Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Certains acquéreurs ont parfois tendance à l’oublier mais le coût d’un achat immobilier ne se limite pas à celui du bien. Prêt bancaire, frais de notaires, honoraires d’agent et de chasseur, frais de courtage, travaux, taxes... Les dépenses annexes à prévoir sont nombreuses ! Pour vous aider à les évaluer et les anticiper, Je Rêve d’une Maison vous en dresse la liste et les illustre à travers l’exemple d’un achat d’un beau deux pièces de 40m2 à Paris vendu 525.000€ (Frais d’Agence Inclus, dont 500.000€ net perçus par le vendeur). Sortons la calculette !
SOMMAIRE
1- Les frais liés au financement de votre achat immobilier
- Les intérêts d’emprunt
- L’assurance emprunteur
- Les frais de dossier bancaire
- Les frais de garantie bancaire
2- Les frais de rémunération des intermédiaires
3- Les frais d’emménagement
4- Les autres frais récurrents
- Les charges de copropriété
- La taxe foncière
- L’assurance habitation
- La garantie des loyers impayés (GLI)
5- Récapitulatif des frais d’achat immobilier pour un bien de 500.000€ à Paris
1- Les frais liés au financement de votre achat immobilier
Sans surprise, le coût du bien constitue le principal poste de dépense de votre acquisition ! Mais avant, comme la majorité des acquéreurs, vous allez peut être devoir partir à la recherche d’un prêt immobilier. Cette opération implique plusieurs coûts, tels que :
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Les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt dépendent du montant emprunté, de votre profil d’emprunteur, de votre apport personnel et de la durée de votre crédit. Plus celle-ci sera courte, plus les taux qui vous seront proposés seront bas !
> Intérêts d’emprunt dans le cas de notre exemple : supposons que vous empruntiez 400.000€ pour acheter votre bien à 525.000€. Sur 15 ans, le taux d’intérêt moyen est de 1,1%. Vous devrez donc consacrer 34.000€ au remboursement des intérêts sur toute la durée du prêt.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
soyez vigilant si vous remboursez votre prêt plus tôt que prévu ! Vous devrez en effet payer à la banque des pénalités pour remboursement anticipé. Leur montant est limité à l’équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation (au taux moyen de votre emprunt), ainsi qu’à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
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L’assurance emprunteur
Si elle n’est pas obligatoire, une assurance emprunteur vous sera demandée par la plupart des organismes prêteurs ! Pourquoi ? Pour garantir les remboursements en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi ! Son taux représente en moyenne 0,3% du montant emprunté chaque année, même s’il varie selon les assureurs, votre âge, le montant de votre prêt ou votre état de santé.
> Assurance emprunteur pour un emprunt de 400.000€ : 1.200€ par an (0,3% du total emprunté), soit 18.000€ au total sur 15 ans dans notre exemple.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat d’assurance emprunteur commercialisé par votre banque, généralement cher. Privilégiez la délégation d’assurance externe qui vous permet de souscrire le contrat de votre choix. Un bon moyen de faire des économies !
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Les frais de dossier bancaire
Les fameux frais bancaires correspondent à la rémunération exigée par l’organisme prêteur en l’échange de l’analyse et du traitement de votre dossier. Ces frais représentent en moyenne 1.000€ et sont parfois négociables.
> Frais de dossier bancaire : 1.000€ dans notre exemple.
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Les frais de garanties bancaires
Garantie hypothécaire, caution, privilège de prêteur de deniers... Votre banque exigera des garanties bancaires pour se prémunir contre un éventuel défaut de paiement. Ces dernières vous coûteront en moyenne l’équivalent de 1% du montant de votre prêt ! Une somme toutefois partiellement réduite en cas de revente de votre bien avant la fin de l’échéance de votre prêt.
> Frais de garanties bancaires : 4.000€ (soit 1% des 400.000€ empruntés) dans notre exemple.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
si vous souhaitez économiser sur le coût du financement de votre projet, il est conseillé de faire appel aux services d’un courtier immobilier dont la mission consiste à négocier de meilleurs taux auprès des banques. Je Rêve d’une maison a noué des partenariats avec les meilleurs d’entre eux en région parisienne.
