non conformité du système d’assainissement… Nos chasseurs immobiliers vous livrent leurs conseils pour vous aider à réussir votre projet d’achat !
Maison en banlieue parisienne : comment définir votre zone de recherche ?
Loin d’être un espace géographique homogène, l’île-de-France regroupe des villes aux atmosphères bien distinctes. La première étape avant d’acheter une maison en banlieue parisienne consiste à faire le point sur vos besoins et vos envies afin de cibler la zone de recherche qui vous correspond le mieux. “Pour cela, vous devrez d’abord vous demander quel est le cadre de vie que vous recherchez et quel est le temps de transport maximum que vous êtes prêt à parcourir pour vous rendre au travail” conseille Catherine B., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Le cadre de vie
En dehors de certaines communes relativement denses et urbanisées, telles qu’Asnières, Colombes, Bois-Colombes, Houilles ou Sartrouville à l’ouest ou Pantin, Montreuil, Bagnolet et le Pré Saint-Gervais à l’est, vous aurez toujours une plus grande sensation d’espace, de verdure et de calme qu’à Paris, notamment dans les communes où les bords de Seine ou de Marne sont aménagés. Mais la notion de cadre de vie englobe d’autres aspects comme l’architecture, l’ambiance générale, l’animation ou encore l’offre de commerces et d’écoles, nous reviendrons sur ces points.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Avant de centrer vos recherches sur une ville précise, il est impératif d’aller la découvrir et de prendre le temps de vous y balader afin d’en saisir l’ambiance, d’observer la typologie des maisons qui y sont construites et tout simplement de vous faire votre propre avis. Parole de chasseur, les clients pour lesquels nous trouvons le plus rapidement une maison en région parisienne sont souvent ceux qui ont effectué ce travail en amont !
L’accessibilité en transports
Habitués à ne marcher que quelques minutes pour rejoindre une station de métro, certains acquéreurs parisiens ont parfois tendance à sous-estimer l’importance de l’accessibilité en transports en commun ! “Pourtant, ce n‘est pas la même chose de vivre dans une ville desservie par un Transilien qui passera toutes les 10 ou 12 minutes le matin, que près de la ligne de tramway T2 ou du RER A, dont les cadences en heure de pointe se rapprochent de celles du métro” prévient Catherine B. Si vous habitez à Paris et mettez environ 30 minutes pour vous rendre sur votre lieu de travail, attendez-vous à multiplier ce temps moyen par 1,5 ou 2 si vous déménagez en banlieue.
Commencez par repérer sur une carte les communes desservies par des lignes qui vous permettront de réduire au maximum votre temps de trajet. Lorsque vous visitez une maison, calculez le temps qui la sépare de la gare la plus proche (à pied, à vélo, en bus…) et prêtez attention au “cadre” du trajet, rentrer tard le soir dans un quartier animé n’étant pas la même chose que traverser des zone résidentielles désertes après 20h. Renseignez-vous aussi sur la fréquence des trains, tramways ou RER en direction de la capitale.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
Les prix au m2 en première ou deuxième couronne peuvent considérablement varier en fonction de l’accessibilité en transports. Si vous souhaitez acheter une maison en banlieue parisienne à moins de 10 minutes à pied d’une gare, attendez-vous à devoir payer le prix fort dans la majorité des cas.
Les trois grandes catégories de villes de banlieue parisienne
Bonne desserte en train, RER ou tramway, bon niveau des établissements scolaires, offre de commerces fournie, richesse de la vie associative... Vous souhaitez sans doute que votre future ville de résidence regroupe un maximum de ces qualités !
Sachez qu’en région parisienne, vous trouverez 3 principaux types de communes : les "dynamiques", les "intermédiaires" et les "villages".
