Après une année 2020 marquée par les deux confinements et les premiers soubresauts de la crise sanitaire, le marché immobilier parisien reprend des couleurs depuis janvier ! Entre l’explosion du nombre de biens publiés sur les portails immobiliers et la stabilisation des prix au m2 des mises en vente (frais d’agence inclus), les planètes semblent même s’aligner pour les acquéreurs, bien que la concurrence sur les biens les plus recherchés reste rude.
Expert de l’achat immobilier à Paris et en première couronne, Je Rêve d’une Maison vous dévoile les grandes tendances du marché immobilier au 1er trimestre 2021. Volume de biens mis en vente à Paris, évolution des prix du m2 par arrondissement, nombre et prix/m2 des mises en vente de maisons individuelles dans les 12 villes de banlieue les plus recherchées par nos clients... Nous vous décryptons 5 indicateurs pour vous aider à y voir plus clair. Bonne lecture !
+ 21% de biens mis en vente au 1er trimestre 2021 !
Le marché immobilier parisien semble avoir le vent en poupe en ce début d’année ! 17.400 biens ont été mis en vente dans la capitale durant les 3 premiers mois de 2021 contre 14.400 au dernier trimestre 2020, soit une hausse importante de 21%. Plusieurs raisons permettent d’expliquer cette forte croissance.
Le premier trimestre représente traditionnellement une période dynamique sur le marché immobilier ! L'arrivée des beaux jours est en effet synonyme d’une plus grande rotation des biens, les familles mettant généralement en vente leurs appartements à partir du printemps pour déménager avant la prochaine rentrée scolaire de septembre.
Cette année, cette saisonnalité est amplifiée par les aléas de la situation sanitaire, le confinement de novembre 2020 ayant entraîné un important report des mises en vente de biens. “Nous assistons donc à un phénomène de rattrapage, de nombreux vendeurs ayant préféré attendre le début de l’année pour (re)mettre leurs biens sur le marché” nuance Mickaël R., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison. Le même argument peut expliquer la hausse de 10% du nombre de mises en vente enregistrée entre le 1er trimestre 2021 et celui de l’an dernier qui avait été impacté par le démarrage du premier confinement le 17 mars 2020.
D’autres facteurs plus difficiles à mesurer entrent également en jeu en ce début d’année. “Nos échanges réguliers avec les agents immobiliers parisiens confirment l’exode de certaines familles de la capitale vers la banlieue ou la province” ajoute Mickaël R.
Vous l’aurez compris, si vous avez un projet d’achat immobilier, c’est le moment de profiter de cet afflux de biens pour partir à la recherche de votre “pépite” * !
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
si le volume global de mises en vente augmente à Paris, le nombre d’appartements sans défaut majeur mis sur le marché demeure lui relativement stable. La concurrence entre acquéreurs reste donc féroce sur les biens de qualité disposant de prestations très recherchées qui se vendent souvent en moins d’une journée..
Une stabilisation des prix/m2 à Paris
Petite bouffée d’oxygène pour les acquéreurs : les prix de l’immobilier sont restés stables au premier trimestre 2021 à Paris. Le prix du m2 des biens mis en vente s’est établi à 12.400€/m2 (frais d’agence inclus) sur l’ensemble de la capitale, un chiffre similaire à celui enregistré au dernier trimestre 2020. Seule petite exception : le 5e arrondissement qui a connu une hausse significative de + 5% des prix sur cette période.
Pour les acquéreurs, cette stabilisation marque un certain retour à la normale et “témoigne d’une correction du marché après des années de hausses de prix stratosphériques et parfois injustifiées” souligne Axel C., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Il convient toutefois là encore de nuancer cette évolution. Comme nous l’avons vu, les “pépites” mises en vente n’étant pas plus nombreuses qu’avant, il n’est pas rare qu’un vendeur reçoive plusieurs offres d’achat au prix pour son bien.
“Les biens les moins recherchés, notamment avec travaux, se vendent en revanche moins vite. Nous avons même constaté plusieurs baisses de prix significatives sur certains appartements ces derniers mois” relève Axel C. Ce rééquilibrage du rapport de force entre acquéreurs et vendeurs permet donc aux premiers de disposer d’une plus grande marge de manœuvre pour tenter une négociation.
Quels sont les arrondissements où le prix/m2 est le moins cher ?
Le classement des arrondissements les moins chers de Paris reste inchangé au premier trimestre 2021, les 19e, 20e, 13e, 12e et 18e offrant les prix les plus intéressants.
Voici le détail des prix/m2 (frais d’agence inclus) de mises en vente des biens par arrondissement et leur évolution entre le 1er trimestre 2021 et le 4e trimestre 2020 :
Les appartements familiaux sont de sortie !
Bonne nouvelle pour les familles : 33% des appartements mis en vente à Paris entre janvier et mars 2021 comptaient au moins 4 pièces, soit un total de 5.200 biens. Cette part importante des appartements de grande surface peut s’expliquer par plusieurs facteurs déjà exposés.
Comme nous l’avons vu, l’effet saisonnalité joue un rôle encore plus marqué pour cette typologie de biens, la plupart des familles préférant déménager pendant la période estivale, avant la rentrée scolaire de septembre.
“D’autre part, l’expérience des deux confinements avec des enfants a sans doute fait naître un besoin accru de verdure et d’espace et l’envie de disposer d’un jardin ou d’une grande terrasse, prestations extrêmement rares dans Paris intra-muros” relève Axel C. Nombre de familles ont donc pris la décision de quitter la capitale pour acheter une maison en banlieue ou déménager en province, phénomène corroboré par nos échanges avec les agents immobiliers.
