Disons le tout de suite, on ne choisit jamais bien un service en se posant la question du coût en premier. La palette de services, le niveau de confiance, les garanties de performance, la réputation voire les recommandations de vos amis sont les seuls bons critères de choix d'un chasseur d'appartement, comme pour tout service à forte dimension humaine. Mais, soyons honnêtes, puisque les sommes en jeu sont importantes, c'est tout sauf une question secondaire. 10 questions à Eric Chatry, co-fondateur de Je Rêve d'une Maison, pour vous aider à mieux comprendre le coût et choisir votre chasseur immobilier.
1. Combien coûte en moyenne un chasseur immobilier ?
Je Rêve d'une Maison propose une commission dégressive de 2,9% à 2% - avec un minimum de 5.800€ pour l'achat d'un bien jusqu'à 200.000€ FAI + 10% de la baisse de prix négociée. D'autres chasseurs proposent des frais de 3%, 4% voire 5%. En cause, les coûts d'opération qui varient pour chacune de ces structures qui n'ont pas toutes le même niveau d'efficience ni de performance.
2. Est-ce que le service couvre généralement la même chose d'un chasseur à l'autre ?
Oui, cela varie finalement peu d'un chasseur à l'autre. Globalement, cela inclut toute la partie recherche, l'organisation des visites, l'aide à l'achat et conseil jusqu'à l'acte authentique. À noter que certains chasseurs ajoutent aussi en option une aide à la négociation à hauteur de 40% des gains de prix obtenus. C'est systématique pour tous les projets de Je Rêve d'une Maison, mais 90/10, pas 60/40.
3. Pourquoi un tel écart de coût entre Je Rêve d'une Maison et les autres chasseurs ? Ils disent faire des pré-visites, alors que vous, vous assumez de ne pas en faire.
Oui, c'est vrai. Pourquoi ? Premièrement, les pré-visites, cela prend beaucoup de temps. Or "le temps, c'est de l'argent" ! C'est donc bien souvent ce qui est mis en avant pour justifier des honoraires importants. Mais cela ne tient pas l'analyse : dans l'énorme majorité des cas, un bien peut être écarté par une vérification téléphonique poussée et professionnelle sans se déplacer. En tout cas comme nous le faisons chez Je Rêve d'une Maison. Par ailleurs, sur des marchés tendus comme Paris, les biens vraiment intéressants nécessitent une réactivité immédiate, de l'ordre de l'heure : ils ne peuvent donc pas être visités au préalable par un chasseur sans le client ; les agents détestent cela et c'est le meilleur moyen pour "rater" les meilleurs biens ! Enfin, pour les acquéreurs, lire les fameux rapports de visite sur des biens sans intérêt.... n'a pas d'intérêt !
4. Y-a-t-il d'autres facteurs explicatifs de ces coûts élevés ?
Peut-être la moindre efficacité sur la recherche. En effet, 50% du temps des chasseurs traditionnels sont passés à regarder des biens sur quelques portails ou sites internet. Comme un acheteur "normal", ils sont "spammés" par les alertes, les biens sans intérêt et les doublons... En fait, si vous cherchez un chasseur pour ne plus perdre votre temps mais pour payer le temps perdu d'un chasseur, alors tout va bien ! Sinon, il y a la possibilité d'investir dans l'innovation pour être beaucoup plus efficace dans la recherche, gagner en exhaustivité, en réactivité et en ciblage sur les annonces intéressantes de centaines de sites immobiliers. C'est l'approche qu'a choisie Je Rêve d'une Maison.
Enfin, la durée de transformation d'un projet. Plus vous mettez de temps à transformer un projet, plus les honoraires doivent être élevés. Logique. En moyenne, chez Je Rêve d'une Maison, un projet est transformé en 35 jours seulement, du démarrage à l'offre acceptée, en dessous donc des 2 mois de nos mandats exclusifs et renouvelables. Question de culture startup peut-être, d'efficacité et d'intensité sûrement.
5. Un chasseur peut-il être aussi agent immobilier ?
Légalement, rien ne l'interdit s'il a la carte professionnelle. Concrètement, c'est plus ambigu ! D'une part, chercher un bien à l'achat est plus un métier de conseil. C'est différent du métier d'agent immobilier qui s'apparente plus à celui de vendeur. Par ailleurs, un agent immobilier également "chasseur" aura toujours un intérêt particulier à "pousser" un bien qu'il a déjà en portefeuille par rapport aux autres biens, car il pourra aussi toucher sur le premier des honoraires pleins côté vendeur grâce à son mandat de vente. Par ailleurs, l'effort à fournir pour chercher un bien qu'il n'a pas auprès de ses confrères et le proposer est beaucoup plus important. Un "agent chasseur" est donc globalement moins complet, moins proactif et moins objectif face à l'acquéreur.