Les villes dynamiques
Elles disposent d’un vrai centre-ville animé avec une offre de commerces développée (commerces de bouche, supermarchés de proximité, plusieurs marchés hebdomadaires, boutiques d’habillement, de décoration, de bricolage…). “En clair, vous pourrez y réaliser l’intégralité de vos achats sans avoir besoin de vous rendre à Paris ou dans un centre commercial en périphérie” rassure Catherine B. Ces communes disposent également de restaurants, de salles de cinéma et de théâtre, d’associations sportives et culturelles, ainsi que d’un large choix d’écoles publiques et privées, voire internationales, ce qui évitera à vos enfants de parcourir des kilomètres pour rejoindre un établissement réputé à Paris ou dans la grande ville voisine.
Villes dynamiques : Asnières-sur-Seine, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Pantin, Puteaux, Romainville, Rueil-Malmaison, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Mandé, Saint-Maur des Fossés, Saint-Ouen, Versailles, Villejuif et Vincennes.
Les villes intermédiaires
Les communes de cette catégorie possèdent un ou plusieurs minis centres-villes répartis en plusieurs endroits mais souvent limité(s) à seulement quelques rues. Elles comptent souvent une petite poignée de restaurants et de commerces de proximité qui vous permettent d’y réaliser l’essentiel de vos achats du quotidien. Mais attention, pour de plus grosses courses, vous devrez souvent vous rendre dans une ville voisine !
Villes intermédiaires : Alfortville, Arcueil, Bagneux, Bois-Colombes, Bourg-la-Reine, Cachan, Charenton-le-Pont, Chatou, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Fontenay-aux-Roses, Garches, Gennevilliers, Gentilly, Houilles, Issy-les-Moulineaux, Joinville-le-Pont, La Garenne-Colombes, Le Plessis-Robinson, Le Vésinet, Maisons-Alfort, Maisons-Laffitte, Meudon, Montesson, Nanterre, Nogent-sur-Marne, Saint-Cloud, Saint-Maurice, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Viroflay, Viry-Châtillon et Vitry-sur-Seine.
Les communes “villages”
Ici, on se sent plus loin de Paris ! Si ces villes regroupent parfois quelques commerces autour de la place de l’église et/ou de la gare, l’offre y est souvent très limitée. “Même si l’essor du commerce en ligne limite un peu cet inconvénient, certains Parisiens tombent de haut lorsqu’ils découvrent qu’ils doivent prendre leur voiture pour aller acheter du pain !” prévient Catherine B. Si vous souhaitez acheter une maison dans une ville de banlieue parisienne de ce type, vous devez bien anticiper le changement de mode de vie que cela implique.
Communes “villages” : Bougival, Bry-sur-Marne, Carrières-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Croissy-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Le Pecq, Le Perreux-sur-Marne, Le Port-Marly, L’Étang-la-Ville, Louveciennes, Saint-Nom-la-Bretèche, Vaucresson et Ville-d’Avray.
Quelle typologie de maisons rechercher ?
En banlieue parisienne, vous trouverez 4 grandes typologies de maisons. “Outre leurs différences esthétiques, chacune possède ses qualités, ses défauts, ses proportions et offre des façons d’habiter qui lui sont propres” fait remarquer Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
- La maison 1930 qui peut être de type Mansart, anglo-normand... La meulière étant l’un des styles les plus convoités ! Très convoitée par les acquéreurs pour son charme, cette maison typique de la région parisienne donne sur un jardin accessible moyennant quelques marches et est souvent surélevée sur un sous-sol semi-enterré généralement et aménageable. Petit défaut : si elle n’a pas été rénovée depuis longtemps, elle comptera souvent de nombreuses petites pièces au rez-de-chaussée et d’importants travaux seront à prévoir pour la remettre à votre goût.
- La maison ouvrière. Souvent bâtie à proximité d’un centre-ville, elle est souvent mitoyenne d’autres maisons et dispose d’un petit espace extérieur. Sa surface étant généralement réduite (entre 80 et 130 m2 au total), les pièces y sont relativement petites et vous n’y trouverez généralement pas de grand salon.