2 - Les frais de rémunération des intermédiaires
Agent immobilier, chasseur immobilier, courtier, notaire… Vous aurez sûrement affaire à de nombreux intermédiaires au cours des différentes étapes de votre projet. Honoraires et autres émoluments vont donc venir s’ajouter à la liste des frais. Faisons le point !
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Les frais d'agence
Si le bien que vous avez acheté vous a été présenté par un agent immobilier, vous devrez lui verser des honoraires. Ceux-ci ne sont toutefois pas précisément encadrés par la loi, chaque agent étant libre de définir le montant de sa commission, à condition de l’afficher clairement dans l’agence.
Cette commission peut être fixe ou variable et représente 3 à 8% du prix du bien. Son pourcentage est généralement dégressif en fonction du prix d’achat : plus l’appartement ou la maison est cher(e), plus le taux sera faible. Notez toutefois que les néo-agences immobilières pratiquent souvent des tarifs plus intéressants, l’absence de réseau physique d’agences leur permettant de répercuter ces économies sur leurs honoraires.
Attention, le montant des frais d’agence n’apparaît pas toujours clairement sur les annonces immobilières ! Si les particuliers feront figurer le prix net vendeur, vous trouverez parfois la mention “Frais d’Agences Inclus” (FAI) lorsque le bien est vendu par un professionnel.
> Frais d’agence : dans cet exemple, les frais d’agence sont inclus dans le prix de vente total du bien, le prix net vendeur étant de 500.000€.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers
s’il est difficile de négocier le montant des frais d’agence à la baisse, vous pouvez toutefois tenter une négociation globale sur le prix du bien. Cependant, il vous faudra déployer un certain talent et réussir à nouer une relation de confiance avec l’agent, ce qui sera plus facile si vous vous apprêtez à vendre un bien.
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Les honoraires du chasseur immobilier
Vous rencontrez des difficultés à dégager du temps pour faire vos recherches ? Vous avez l’impression de ne jamais faire le poids au moment de poser une offre d’achat ? Votre projet est dans une impasse après des mois de visites ? Ne nous mentons pas, un projet d’achat n’est pas un long fleuve tranquille.
C’est pourquoi certains acquéreurs choisissent de se faire accompagner par un chasseur. La mission de cet expert de l’immobilier centré sur la défense des intérêts de l’acheteur est de vous accompagner dans votre projet pour vous décrypter les tendances du marché, vous proposer des biens off-market n’ayant pas encore fait l’objet d’une annonce sur les portails immobiliers pour vous permettre d’être le premier à les visiter et in fine, vous aider à dénicher la pépite le plus rapidement possible. Un bénéfice client qui a beaucoup de valeur dans une zone tendue comme Paris et sa proche banlieue !
> Honoraires du chasseur immobilier : 15.225€ (2,90% du prix du bien Frais d’Agence Inclus avec Je Rêve d’une Maison) dans notre exemple. Plus d'information sur les tarifs de Je Rêve d'une Maison par ici.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
comparez bien les prestations et les tarifs des différents acteurs du marché de la chasse immobilière avant de faire appel à l’un d’entre eux. Comme vous venez de le voir, les honoraires de chez Je Rêve d’une Maison, représentent maximum 2,9% du prix du bien (ils sont ensuite dégressifs jusqu'à 2%), contre 3 à 6% en moyenne pour ses concurrents.
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Les frais de courtage
Le courtier accompagne son client dans la recherche d’une offre de financement. Intermédiaire entre une banque et un particulier, sa bonne connaissance du marché et son analyse de votre situation financière lui permettra de vous proposer des taux d’intérêt généralement plus intéressants que la moyenne du marché.
En revanche, si vous passez par un courtier pour obtenir un prêt immobilier, vous devrez lui verser des frais de courtage de 1.000€ en moyenne.
> Frais de courtage : 1.000€ dans notre exemple.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
si ces frais supplémentaires peuvent vous faire douter, sachez qu’il seront le plus souvent compensés par les économies que vous réaliserez sur votre taux d’intérêt par rapport à un crédit souscrit auprès de votre banque.
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Les frais de notaire
Les fameux frais de notaire représentent en moyenne 7,5% du prix de vente d’un bien dans l’ancien. Ils sont moins élevés si le bien est très cher, voire beaucoup moins s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison achetés sur plan (en VEFA) !