De façon générale, demandez-vous si l'intérêt qu'il manifeste à votre égard est plutôt lié au bien que vous avez à vendre ou lié à votre recherche. Se poser la question est souvent y répondre en même temps !
6. Est-ce que les honoraires du chasseur remplacent les honoraires de l'agent ?
Non, en aucun cas. Le coût d'un chasseur est un coût additionnel au bien. Mais, pas de stress, lorsqu'un bien est présenté à un acheteur par un agent (ou un chasseur), le prix communiqué est FAI (Frais d'Agence Inclus), c'est à dire "prix net vendeur" auquel sont ajoutés les honoraires de l'agent.
L'acheteur de son côté choisit donc son chasseur et le rémunère (au succès) en sus du prix du bien. Il est d'ailleurs hautement préférable que la seule rémunération du chasseur vienne de son client acquéreur. En effet, si un chasseur se rémunère en partie sur les honoraires d'un agent immobilier, ce que l'on appelle "l'inter-cabinet", son objectivité vis-à-vis du bien et du vendeur est entachée. Il a un intérêt particulier sur un bien. C'est pour cela que certains chasseurs pratiquant cette méthode ne le disent pas ouvertement à leur client.
7. Est-ce aussi pour cela que certains chasseurs ont des honoraires plus faibles si le bien est acheté via une agence et plus fort en direct propriétaire ?
Peut-être ! C'est globalement le même effort de vérification auprès d'un propriétaire qu'avec un agent. C'est même parfois plus simple, plus direct et plus facile à gérer.
8. Pourquoi certains chasseurs proposent des frais d'étude à l'oral mais jamais à l'écrit ?
Parce que c'est interdit par la loi Hoguet ! Un vrai chasseur doit être 100% au succès (aucun frais, même d'étude, si le projet n'aboutit pas) et "prendre son risque" en évaluant bien la faisabilité du projet et sa capacité à transformer. Le fonctionnement en "success fee" est donc consubstantiel à la logique de chasse immobilière, et c'est le pendant de l'exclusivité. C'est une logique vertueuse. "Parce que je prends mon risque, je te propose de me faire confiance, et puisque je suis en confiance, je vais m'investir à fond pour transformer au plus vite !"
9. Est-ce que les honoraires varient selon le type de mandat : exclusif ou simple ?
Sans doute, mais le sujet n'est pas vraiment là. Un mandat simple (non exclusif) de fait n'est pas un mandat "acceptable" pour un chasseur immobilier. C'est plus une logique d'opportunité pour un agent immobilier "chasseur" qui a, ou pas, un bien à proposer, mais ne va pas chercher "à fond" pour l'acquéreur, puisqu'il est en concurrence avec un autre chasseur... ou plus souvent l'acquéreur lui-même !
Donc, le seul "bon" cas de figure pour un mandat simple, c'est celui où vous, acquéreur, souhaitez continuer à chercher de votre côté ! Dans ce cas, optez pour un chasseur (probablement un "agent chasseur" ou un chasseur désespéré !) avec un mandat simple, exigez des honoraires le plus bas possible, car dans les faits, il se rémunèrera très certainement aussi côté vendeur en inter-cabinet en cas de succès. Par contre, n'attendez pas des miracles de cette approche.
10. Dernière question, vous intégrez dans vos honoraires, en plus du % du prix du bien, un coût de 10% de la baisse de prix obtenue, pourquoi ?
En effet, c'est une de nos particularités. D'une part, cela clarifie une fois pour toutes que nous sommes du côté de l'acquéreur sans aucune ambiguïté. D'autre part, pour nos clients, c'est une vraie attente que de savoir "bien acheter", de ne pas payer trop cher. En effet, c'est difficile pour un acheteur d'objectiver la valeur d'un bien, le "benchmarker", ou même décoder les messages des agents qui veulent vendre et peuvent "mettre la pression". Par ailleurs, comme nous sommes 100% au succès, nous sommes aussi capables de recommander d'acheter "au prix" ou de ne pas faire de proposition "hors sol". Notre job, c'est donc de développer les tactiques de négociation objectives pour trouver la "ligne de crête" qui fait basculer la vente au prix le plus faible acceptable par le vendeur (propriétaire ou agent).
C'est pour cela que nos clients n'ont aucun problème, au contraire, à nous rémunérer 10% de la baisse de prix en plus. Un bien à 800.000€ prix de départ négocié par exemple à 770.000€, c'est donc 23.790€ d'honoraires (20.790€ d'honoraires de chasse à 2,70% + 3.000€ d'honoraires de négociation), certes, mais c'est beaucoup mieux que 21.600€ d'honoraires pour un prix d'achat de 800.000€. Plus ça baisse, plus nos clients sont contents de nous rémunérer !
Si vous souhaitez en savoir plus sur les tarifs de Je Rêve d'une Maison, c'est par ici :)