- Le pavillon de banlieue. Construit dans les années 1970 et 1980, parfois en lotissement, il possède souvent de plus grandes pièces à vivre, des combles aménagés ou aménageables et un jardin de plain-pied, accessible depuis le séjour ou la cuisine. Si son charme moins immédiat peut vous faire hésiter, n’oubliez pas que la souplesse du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la plupart des villes vous permettra de l’embellir à votre guise.
- La maison d’architecte. Atypique, elle jouit de volumes intéressants, ainsi que d’une bonne qualité de construction qui lui assure notamment une meilleure isolation sonore et thermique. Elle ne représente que 5 à 6% des maisons en France et on en trouve en région parisienne, mais à des prix/m2 généralement supérieurs à la moyenne.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
La maison parfaite est rare et souvent très chère. Mais ne vous arrêtez pas à certaines petites imperfections ! En effet, les PLU de banlieue sont souvent suffisamment souples pour vous permettre de facilement l’embellir, la reconfigurer, la surélever ou l’agrandir. Les modes de vie en appartement et en maison étant très différents, prenez toutefois le temps de vous approprier les lieux et de faire le point sur vos besoins avant d’engager des travaux.
Acheter une maison en banlieue parisienne : les points de vigilance
Si les week-ends en famille autour d’un barbecue dans le jardin font rêver, acheter une maison en banlieue parisienne peut aussi faire peur pour une personne ayant toujours vécu en appartement. Rassurez-vous, tout devrait bien se passer si vous restez vigilant sur les points suivants.
Anticipez le coût d’entretien
À la différence d’un immeuble en copropriété, vous ne pourrez pas diviser les dépenses avec vos voisins pour l’entretien du gros œuvre (toiture, charpente, huisseries, plomberie, chaudière, ravalement de façade, isolation...). Sur la durée, ce coût peut se révéler important. Dès la lecture de l’annonce et pendant la visite, gardez les yeux grands ouverts et posez toutes vos questions au vendeur ou à l’agent immobilier afin d’anticiper les possibles défauts et potentiels travaux à venir.
Plongez-vous dans le PLU de la commune
Avant d’acheter, consultez le PLU de la commune sur le site internet de la mairie et n’hésitez pas à appeler le service de l’urbanisme pour connaître les règles en matière d’agrandissement et de surélévation et savoir si vous pourrez reconfigurer votre future logis selon vos envies. Notez aussi que si la maison se situe dans le périmètre d’un monument historique, certains travaux seront soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France.
Ne soyez pas effrayé par une copropriété de sol ou une mitoyenneté
Certaines maisons peuvent être rattachées à une copropriété de sol avec parfois quelques petites charges à la clé pour l’entretien des espaces communs. N’hésitez pas à vous en faire expliquer le fonctionnement par votre notaire. Le bien que vous convoitez peut également être accolé à une autre maison. Là encore, pas de panique ! Une maison dispose souvent d’une meilleure isolation phonique qu’un appartement en ville et vous ne devriez pas subir les nuisances de vos voisins.
Soyez vigilant en cas de terrain inoccupé à côté de la maison
La loi ALUR de 2014 a considérablement assoupli les règles en matière de construction. Conséquence : certains biens disposant de grands terrains sont aujourd’hui divisibles et constructibles. Si une grande parcelle inoccupée se situe à côté de la maison que vous visitez, il se peut qu’elle accueille à terme une nouvelle construction susceptible de vous faire de l’ombre ou de créer un vis-à-vis.
N’oubliez pas le droit de préemption !
Contrairement à Paris, les communes de banlieue disposent d’un droit de préemption sur toutes les parcelles. Comptez une période de 2 mois incompressibles entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique pour permettre à votre notaire d’obtenir une réponse de la mairie sur ce droit éventuel.
