Conséquence des répercussions de la crise sanitaire sur la sphère économique, près d’un acquéreur parisien sur deux s’attendait à une baisse des prix de l’immobilier à partir du 11 mai, prémices d'une nouvelle crise immobilière. Mais qu’en est-il vraiment ? Cette question était à l’ordre du jour du premier Live des Acquéreurs parisiens organisé par Je Rêve d’une Maison, leader de la chasse immobilière et experte du marché parisien et de première couronne. Évolution des prix au m2, retour des vendeurs et des acquéreurs, remontée des taux, resserrement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier… Stéphanie Descousis et Pierre Smaïli ont livré l’analyse de terrain de l’équipe des 25 chasseurs immobiliers de Je Rêve d’une Maison.
En Île de France, le nombre de biens mis en vente a-t-il augmenté depuis le 11 mai ?
Grâce à son logiciel propriétaire ImmoScanTM, lui permettant de visualiser en temps réel les annonces de ventes d’appartements sur 250 sites immobiliers, Je Rêve d’une Maison confirme le rebond du nombre de mises en vente depuis le 11 mai, après l’arrêt brutal du marché pendant le confinement. “10.004 nouveaux appartements ont été mis en vente en région parisienne entre le 12 mai et le 12 juin, soit beaucoup plus que les 2.000 par mois comptabilisés entre mi-mars et mi-mai, mais aussi que les 7.913 et 7.357 recensés en janvier et février”, indique Stéphanie D. Autre chiffre intéressant : le volume de biens “off market” auxquels ont accès les professionnels du secteur, augmente lui aussi. Ces derniers représentent près de 10% du total des appartements et maisons aujourd’hui en vente.
D’où vient cet afflux de nouvelles mises en vente ?
Il s’agit avant tout d’un phénomène de rattrapage porté par le retour de nombreux propriétaires qui avaient mis leur projet de vente en pause jusqu’au 11 mai. Pour Stéphanie D. “les séparations survenues pendant le confinement et l’accélération de projets d’installation en province amènent également de nouveaux biens sur le marché”. Redoutant une baisse des prix de l’immobilier pourtant peu probable, certains propriétaires souhaitent aussi vendre leur bien au plus vite.
Déconfinement : les acquéreurs ont-ils également fait leur retour ?
Selon une enquête menée par Je Rêve d’une Maison en avril, 60% des acquéreurs songeaient à relancer leur projet d’achat dès la levée du confinement. “Dans les faits, nous observons même des chiffres supérieurs ! 70% de nos clients qui disposaient d’un projet d’achat pré-covid l’ont remis en marche depuis le 11 mai”.
Le confinement a également eu un impact marqué sur les attentes des acquéreurs, 25% d’entre eux souhaitant désormais ajouter un espace extérieur à leurs critères de recherche, plébiscitant aussi la luminosité ou l’absence de vis-à-vis. “Nombre d’acquéreurs sont aujourd’hui disposés à rogner sur la surface en l’échange de ces prestations et 20 % sont prêts à franchir le périphérique pour trouver un bien répondant à leurs critères” ajoute Stéphanie B. La concurrence entre acquéreurs sur les appartements lumineux et disposant d’une terrasse ou sur les maisons avec jardin devrait être encore plus féroce, réduisant les chances d’une baisse des prix de l’immobilier.
La nature des biens immobiliers mis en vente a-t-elle changé ?
Bonne nouvelle pour les acquéreurs : le nombre de mises en vente de biens immobiliers dotés d’un espace extérieur dans Paris intra-muros a augmenté. Ces derniers représentent aujourd’hui 34% du total des biens en vente. “Sur le “off market”, nous voyons passer encore davantage d’appartements ou de maisons dotés de caractéristiques actuellement très recherchées. Mais attention, les prix sont généralement élevés ! ” prévient Pierre S. De nombreuses petites surfaces, prêtes à habiter, parfois meublées et généralement situées dans Paris affluent également sur le marché. Elles proviennent souvent d’investisseurs qui les louaient sur Airbnb et souhaitent aujourd’hui s’en séparer pour récupérer des liquidités.
Observe-t-on une baisse des prix de l’immobilier sur les biens mis en vente depuis le 11 mai ?