Contrairement à leur nom, seule une petite partie de ces frais revient au notaire. En effet, ils sont principalement composés de droits de mutation, des taxes que ce professionnel est chargé de collecter et de reverser au Trésor Public pour le compte de l’acquéreur.
Les frais de notaire se répartissent de la manière suivante :
- 68% correspondent aux droits de mutation ou d’enregistrement versés au Trésor Public pour l’État et les collectivités locales. Ils représentent 5,80% du montant du bien dans la grande majorité des départements. À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière due à l’État pour les formalités d’enregistrement (0,10% du prix du bien avec un plancher de 15€) ;
- 15% sont destinés aux débours, ces frais divers avancés par le notaire pour la rémunération des parties prenantes et de certaines opérations (envoi de documents, expédition des actes, conservation des hypothèques, documents d’urbanisme…) ;
- 17% sont consacrés aux émoluments, c’est-à-dire à la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte authentique. Leur montant est proportionnel au prix du bien et basé sur un barème national. Bonne nouvelle pour les acquéreurs : la rémunération des notaires a été réduite de 1,4% depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron de 2016 et devrait encore diminuer au 1er janvier 2021.
> Frais de notaire : 36.500€ (7,3% du coût du bien net vendeur) dans notre exemple basé sur un mandat de vente à la charge de l’acquéreur.
3- Les frais d’emménagement
Vous cherchez un bien clé en main ou êtes ouvert à l’idée d’un appartement à rénover en profondeur ? Vous souhaitez complètement renouveler votre mobilier ou au contraire conserver le vôtre ? Selon votre projet, les frais liés à votre installation dans votre nouveau logis (emménagement, décoration, travaux…) peuvent fortement varier. On fait le point.
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Le déménageur
Vous avez obtenu les clés de votre nouveau chez-vous ? Il est temps de s’attaquer à la corvée du déménagement et de l’emménagement ! Si vous ne souhaitez pas mobiliser votre famille ou vos amis un samedi après-midi d’été pour vous aider à transporter les cartons, vous allez devoir faire appel à une société privée. Si certains acquéreurs débrouillards parviendront à trouver un coup de main pour moins de 100€ sur une plateforme d’échange de services entre particuliers, d’autres feront appel à un professionnel qui pourra leur coûter 1000€, suivant la taille du bien à déménager et sa distance par rapport au nouveau.
> Frais de déménageur : 500€ dans l’hypothèse d’un déménagement de 10 m3 dans un secteur géographique proche et si vous faites vous-même les cartons.
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Les travaux, l’architecte et le décorateur d’intérieur
Abattage d’une cloison, remplacement des fenêtres, réfection du parquet, création d’une mezzanine, déplacement d’une cuisine… Si vous souhaitez rénover votre nouveau logement ou tout simplement le reconfigurer selon vos envies, vous allez devoir entreprendre des travaux.
Il est difficile de donner une idée exacte du montant que cela pourrait vous coûter, tant l’ampleur et la nature de l’intervention, le choix des matériaux ou la surface diffèrent d’un projet à l’autre. Pour de gros travaux, vous devrez sans doute faire appel aux services d’un architecte.
Si vous le souhaitez vous pouvez également vous tourner vers un décorateur d’intérieur pour vous conseiller dans la décoration, le choix des couleurs ou la sélection du mobilier.
> Frais de travaux : 20.000€ pour déplacer une cuisine et rafraîchir les peintures dans notre exemple.
> Frais d’architecte : 2.500€ (10% du montant des travaux + plans) si vous souhaitez par exemple déplacer une cuisine.
> Frais de décorateur : 1.500€.
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L'ameublement
Dernière étape : meubler votre nouvelle maison selon vos goûts. L’achat d’un bien immobilier peut être l’occasion de vous faire plaisir en investissant dans une belle table, une lampe de designer, une chaise d’architecte ou de l’électroménager dernier cri. Là encore, il est difficile de vous donner une estimation de prix tant elle varie selon la taille du bien, le choix des prestataires ou celui des meubles !
> Dépenses en ameublement : 5.000€ pour une cuisine neuve avec quelques meubles supplémentaires.
4- Les autres frais récurrents
Charges de copropriété, taxe foncière, assurance habitation… Une fois dans votre bien, une série d’autres frais viennent s’ajouter à cette liste.
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Les charges de copropriété !