D’après nos observations et nos remontées du terrain, les “pépites” mises en vente sur ce segment sont proportionnellement moins nombreuses qu’auparavant, à l’image de ce que nous constatons sur l’ensemble de l’offre. Une aubaine ? “Certains grands appartements familiaux présentant quelques défauts peuvent même rester plusieurs mois en vente, ce qui peut constituer un levier de négociation intéressant pour les acheteurs” relève Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
Où se situent les appartements familiaux à Paris ?
Si vous cherchez un appartement d’au moins 4 pièces à Paris, sachez que plus de 35% des biens de ce type mis en vente dans la capitale au 1er trimestre 2021 se concentrent dans 3 arrondissements : le 15e (463 biens au 1er trimestre 2021), le 17e (491 biens) et surtout le 16e (901 biens).
Maisons en banlieue : une hausse des mises en vente en trompe-l’oeil
Vous cherchez plutôt une maison en banlieue parisienne ? À l’image de la tendance observée sur les appartements, le nombre de maisons mises en vente dans les 12 villes de banlieue parisienne les plus recherchées par nos clients-acquéreurs** a augmenté en ce début d’année : 882 au premier trimestre 2021, contre 632 sur les 3 premiers mois de 2020.
Cette hausse s’explique principalement par le départ de familles vers la province dans un contexte post-confinement, raison qui s’ajoute aux mouvements habituellement observés (mutations professionnelles, successions, déménagements de personnes âgées pour un appartement…).
Mais gare à cette augmentation trompeuse ! “Nous constatons paradoxalement une baisse du nombre des mises en vente de maisons de qualité dans les quartiers les plus recherchés par les acheteurs, tendance confirmée par la plupart des agents immobiliers qui travaillent dans ces villes” tempère Marjorie G., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
La concurrence entre acquéreurs est donc encore plus forte sur les maisons de qualité, les fameuses pépites, qui se vendent plus vite qu’avant et s’échangent parfois uniquement sur le off market, le marché caché.
Quelles sont les 5 villes de banlieue où les mises en vente ont été les plus nombreuses début 2021 ?
Si vous cherchez une maisons en banlieue et n’avez pas encore ciblé une ville en particulier, sachez que les 5 villes où les volumes de mises en vente ont été les plus nombreuses au premier trimestre 2021 ont été :
- Saint-Maur-des-Fossés (161 maisons)
- Montreuil (140 maisons)
- Rueil-Malmaison (123 maisons)
- Colombes (117 maisons)
- Versailles (66 maisons)
Coup d’accélérateur sur les prix des maisons en banlieue parisienne !
Conséquence logique du regain d’intérêt des acquéreurs parisiens pour les maisons en banlieue : les prix de mises en vente (frais d’agence inclus) ont fortement augmenté au premier trimestre 2021 par rapport aux 3 premiers mois de 2020.
Dans certaines communes comme Versailles ou Suresnes, la tranche moyenne des prix a même franchi un cap, passant d’un palier de de 6.000 à 8.000€/m2 début 2020 à celui supérieur de 8.000 à 10.000€/m2 ! Dans ces 2 villes ainsi qu’à Vincennes, Sèvres et Nogent-sur-Marne, plus de 40% des maisons sont affichées à plus de 8.000€/m2, voire bien davantage si l’on ne prend en compte que les biens de qualité.
“Cette hausse est cohérente avec la tendance que nous observons sur le terrain. Les acquéreurs sont plus nombreux et leur pouvoir d’achat immobilier est également plus important, notamment dans certaines villes comme Versailles où il a presque doublé en 10 ans” constate Catherine B., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison.
La concurrence entre acquéreurs est donc encore plus soutenue que l’an dernier sur ce type de biens et les offres d’achat au prix sont aussi plus nombreuses.
Quelles sont les 5 villes de banlieue où les prix de mises en vente sont les moins élevés ?
Les 5 villes de banlieue étudiées où la part des maisons affichées à moins de 8.000€/m2 est la plus élevée sont :
- Montreuil (81%)
- Chatou (80%)
- Saint-Maur-des-Fossés (77%)
- Pantin (75%)
- Colombes (75%)
Mais là encore, ces chiffres sont à prendre avec des pincettes ! Nombre de biens vendus dans ces communes sont peu qualitatifs et se situent dans des quartiers souvent peu attractifs et éloignés des transports.
Bonne nouvelle, les visites d'appartements et de maisons ont été autorisées pendant ce 3ème confinement. De nombreux Parisiens ayant déserté la capitale pour un mois, la concurrence entre acquéreurs devrait être réduite. Si vous restez à Paris, profitez-en pour vous lancer à fond dans votre projet d'achat ! Pour visiter des biens de qualité, notamment off-market, et dénicher rapidement la pépite, n'hésitez pas à vous faire aider et accompagner par les chasseurs immobiliers de Je Rêve d'une Maison.
*Une pépite est bien sans défaut majeur qui se vend en moins de 7 jours après sa publication.
**Les 12 villes de banlieue parisienne les plus recherchées par nos clients-acquéreurs sont Rueil-Malmaison, Chatou, Versailles, Asnières-sur-Seine, Colombes, Sèvres et Suresnes à l’ouest et Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne, Montreuil, Vincennes et Pantin à l’est.
