Vous souhaitez acheter un appartement ? N’oubliez pas que le vendeur est dans l’obligation de vous communiquer la surface Carrez du bien ! Son mode de calcul est encadré par la loi Carrez de 1996, créée pour éviter les différences d’interprétations qui pourraient jouer en la défaveur de l’acquéreur. Ce métrage doit figurer dans l’ensemble des documents liés à l’achat immobilier (promesse de vente ou compromis de vente, acte de vente...) et l’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas de mauvais calcul. Qu’est-ce que la surface Carrez et comment la calculer ? Réponse avec Je Rêve d’une Maison.
Définition de la surface Carrez
La surface Carrez correspond à la superficie d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété. Exprimée en m², elle sert aussi de base de calcul au prix d’un bien immobilier, nous reviendrons sur ce point.
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (également appelée Loi Carrez) oblige le vendeur d’un appartement, d’une maison en copropriété horizontale ou d’un local commercial ou d’activité, à mentionner ce métrage dans les documents de vente. Petite exception : elle ne s’applique pas pour les logements en “vente sur plan” ou VEFA (vente en l’état de futur achèvement), même s’ils se situent dans un immeuble en copropriété.
Comment calculer la surface Carrez d’un bien immobilier ?
Il suffit d’additionner les surfaces de plancher des pièces couvertes et fermées (cuisine, chambres, salle à manger, séjour, salle de bain…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80m, y compris :
- les sous-sols autres que des caves, garages ou parkings ;
- les combles aménagés ou non aménagés ;
- les greniers ;
- les réserves ;
- les remises ;
- les vérandas.
La superficie d’un cellier, d’une buanderie, d’une mezzanine (si elle est construite en dur) ou d’un placard d’au moins 1m80 de haut, sont également pris en compte s’ils constituent des espaces à usage domestique quotidien.
Le mesurage exclut cependant :
- les éléments de structure du bien (murs, cloisons, marches d’escalier, cages d’escalier, gaines,
- embrasures de portes et de fenêtres…) ;
- les greniers non aménagés ;
- les annexes ;
- les box ;
- les garages ;
- les places de parking ;
- les caves ;
- les jardins ;
- les balcons et terrasses ouverts.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Ce calcul n’est pas obligatoire pour les lots (ou fractions de lots) de copropriété de moins de 8m². En revanche, si un bien rassemble plusieurs petits lots accolés entre eux et dépassant 8m² au total, le vendeur est contraint de calculer sa surface Carrez.
Surface Carrez : les espaces extérieurs sont-ils pris en compte dans le calcul ?
Les terrasses, balcons et autres espaces extérieurs ne sont pas inclus dans ce calcul.
Très recherchés par les acheteurs, surtout à Paris et dans les grandes villes où ils constituent souvent une prestation rare, ils sont intégrés dans le prix de vente du bien d’une autre manière.
“À Paris, le prix d’un m² d’espace extérieur vaut en moyenne 30 à 50% de celui d’un m² situé à l’intérieur de l’habitation” relève Marjorie G., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Plus un bien est petit, plus la valeur du m² d’espace extérieur sera importante et proche de la fourchette haute (environ 50% du prix d’un m² intérieur).
Qui doit calculer la surface Carrez d’un bien immobilier ?
Le propriétaire-vendeur du bien peut tout à fait calculer seul la surface Carrez de son logement. “Mais cette mesure peut se révéler fastidieuse, notamment si certaines pièces sont mansardées et ne dépassent pas 1m80 partout” fait remarquer Marjorie G.
Il est donc recommandé de faire appel aux services d’un professionnel, tel qu’un géomètre-diagnostiqueur, un diagnostiqueur immobilier ou une agence immobilière pour obtenir un diagnostic précis. Équipé d’un télémètre laser et/ou de logiciels de calcul, il lui remettra une "attestation de surface loi Carrez" nominative, dont la durée de validité est illimitée.
Mais attention, s’il fait plus tard réaliser des travaux entraînant une augmentation ou une diminution de la surface, il demandera une nouvelle attestation s’il souhaite qu’elle soit à jour.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Faire appel à un diagnostiqueur présente un autre avantage : ce professionnel engage sa responsabilité civile. Le vendeur est donc couvert en cas de litige lié à un mauvais mesurage. Avant de faire appel à un professionnel, il est toutefois conseillé de demander plusieurs devis et de les comparer, les prix pouvant fortement varier d’un acteur à l’autre.
Surface Carrez : quel recours possible si elle ne correspond pas à celle annoncée ?