Les 49% d’acquéreurs qui s’attendaient à une baisse des prix de l’immobilier risquent d’être déçus. En effet, aucun recul des prix n’est constaté pour le moment en région parisienne, le marché demeurant tendu. Les appartements qui disposent de tout ou partie des prestations les plus recherchées (les fameuses pépites), continuent de se vendre à des prix similaires à ceux de la période pré-covid. Comme le résume Pierre S. “les règles du jeu restent les mêmes qu’avant le confinement”. Les besoins des familles souhaitant acheter une pièce supplémentaire ou ceux des investisseurs désirant placer de l’argent restent inchangés. Ils n’hésitent donc pas à faire des offres d’achat au prix si un bien leur plaît. Selon l’évolution de la situation, une petite baisse des prix de l’immobilier est toutefois possible en 2021. Si tel est le cas, elle sera cependant très légère en région parisienne et compensée par un renchérissement des taux des crédits immobiliers.
La hausse des taux des crédits immobiliers s’est-elle confirmée ?
Si les professionnels et les acquéreurs redoutaient une hausse des taux d’intérêt, cette dernière reste pour l’instant limitée et comprise entre 0,2 et 0,3 points en moyenne. “Pour un emprunt de 300.000€ sur 25 ans avec un taux de 1,4%, les mensualités d’un crédit immobilier s’élèvent actuellement à 1.186 euros en moyenne. Si le taux grimpe à 1,7%, la mensualité n’augmente que de 42€” illustre Pierre S. L’impact demeure donc limité pour les acquéreurs. Les taux se situant toujours à des niveaux bas, ils pourraient toutefois augmenter progressivement dans les prochains mois pour atteindre un maximum de 2%. De plus, les conditions d’obtention de crédits immobiliers se resserrent, pénalisant principalement les primo-accédants qui voient leurs capacités d’achat et d’emprunt se réduire.
Comment sécuriser son projet d’achat d’appartement ou de maison dans ce contexte de crise économique et sanitaire ?
Si vous avez un projet d’achat, il est conseillé de le mener à terme avant que les taux ne poursuivent leur ascension et que les conditions d’octroi de prêts immobiliers se durcissent encore. Si un appartement ou une maison vous plaît, il est donc conseillé de faire une offre au prix sur le champ dès la fin de la visite, s’accorder un délai de réflexion pouvant être risqué. Pour mettre toutes les chances de votre côté et faire la différence face aux autres acquéreurs, il convient de remettre au vendeur ou à l’agent immobilier une offre d'achat complète et bien rédigée, accompagnée d’une lettre de motivation, d’une lettre de confort et d’une simulation de prêt. “Si vous avez fait une simulation de prêt en début d’année, réactualisez-la et demandez à votre courtier d’y faire figurer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt maximaux afin de rassurer le vendeur ou l’agent” conseille Pierre S.
Crise du Coronavirus : comment se positionner sur un bien immobilier ?
Comme nous l’avons vu, le marché parisien reste tendu.“La concurrence demeure féroce et il est fréquent qu’un vendeur reçoive plusieurs offres au prix. Pour les biens les plus recherchés, obtenir une visite se révèle souvent difficile. Si vous êtes en télétravail, essayez de profiter de cette flexibilité pour décrocher un créneau de visite !” prévient Pierre S. Sans surprise, un acquéreur qui paiera son bien comptant ou qui acceptera de lever les conditions suspensives liées à l’obtention d’un prêt immobilier fera plus facilement la différence. Tenter une négociation peut également se révéler compliqué. “Avant de vous y risquer, il est important d’échanger avec l’agent immobilier ou le vendeur pour comprendre le contexte de la vente“. À titre d’exemple, un propriétaire ayant déjà acheté son futur bien sera sans doute pressé de vendre et plus ouvert à la discussion.
Quelle est la différence de prix entre un appartement sans extérieur et un bien équivalent dépourvu d’une telle prestation ?