Vous avez acheté un appartement et êtes désormais copropriétaire ? Sachez que vous devrez payer des charges de copropriété en fonction du nombre de tantièmes de votre lot. Ces dépenses incluent les frais d’administration de l’immeuble, les frais d’entretien (nettoyage des parties communes, enlèvement des ordures ménagères…). Les charges de copropriété s’élèvent en moyenne à 46.77€/m2 chaque année pour un copropriétaire selon l’Association des responsables de copropriété (ARC). Le chauffage, lorsqu’il est collectif, représente le principal poste de dépenses.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2017, toutes les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux. Objectif : anticiper les futures interventions nécessaires (ravalement de façade, réfection de la toiture, rénovation énergétique…). Ce fonds d’épargne de prévoyance est alimenté chaque année par une cotisation exigée de la part du syndic et incluse dans les charges communes.
> Charges de copropriété : 2.000€ en moyenne dans notre exemple.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
les travaux votés en assemblée générale avant la signature du compromis doivent être réglés par le vendeur. En revanche, leur régularisation en cas de trop perçu ou de montant restant dû seront à la charge ou reviendront à l’acquéreur en fonction des tantièmes de son lot.
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La taxe foncière
Une fois propriétaire, vous rejoignez le groupe des Français redevables de la taxe foncière ! Cet impôt est dû aux collectivités locales par les propriétaires de propriétés bâties dès l’achat, et ce, que vous ayez emménagé dans le nouveau logement ou pas. Cet impôt est établi chaque année par les communes. Cette taxe fait l’objet d’une révision annuelle et son calcul s’appuie sur les taux votés en conseil municipal, ainsi que sur la valeur locative cadastrale.
Vous avez dit “valeur locative cadastrale du bien” ? Il s’agit en effet du montant du loyer dont vous pourriez bénéficier si vous louiez le bien, diminué d’un abattement de 50%.
> Taxe foncière à Paris : 500 euros.
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L’assurance habitation
N’oubliez pas d’assurer votre appartement ! Votre contrat d’assurance habitation doit en effet démarrer le jour J de la signature de l’acte authentique auprès du notaire. Si elle est parfois incluse dans votre offre de prêt, il peut être opportun de faire jouer la concurrence pour dénicher un contrat moins cher que celui proposé par votre banque.
> Cotisation de l’assurance habitation : 500€ en moyenne dans notre exemple.
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Investisseur : n’oubliez pas la garantie des loyers impayés !
Vous venez d’acheter un appartement que vous souhaitez louer ? Afin d’éviter toute déconvenue, tel qu’un locataire qui n’honorerait pas ses échéances, vous pouvez souscrire une Garantie des Loyers Impayés (GLI). Cette dernière vous protège en cas d’impayé en se substituant au locataire pour le remboursement.
Le prix de cette garantie varie selon le montant du loyer mais aussi de l’intermédiaire à qui est confiée la gestion du bien. Dans certaines agences, les honoraires peuvent être très élevés.
> Coût de la GLI : 500€ en moyenne dans notre exemple.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Je Rêve d’une Maison a noué un partenariat avec la société Unkle qui fait régler le montant de la GLI au locataire et l’inclut dans le prix du loyer.
5- Récapitulatif des frais d’achat immobilier pour notre exemple d’achat d’appartement de 525.000€ à Paris
Dernière étape : additionner tous ces coûts pour estimer le prix que vous paierez réellement à la fin de votre acquisition !
Dans l’exemple que nous avons pris, du financement à la rémunération des intermédiaires, en passant par les dépenses récurrentes ou liées à l’emménagement, l’ensemble de ces frais représente 162.500€ (soit 32,5% du coût total du bien net vendeur).
Voici un petit récapitulatif de chacune de ces dépenses :
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❤️ Frais d’achat immobilier, les 3 points à retenir
- les dépenses induites par une acquisition immobilière incluent d’autres frais, tels que ceux liés au financement (intérêts, frais de dossier bancaire…), à la rémunération des intermédiaires (agent, chasseur, courtier…), aux charges de copropriété, aux assurances ou encore à la taxe foncière ;
- une fois l’acte authentique signé, vous devrez prévoir un budget pour emménager, meubler et décorer votre bien, voire parfois, entreprendre des travaux
- pour un appartement de deux pièces à 525.000€ à Paris, le total de ces frais supplémentaires peut représenter près d’un tiers du prix du bien.
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