Quel est le prix/m2 moyen des appartements qui s'achètent le plus vite ? Et celui demandé par les vendeurs qui mettent leur bien sur le marché ? Chaque mois, le baromètre ImmoScan™ de Je Rêve d’une Maison analyse les tendances* du marché immobilier à Paris, côté acheteurs.
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L’année 2020 a été marquée par la crise de la COVID-19 dont les répercussions n’ont pas épargné le secteur de l’immobilier. Si les deux confinements ont marqué un coup d’arrêt des transactions immobilières, le marché ne s’est pourtant pas effondré. Le contexte apparaît même comme plus favorable pour les acquéreurs qu’il y a un an ! Le nombre de biens mis en vente en région parisienne a en effet augmenté par rapport à 2019 et les prix du m2 se sont stabilisés après des années de hausses consécutives.
Expert de l’achat immobilier à Paris et en première couronne, Je Rêve d’une Maison vous dévoile son baromètre 2020. Du nombre de biens mis en vente par arrondissement, notamment avec un espace extérieur, à l’évolution des prix du m2, en passant par l’offre de maisons individuelles dans les 12 villes de banlieue les plus demandées par nos clients, nous avons passé six indicateurs au crible. Bonne lecture !
Pour en savoir plus sur le sujet et recueillir des analyses et conseils complémentaires de Je Rêve d’une Maison, nous avons réalisé un Webinar spécial Bilan immo et Analyse 2021.
+ 4,9% d’appartements mis en vente à Paris en 2020
Loin de marquer un recul, le nombre d’appartements mis en vente a progressé de 4,9% à Paris en 2020. “Cette évolution s’explique principalement par la décision de nombreux propriétaires d’accélérer la vente de leur bien immobilier par crainte d’une baisse des prix annoncée par certains médias et analystes immobiliers” souligne Claire G., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Le gel du tourisme a également mis à mal le secteur de la location de courte durée. “Pris à la gorge”, certains propriétaires de biens loués sur des plateformes de type Airbnb ont été contraints de les revendre pour répondre à leurs besoins en liquidités pour rembourser leurs prêts immobiliers. Comme l’indique aussi Antoine L., également chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison “d’après nos échanges avec les agents immobiliers, des propriétaires ont aussi profité du contexte pour redéfinir leurs projets de vie et ont décidé de déménager dans une maison en banlieue, voire en province, quand d’autres ont décidé de redevenir locataires ou d’acheter un bien plus petit pour s’offrir une résidence secondaire en région.”
Dans quels arrondissements centrer vos recherches d'appartements ?
Ces évolutions n’ont eu que peu d’impact sur le classement des arrondissements où l’offre est la plus abondante : les 16e, 15e, 18e, 17e et 11e abritaient 44% du total des biens mis en vente à Paris en 2020. Au contraire, la pénurie de biens dans les arrondissements centraux s’est accrue.
Coup de frein sur la hausse des prix du m2 en 2020
Autre bonne nouvelle : les prix de mises en vente sont restés pratiquement identiques en 2020 (seulement + 3,3% par rapport à 2019). Ils se sont stabilisés autour de 12.500€/m2, frais d’agence inclus. Les disparités sont cependant fortes selon les arrondissements, le 19e étant en moyenne le moins cher (9.910€/m2) et le 6e, le plus cher (17.290€/m2).
“Cette tendance témoigne d’une correction du marché après des années de hausse à deux chiffres, notamment de 12% en 2019 par rapport à 2018” fait remarquer Pierre S., directeur commercial chez Je Rêve d’une Maison. Ce coup de frein s’explique en partie par la hausse du nombre de biens mis en vente conjuguée à la diminution du nombre d’acheteurs, notamment en raison des incertitudes liées au contexte économique et sanitaire et d’un durcissement des conditions d’obtention de crédit immobilier. “Chez Je Rêve d’une Maison, 70% de nos clients-acquéreurs qui avaient mis en pause leur projet d’achat lors du premier confinement l’ont relancé dès la fin du mois de mai. Les 30% restants ont préféré attendre encore quelques semaines ou la fin de l’année pour le relancer ” complète-t-il. Si vous avez un projet d’achat immobilier, sachez que la conjoncture reste plutôt favorable, la diminution de la concurrence entre acheteurs permettant de rééquilibrer le rapport de force avec les vendeurs.