Tout dépend du type de bien et d’espace extérieur ! “L’écart de prix ne sera pas le même selon qu’il s’agisse d’un appartement haussmannien avec un balcon filant étroit ou d’un bien disposant d’une grande terrasse sur laquelle il est possible de dîner à 6 personnes. Mais dans tous les cas, le prix se situera dans la fourchette haute” met en garde Pierre S. Le prix d’un bien disposant d’un espace extérieur à Paris sera en moyenne 20% plus élevé que celui d’un appartement équivalent qui en est dépourvu. Pour certains appartements atypiques, tels qu’un rooftop ou un appartement avec une terrasse bien exposée, la pondération du prix au m2 pourra parfois avoisiner les 30%. Petite précision adressée aux amateurs de terrasses et rooftops : vous trouverez généralement ces prestations dans des immeubles récents et semi-récents bâtis à partir des années 1970 mais très rarement dans l’haussmannien.
Comment être certain(e) d’acheter un bien immobilier au bon prix ?
Soyons clair “à Paris, le bon prix d’un appartement est celui auquel il se vend. Si votre offre d’achat est acceptée face à plusieurs offres au prix, cela signifie que son prix était bien estimé”. En l’absence d’une baisse des prix de l’immobilier, il est d’ailleurs très risqué de tenter une négociation si vous tenez vraiment à acheter le bien.
Face à l’afflux de nouveaux biens sur le marché, est-il conseillé de faire plusieurs offres ?
Les acquéreurs qui ont repris leurs recherches après le 11 mai voient le nombre de visites s’accélérer. Face à cet afflux, il peut être tentant de faire plusieurs offres d’achat. Petit conseil : évitez de faire plusieurs offres simultanément, au risque de perdre en crédibilité auprès des agents immobiliers. “Il est important d’apparaître comme sérieux. Si vous vous rétractez plusieurs fois, les agents pourraient refuser de vous aider ou de pousser votre offre lorsque vous les recroiserez sur votre chemin” alerte Stéphanie D. Ne faites une offre d’achat que si le bien vous plaît et après vous êtres posé quelques questions au préalable : quel type de prestation est la plus importante pour vous ? Êtes-vous prêt(e) à faire des compromis sur la localisation ? À quel moment de la journée êtes-vous le/la plus susceptible de passer du temps dans votre appartement ?
Pour le même prix, vaut-il mieux acheter une petite surface à Paris ou une plus grande en banlieue ?
Si vous cherchez à acheter un appartement ou une maison pour y vivre immédiatement et êtes prêt(e) à passer le périphérique, privilégiez un bien avec une plus grande surface et/ou disposant d’un espace extérieur en banlieue. Vérifiez toutefois l’accessibilité en transports avant d’acheter. En revanche, si vous êtes un(e) investisseur(se) et réfléchissez déjà à une future revente, un achat à Paris peut apparaître comme plus sûr, les prix ne devant que peu évoluer dans les prochaines années. Enfin, si vous espérez une plus-value et acceptez de prendre quelques risques, il peut être intéressant de viser certaines villes ou quartiers de première couronne prochainement reliés à une ligne de métro du Grand Paris.
Le marché immobilier étant habituellement plus calme en période estivale, l’été 2020 fera-t-il figure d’exception ?
Les semaines séparant le 15 juillet du 15 août sont généralement très calmes sur le marché immobilier. Si les offres y sont généralement moins nombreuses, la concurrence est aussi moins rude à cette époque de l’année. Cet été, les choses pourraient cependant être un peu différentes. Les agences ayant peu travaillé pendant 2 mois seront sans doute tentées de rattraper leur retard de chiffres d’affaires, augurant un été plus dynamique que d’habitude !
❤️ Baisse des prix de l’immobilier post-COVID : 3 points à retenir
- Le volume de bien mis en vente est en forte hausse depuis le 11 mai mais aucune baisse des prix de l’immobilier n’est constatée pour le moment à Paris et en première couronne. Le marché demeure tendu ;
- De nombreux acheteurs ont revu leur critères de recherche, plébiscitant davantage certaines prestations (espace extérieur, bonne luminosité, absence de vis-à-vis…) et se montrant plus enclins à franchir le périphérique. La concurrence est encore plus rude sur les biens présentant ces caractéristiques ;
- Pour sécuriser votre projet d’achat, il est conseillé de faire une offre d’achat au prix bien rédigée et complétée par une lettre de confort, une lettre de motivation et une simulation de prêt à jour. Négocier le prix d’un bien demeure risqué
Vous souhaitez discuter de la baisse des prix de l'immobilier en lien avec votre projet ?
Vous souhaitez réécouter l'émission en replay, c'est ici :)