Ne négligez pas la question de l'assainissement
Pour acheter une maison en banlieue parisienne, un certificat de conformité d’assainissement sera exigé lors de la signature du compromis de vente, au même titre que les autres diagnostics (électricité, plomb, amiante…). Il vous permettra de savoir si le bien est conforme aux exigences de la commune : tout-à-l'égout communal, séparation eaux usées/eaux pluviales ou assainissement individuel par fosse septique (encore présent dans certaines villes).
Gare aux nuisances sonores près des gares
Attention aux maisons construites en bordure des voies ferrées ! En première et deuxième couronnes, la majorité des lignes de RER, transiliens et autres tramways sont en effet aériennes. Ainsi, plus vous vivrez proche d’une gare, plus vous risquez d’entendre le train, notamment aux heures de pointe. Libre à vous de définir la limite de bruit qui vous semble acceptable !
Vérifiez la régularité des travaux effectués
Avant d’acheter une maison ayant fait l’objet d’une surélévation ou d’une extension, votre notaire s’assurera que les choses ont été faites dans les règles et demandera au vendeur de vous fournir le permis de construire, la déclaration préalable de travaux et le certificat de conformité de fin de travaux. Si l’intervention a eu lieu il y a plus de 10 ans et qu’il est facile de le prouver, rassurez-vous, toute irrégularité sera prescrite.
Prix/m2 : évitez la comparaison avec un appartement
Le prix/m2 d’une maison répond à des règles différentes de celui d’un appartement. Le calcul de la loi Carrez ne s’applique pas et par conséquent, certaines superficies peuvent être incluses dans le prix, comme un sous-sol ou des combles aménagés. La taille du jardin est également prise en compte ! “Ce n’est en effet pas la même chose d’avoir une maison de 100m2 avec un petit extérieur de 60m2, qu’un jardin de 500m2 dans lequel vous pourrez inviter vos amis et laisser jouer les enfants au ballon” comme le rappelle Benjamin P.
Restez réaliste sur la taille du jardin
Ce sujet nous amène à un autre critère souvent idéalisé : la taille du jardin ! Certains acquéreurs fantasment à l’idée de profiter d’un grand jardin de plus de 500m2. Sachez qu’entretenir une telle surface requiert du temps mais aussi de l’argent.
Évaluez bien l’intérêt de faire creuser une piscine
Disposer d’une piscine fait évidemment rêver. Mais pour qu’un terrain soit “piscinable”, il faut que le PLU l’autorise ! D’autre part, le climat de la région parisienne ne se prêtant pas à la baignade durant une grande partie de l’année, vous devrez souvent chauffer votre bassin. Des factures de chauffage conséquentes viendront donc s’ajouter au coût de l’entretien.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
N’oubliez pas que vous n’êtes pas le seul acquéreur à vouloir acheter une maison en banlieue parisienne ! Si vous voyez une annonce qui vous intéresse, il convient donc d’être réactif pour visiter rapidement le bien et remettre une offre d’achat dans la foulée si il vous plaît, en restant toutefois vigilant sur l’ensemble des points que nous venons de citer.
❤️ Acheter une maison en banlieue parisienne : 3 points à retenir
- Si vous souhaitez acheter une maison en banlieue parisienne, commencez par définir votre zone de recherche en fonction de vos attentes en termes de cadre de vie et d’accessibilité en transports mais aussi d’offre de commerces, de qualité des écoles et d'infrastructures culturelles et sportives. N’hésitez pas à vous balader dans la/les ville(s) ciblée(s) pour vous en faire une idée plus précise.
- Vous trouverez plusieurs types de maisons en banlieue parisienne (meulière, maison ouvrière, pavillon des années 1970 ou 1980, maison d’architecte...), chacune possédant ses avantages et ses inconvénients, notamment en termes d’espace et de fonctionnalités. N’oubliez pas que la plupart des PLU sont souples et que vous pourrez souvent facilement reconfigurer votre bien une fois propriétaire.
- Avant d’acheter, restez vigilants sur une série de points : coût de l’entretien, droit de préemption, nuisances sonores, régularité des travaux réalisés par les anciens propriétaires, conformité du système d'assainissement….