Tout dépend du nombre de m² d’écart entre la surface annoncée et la réalité, la loi garantissant un seuil de tolérance de 5% d’écart. Deux cas de figure se présentent :
- si la surface mentionnée dans les documents officiels est au moins 5% supérieure à la réalité, vous pouvez exiger une révision du prix de vente proportionnelle au nombre de mètres carrés comptabilisés en plus. Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour demander cette révision, ce qui impliquera également un recalcul des frais de notaire ;
- à l'inverse, si l’appartement ou la maison sont finalement plus grands que prévu et que l’erreur de métrage joue en votre faveur, il n'existe aucun moyen pour le vendeur de faire réviser le prix.
Illustrons-le par un exemple. Vous vous apprêtez à acheter un appartement à Paris dont la surface inscrite dans le compromis de vente est de 50m². Si l’on tient compte du seuil de 5%, l’écart toléré ne doit pas dépasser 2,5m² :
- si vous constatez que le bien mesure en réalité 47,49m², vous pouvez attaquer le vendeur et négocier une baisse de prix ;
- s’il fait en revanche plus de 50m², vous pouvez ne rien dire et disposez d’une surface en plus que vous n’avez pas payée.
Lorsque l’écart entre les valeurs affichées et constatées est inférieur à 5% mais joue en défaveur de l’acquéreur, il est nécessaire de négocier le prix prévient Marjorie G. “chez Je Rêve d’une Maison, nous avons déjà constaté des différences de 0,5 à 2m² entre l’annonce et la réalité. Compte tenu du prix du m² à Paris, l’écart peut représenter plusieurs milliers d’euros !”
Dans les faits, ce cas reste cependant rare, les diagnostiqueurs ayant plutôt tendance à minorer légèrement le montant pour se prémunir contre un éventuel recours du vendeur en cas d’erreur.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Si le vendeur d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété ne fait pas du tout apparaître sa surface Carrez dans l’acte de vente, vous pouvez engager “une action en nullité de l’acte de vente” dans le mois suivant la signature de l'acte authentique. L’acte de vente sera alors tout simplement annulé.
Quelles différences entre la surface Carrez et la surface habitable ?
La surface Carrez est fréquemment confondue avec la surface habitable. Les deux notions renvoient pourtant à des règles de calcul et de droit différentes. Si la première doit figurer sur les documents relatifs à la vente d’un bien immobilier, la seconde doit être mentionnée dans le contrat de location d’une habitation (loi Boutin).
Si les deux sont exprimées en m² et ne prennent en compte que les pièces closes dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1m80, la surface habitable exclut cependant :
- les vérandas ;
- les combles non aménagés ;
- les greniers, remises et réserves ;
- l’ensemble des espaces situés en sous-sols.
Voici un petit tableau récapitulatif des différences entre ces 2 indicateurs :
| Pièces | Surface au sol (m²) |
Surface Carrez (m²) - Achat |
Surface habitable (m²) - Location |
| Pièces de vie : salon, cuisine, chambres, etc. | 90 | 90 | 90 |
| Balcon, terrasse | 5 | - | - |
| Cave | 8 | - | - |
| Garage, parking | 15 | - | - |
| Sous-sol | 30 | 30 | - |
| Comble aménagé | 25 (dont 16 de hauteur >= 1,80m) | 16 | 16 |
| Comble non aménagé | 15 (dont 4 de hauteur >= 1,80m) | 4 | - |
| Grenier | 12 | 12 | - |
| Remise | 4 | 4 | - |
| Réserve | 9 | 9 | - |
| Véranda | 10 | 10 | - |
| Total | 229 | 175 | 106 |
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
Sur les annonces immobilières, certains vendeurs indiquent parfois la surface habitable au lieu de la surface Carrez. Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez bien qu’il s’agit d’une erreur avant d’acheter.
❤️ Surface Carrez : 3 points à retenir
- La surface Carrez représente la superficie d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété. Exprimée en m², elle doit obligatoirement apparaître dans les documents liés à la vente d’un bien (compromis de vente, acte de vente…).
- Son calcul prend en compte les superficies de toutes les pièces d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1m80, mais exclut l’emprise au sol des éléments de structure du bien (escaliers, cloisons, murs…) ainsi que certains espaces tels qu’une véranda, un garage ou un box.
- La loi prévoit un seuil de tolérance de 5% en cas de mauvais mesurage. Si le bien mesure au minimum 5% de moins que le chiffre mentionné dans les documents, l’acheteur dispose d’un an après la signature de l’acte de vente pour demander une révision du prix, proportionnelle à l’écart constaté.
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