Dans quels arrondissements les prix du m2 sont-ils aujourd’hui les plus intéressants ?
Comme en 2019, les 5 arrondissements affichant les moyennes de prix au m2 les plus faibles se situent au nord et/ou à l’est de la capitale : 19e, 20e, 13e, 12e et 18e. À l’inverse, les arrondissements à 1 chiffre et le 16e restent les plus chers avec des prix moyens supérieurs à la moyenne de 12.000€/m2.
Ce tableau met également en évidence un constat : la croissance des prix demeure plus élevée dans les arrondissements à 2 chiffres du nord et de l’est, traditionnellement les moins chers. “Certains quartiers qui y étaient déjà très recherchés avant 2020, comme Jourdain, Jules Joffrin, Flandres, Gambetta ou Voltaire, ont davantage attiré les acquéreurs l’an dernier, accélérant leur gentrification” prévient Pierre S. D’autres quartiers plus populaires comme La Goutte d'Or, La Chapelle, Gare du Nord ou Gare de l’Est, séduisent eux aussi de plus en plus les acheteurs et voient leurs prix augmenter. Ces évolutions tendent à réduire encore un peu les écarts de prix entre centre et périphérie.
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26% des appartements mis en vente en 2020 avaient un balcon ou une terrasse
La fin du premier confinement a marqué un regain d’intérêt des acquéreurs parisiens pour les appartements avec un balcon ou une terrasse. “Mais contrairement à certaines idées reçues, il n’y a pas eu d’effet d’aubaine. Les propriétaires de biens avec un extérieur n’ont pas cherché à profiter de la forte demande pour vendre le leur et se sont sans doute rendus compte de la chance qu’ils avaient d’en avoir un ” note Claire G.
26% des appartements mis en vente l’an dernier dans la capitale possèdaient un balcon ou une terrasse (soit 16.130 appartements), un ratio étonnamment stable par rapport à 2019. Parmi eux, 67% disposaient d’un balcon et 33% d’une terrasse. Si vous recherchez un bien disposant d’une telle prestation, notez que les arrondissements qui en comptent le plus se situent en périphérie dans un croissant allant du nord-est au sud-ouest de la capitale, du 19e au 16e.
Les appartements avec un extérieur coûtent-ils beaucoup plus chers ?
Bonne surprise, le prix au m2 d’appartements avec un balcon ou une terrasse est lui aussi resté relativement stable par rapport à 2019. Ils ne coûtent en moyenne que 2,4% plus cher que ceux qui n’en ont pas. Pour rappel, le prix d’un m2 d’espace extérieur représente (selon le calcul de pondération propre à chaque vendeur) 30 à 50% de celui d’un m2 à l’intérieur et se situe plutôt dans la fourchette haute dans les zones les plus tendues comme le centre de Paris.
Les 1er, 2e et 4e arrondissements enregistrent les différences de prix les plus importantes entre les biens avec ou sans espaces extérieurs. La palme revient au 2e avec un écart de 15,5%, contre seulement 1,7% de différence dans le 20e.
Pour en savoir plus sur le mode de calcul du prix d’un m2 de balcon ou de terrasse et savoir comment en trouver plus facilement un(e) à Paris, n’hésitez pas à consulter notre article dédié ici.
70% d’annonces immobilières en doublons sur plusieurs portails immobiliers
Incontournables dans une recherche d’appartement, les portails immobiliers constituent un important vivier d’offres. Problème : 70% des annonces se retrouvent en doublon sur différentes plateformes, faisant perdre un temps précieux aux acquéreurs dans leurs recherches.
Comment lire ce graphique ? Comme vous pouvez le constater Seloger est de loin le portail ayant présenté l’offre la plus exhaustive en 2020. En deuxième position, Le Bon Coin a mis en ligne 8.752 annonces de vente d’appartements qui n’avaient pas fait l’objet d’une publication sur Seloger quand PAP en a publié 2.133 non présentées sur les deux premiers portails. Et ainsi de suite.
Sur quels portails immobiliers centrer vos recherches ?
Il est judicieux de vous concentrer sur les 3 premiers portails de ce graphique (SeLoger, Le Bon Coin et PAP) en les consultant dans l’ordre comme nous venons de le voir. Ils représentent à eux seuls 70% des annonces, les 30% restants étant très fragmentés entre de nombreuses plateformes. “Grâce à notre outil propriétaire ImmoScan™ qui scanne 221 portails immobiliers, portails de notaires et sites d’agences immobilières du Grand Paris, nos chasseurs ont accès à 100% de l’offre de biens mis en vente en temps réel, à laquelle viennent s’ajouter les biens vendus en off-market. Une partie de la recette pour ne jamais passer à côté de la pépite pour nos clients !” précise Pierre S.
Maisons individuelles : le marché immobilier de première couronne à la loupe
Vous souhaitez acheter une maison avec un jardin en banlieue parisienne mais ne savez pas où cibler vos recherches ? Je Rêve d’une Maison a analysé les données des 12 villes de première couronne les plus demandées par nos clients-acquéreurs : Rueil, Chatou, Versailles, Vincennes, Pantin, Asnières-sur-Seine, Colombes, Sèvres, Suresnes, Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne et Montreuil. Voici ce qu’elles nous apprennent.
3.210 maisons (hors lofts) ont été mises en vente dans ces 12 villes en 2020. Si vous cherchez une maison, les 5 communes où vous aurez le plus de chances d'en trouver sont Saint-Maur-des-Fossés (634 maisons mises en vente en 2020), Montreuil (512), Rueil-Malmaison (458), Colombes (428) et Chatou (277). Attention, ces chiffres doivent cependant être pris avec des pincettes ! Dans certaines villes comme Montreuil, les zones attractives et recherchées par nos clients ne représentent qu’une petite partie du territoire.
Si vous recherchez un cadre de vie plus vert et souhaitez fuir la densité de Paris intra-muros ou des communes limitrophes, sachez que le ratio de maisons sur le total de biens mis en vente dépasse 20% dans plusieurs des villes citées, parmi lesquelles Chatou (35%), Saint-Maur-des-Fossés (28%), Sèvres (23%), Montreuil (23%) et Rueil-Malmaison (21%). “En résumé, plus vous vous éloignerez de Paris, plus la densité de l’habitat sera faible et plus vous maximiserez vos chances de trouver une maison” relève Catherine B., chasseuse immobilier chez Je Rêve de Maison.
Dans quelles villes trouve-t-on les maisons les moins chères ?
Le prix moyen au m2 des maisons individuelles dans les 12 villes étudiées se situe dans la tranche de 6.000 à 8.000€. Deux villes affichent cependant des prix supérieurs à la moyenne : Vincennes et Pantin. “Cette différence s’explique principalement par la tension sur les marchés immobiliers de ces deux communes, du fait de leur proximité avec Paris et du faible volume d’offres disponibles par rapport à la demande” note Marjorie G., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
À l’inverse, Montreuil est la seule ville analysée où le prix moyen du m2 se situe dans la tranche basse de 4.000 à 6.000€/m2. La raison est simple : cette commune très étendue présente de fortes disparités entre zones géographiques. Le volume de maisons mises en vente est très limité dans les quelques quartiers les plus chers et les plus prisés, mais important dans le reste de la commune, tirant la moyenne des prix vers le bas.
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*Ces chiffres et analyses s’appuient sur les données de notre outil propriétaire ImmoScan™ qui scanne en temps réel 221 sites internet (portails immobiliers, portails de notaires et sites d’agences) à Paris et en banlieue parisienne. Ils se basent aussi sur les remontées de nos chasseurs immobiliers qui échangent quotidiennement avec les agents immobiliers dans le cadre des recherches d’appartements et de maisons de nos clients.
